对有色人种社区拥有住房的新威胁

少数族裔媒体服务中心 (Ethnic Media Services) 于 11月 2 日组织了新闻发布会,  关注 “ 对有色人种社区拥有住房的新威胁, 保住家庭住宅将比以往任何时候都更加困难”。加州抵押贷款救济计划, 于 2021 年 12 月启动, 并于 2023 年初扩大, 已向数千名陷入财务困境的房主, 提供了数百万美元的援助, 其中许多人是有色人种。然而当资金耗尽时, 更多的房主将比以往任何时候都面临丧失抵押品赎回权的风险。简报中, 住房权利律师和抵押贷款专家, 将解释这些威胁以及房主可以采取哪些措施来坚持下去, 而面临这些威胁的房主, 将分享他们如何努力保住自己的家庭住房的故事。

住房和经济权利倡导者组织 (HERA) 的高级律师 Joe Jaramillo 解释了债务的来源以及消费者如何对抗这些不公平的僵尸抵押贷款。他表示弱势房主面临的主要威胁是 “ 在父母或祖父母去世时, 保留家人的住所；为财产评估清洁能源 (PACE) 计划, 提供融资，如果未付款借款人的房屋将面临风险；以及“僵尸”第二抵押贷款“ 以意想不到的账单和丧失抵押品赎回权的威胁困扰借款人。当没有遗嘱或信任时，拥有房产的亲属的去世会带来威胁，因此亲人必须经过艰苦、漫长和昂贵的遗嘱认证法庭才能继承房产，而财产税、保险和抵押贷款堆积如山。黑人和拉丁裔家庭报告称这一问题带来的丧失抵押品赎回权的风险较高。PACE 通过在财产税中增加昂贵的金额来偿还无首付贷款，为太阳能等清洁能源房屋改善提供资金，这使加州数千名有色人种房主, 面临全州丧失抵押品赎回权的风险。许多销售人员和承包商, 以低收入家庭为目标, 歪曲成本或安装无法正常运行或未连接的改进设施，例如太阳能电池板。第三个因素是僵尸抵押贷款,  第二笔贷款通常与数额较大的第一笔留置权抵押贷款同时发放，分割后可以让借款人避免大额首付，并将第二笔贷款的一部分用于首付。”

加州农村法律服务 (CRLA) 项目协调员 Johanna Torres 表示，即使可以提供抵押贷款补助金等救济, 许多抵押贷款服务机构也不会告诉房主, 导致许多人容易遭受未知的未偿债务的影响。她的客户 Saul de la Cruz 以僵尸抵押贷款的形式分享了他的债务经历。2007 年经济大衰退前夕，他购买了自己的住宅，他获得了两笔抵押贷款。事故发生期间第二家公司停止了与他的联系。 然后他修改了第一笔抵押贷款，假设第二笔抵押贷款（14,600 美元）也包括在内，近 15 年后他收到了第二笔贷款人的请求，要求开始谈判以避免丧失抵押品赎回权。他向家人和朋友借了钱，现在正在努力维持两项抵押贷款。尽管《房地产结算程序法》等法律, 要求大多数抵押贷款公司, 向买家提供定期报表, 但 “这是我们看到的一个常见问题。 这些掠夺性贷款机构, 没有向借款人提供他们应有权获得的信息, 以判断他们是否真的欠下所要求的金额。”

抵押贷款减免是拯救房主摆脱危机的关键, HERA 律师 Mary Day 和她的委托人 Danny Bishop 详细介绍了 Danny 如何由于市政府的错误, 和家庭健康状况恶化, 房主（即他的母亲）于 2015 年开始患有痴呆症，她的兄弟姐妹忽视了该房产，并开始因违反法规和逃税, 而被指控最终总额超过 90,000 美元。而被取消抵押品赎回权的情况, 而几乎失去了他的家, 以及该市随后拒绝帮助 Danny 拯救他的家园。随着止赎率恢复到大流行前的水平，加州抵押贷款减免等补助金, 对于保护家庭免于失去最有价值的代际资产家庭住宅至关重要。 律师 Mary Day 随后与市政府合作，该市政府称因违反规范而欠下的 56,000 美元是一个错误，随后将其减少至 30,000 美元以下。当谈到寻求救济的房主面临的挑战时，这种官僚主义的反应迟钝是正常的。 加州的抵押贷款减免成了这个家庭的救星。

加州住房金融局 (CalHFA) 总裁 Rebecca Franklin 敦促那些难以承担住房费用的人, 联系加州抵押贷款救济计划。即使该计划无法提供直接帮助, 它也可以让房主与其他可以提供援助并帮助人们保留房屋所有权的机构和计划取得联系。自 2021 年 12 月在联邦政府启动救济计划以来, 已有超过 23,000 名加州人, 因该计划保留了自己的房屋，该计划为每户家庭提供高达 80,000 美元的补助金，迄今为止总共发放了近 6.5 亿美元。然而鉴于这笔一次性 10 亿美元的基金, 预计将在 2025 年（甚至可能更早）用完，她敦促房主充分利用这一机会。这项是一笔无需偿还的赠款。由于大流行，某些种族群体在经济上受到了更严重的打击，该计划的目标是保留他们这一代人的财富, 并保护这些为家人买房, 而做出巨大牺牲的首次购房者。它必须是你的主要住所，你不能在该州拥有其他房屋, 房主可以联系 CalHFA 寻求住房顾问或法律服务。

Joe Jaramillo, Senior Attorney, Housing & Economic Rights Advocates (HERA)

Rebecca Franklin, President, California Housing Finance Agency (CalHFA)