加州的分区法是住房危机的核心

少数族裔媒体服务中心（Ethnic Media Services） 9月14日召开座谈会, 议题关注加州的住房危机。 演讲者着眼于 COVID-19 对住房平等和社区发展的影响, 限制性分区法如何与住房危机密切相关, 以及增加经济适用房的政策和立法。

COVID-19 加剧了加州的住房危机, 加州迫切需要建造更多负担得起的低收入住房，但却遇到了一个顽固的敌人 - 最先进城市中最严格的分区条例。 柏克莱加大特纳住房创新中心（Terner Center for Housing Innovation）副教授雷德 （Carolina Reid）引用了城市研究院（Urban Institute）公布的调查结果。加州住房危机 - 源自种族歧视的区域画分法律。雷德说, “ 我们正处于一个完美风暴中，加州住房成本远超过收入，新冠疫情让这个情况变得更糟。”

加州透过其「Housing is Key」计画, 已发放了14.3%的联邦租金援助金给居民。这项计画房东和房客都可使用，房客在案件审查期间会受保护不被逼迁。尽管联邦政府今年春季拨出 465 亿美元援助受新冠疫情影响的家庭，足够每个人偿还两倍的未付租金，但至今只发放了62 亿美元。

在美国拥有房屋, 被视为世代财富传承的主要方式。柏克莱加大的他者和归属研究院（Othering and Belonging Institute）的甘柏（Samir Gambhir）提到, 部分住房短缺的长期历史根源：一是允许特定社区只兴建独栋式住宅的区域画分法律，这项法律限制了新住房的供应量，随着需求持续超过供应，住房成本不断提高，结果造成了隔离社区。他说, “ 美国 2019年八成以上大都会区的隔离程度比 1990年更严重。几乎我们测量的每一项统计数据都显示，独栋屋区比例较高的城市拥有的资源较多。”

以旧金山湾区为例，甘柏的研究发现，旧金山 82% 的住房用地是独栋屋区，在这些地区，白人人口占了 55%，而在独栋屋区较少的地区，白人人口仅占 36%。独栋屋区通常有较高的房价（平均为100万美元）、较高的中位数年收入（ 平均 3万4000美元以上）、较高的居民房屋拥有率、符合使用学校免费或减价午餐资格的儿童只有其他地区的一半（26% 比 52%）。

旧金山加大班尼奥夫游民与住房计画（Benioff Homelessness and Housing Initiative）的雷斯尼卡夫（Ned Resnikoff）表示，游民与难以负担住房的问题几乎是同步加剧的。他表示, “ 造成这个现象的根本原因, 是结构性的种族歧视。许多造成加州住房如此难以负担的规定，都与蓄意将加州社区部分保留或完全保留给白人居住有关。这些规定包括分区法规限制，例如经济歧视（redlining），以及1950年代通过让低收入住房建设变得更困难的加州宪法第34条。”  

加州1978年通过的13号提案大幅冻结了现有建筑物业税的上升幅度，但新屋上市时必须缴纳现行税率。柏克莱「Yimby」（Yes in my backyard）的路易斯（Matthew Lewis）说,  “ 独栋屋可以和低收入住房并存。”  他也指出他的社区住房和收入程度具有混合特性，但是这种多样性, 在现今的法规下无法再出现。他提到洛杉矶1972年为了在城市发展氛围中保护郊区，将可合法兴建的住房数量砍了一半。将过去多用途社区批准兴建的大楼降级，把原本可供 1000万人居住的区域改成只供 410万人居住。路易斯指出，现在有太多加州人需要援助，这是很大的花费。

加州立法会 8月26日批准了法案，允许被画分为独栋屋区的土地兴建双并建筑，同时允许土地持有人可将土地一分为二，以兴建另一栋双并建筑。加州州长纽森（Gavin Newsom）9月16日正式签署通过该三项住房法案 SB 8，SB 9 和 SB 10，2022年1月1日起实施。

SB 8 將延长 2019 年的住房危机法案，以启动更多的住房建设。SB 9 是独栋屋地块的分割和加建, 將允许在大多数画为独户家庭住宅使用的分区，可进行地块分割及建造双并建筑, 要求城市批准在原来的单户住宅地块, 可建设最多四个单元的住房。SB 10 则为交通和就业机会丰富的地区，开发小型平价公寓楼铺平道路。在主要交通枢纽附近的地区，地方政府可以重新规划为最多10个住房单元的多户型住宅区,  使建造新住房更容易快捷。这是历史性立法, 以促进加州的住房供应, 并应对住房危机。

然而柏克莱加大特纳住房创新中心（Terner Center for Housing Innovation）的一项研究认为，该案一旦实施，大约只有 5.4% 的独栋屋地块会符合规定，全州大约只会增加 71.4 万户住房。而洛杉矶县该数字稍高，预计约有 6.7% 的独栋屋地块会分割和加建。

住房危机正在破坏加州家庭的加州梦，并威胁到长期增长和繁荣。 要对这场危机产生有意义的影响，需要大胆的投资、跨部门的强有力合作, 以及我们领导人和社区的政治勇气，以做正确的事情并为所有人建造住房。

Carolina Reid: UC Berkeley, Associate Professor in the Department of City and Regional Planning and the Faculty Research Advisor for the Terner Center for Housing Innovation.