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地税估值与房产扣押

时间: 2015-12-28 18:31| 查看：11805|评论: 0 发表评论分享到微信

摘要: 只要居住在美国，几乎每个人，无论是屋主还是租客，或是生意老板，都直接或间接缴纳房地产税（简称地税）。地税不是由国税局或州税局征收，而是由当地政府如县或镇征收。是当地政府主要的收入来源。征收的地税主要用于当地的服务，如学校教育，警察治安和行政 ...

只要居住在美国，几乎每个人，无论是屋主还是租客，或是生意老板，都直接或间接缴纳房地产税（简称地税）。地税不是由国税局或州税局征收，而是由当地政府如县或镇征收。是当地政府主要的收入来源。征收的地税主要用于当地的服务，如学校教育，警察治安和行政管理。各地地税的评估程序和税率不尽相同，地税有高有低。但地税高的地方往往学区好，房价也好。各州对地税提高有所限制。同时，所得税可能逃税，但地税却很难逃税，正所谓“跑得了和尚跑不了庙”，欠税的房产会被扣押（Lien）甚至拍卖。了解地税的评估过程，可能帮助房主减免部分地税，防止房产被扣押拍卖。

    地税又称作“货币税”（Millage Tax）和从价税（Ad Valorem Tax），是在土地房屋及其改善的财产所有权上征收的税。地税评估有政府指定的估税官（Tax Assessor）决定。各个地区有不同的评估标准，但一般以公平市场价值（FMV），即了解行情并且没有关联的双方买卖价格为基础。市价可以是最近买卖的价格，也可以是附近同类房产买卖的比较价格。比较时，要考虑房地产的性质，如住房或办公楼或闲置土地等；位置和大小；房地产的用途，如住宅或商业或农场等；房地产改善的性质；房地产的需求限制效用和一般经济状况等。如无市价可作参考，房产价值的估算可用折旧成本法（Depreciated Cost Method）和收入计算法。前者是原始买价减去折旧，后者是房地产产生的收入除以由估税官决定的折现率（Discount Rate）。房主也可能提出自己的估值，但以估税官改变为准。

    有了房产估值后，再乘以估值比率（Assessment Ratio）和税率得到应缴的地税。当地政府财政所需的地税，是在预算销售税收入和联邦州政府补贴等后作出的。例如，某区一年的预算收入为一亿元，销售税收入为三千万元，联邦和州补贴两千万元，地税收入就要达到五千万元。假如该地的房地产总估值为一百亿元，用以计税的估值比率为50%，税率为1%才能收到所需地税。由于房产估值一般要三四年做一次，当地政府可调整估值比率和税率满足地税收入。房地产估值和地税确定后，当地政府会通知房产主人或发布通告。一般而言，地税高，地税收入多，也就反映房屋市场好，治安好，学区好。据统计，50州的地税税率从约0.18%到1.89%不等。

    但几乎所有地区都有宅地豁免（Homestead Exemption），减少自住房的地税。许多地区还提供额外的老兵地税豁免。同时，不少地区还提供不同的减免地税优惠，如在工业园区设立高科技公司等。当然，最大的地税减免是50州的非盈利机构地税全免。

    另一方面，各州对估值及地税增长，特别是经济不好时，有法律上的限制，不能随意加税。同时，每个房地产主都有权与估税官讨论估值问题，并要求由居民组成的评审委员会审核估值。几乎所有地区都有机制让房主抗辩估税官的估值决定，房主也可在法庭上争辩估值和地税。必要时，如有的州规定在行政上诉或仲裁不能解决时，可以司法上诉。

    一旦地税确定后，房主就必须全额缴税。如不缴税超过一定时期，如加州规定30天，欠税扣押权（Lien）就会记录在案，只有付清欠税及其他费用才能取消。欠税扣押权是索偿欠税金额的法律文件，屋主必须付清欠税才能售出房产。如果不付欠税，有的州会将欠税扣押证（Tax Certificate）出售给私人投资者，由他们收取欠税和利息；有的州，如加州会将欠税征收（Levy）在房产上，由政府征占房产所有权。如长期不付欠税，新泽西州规定为两年，房产就可以被取消赎回权（Foreclose），私人投资或政府就会将房产拍卖。记住：按时付地税比按时付房贷优先。房利美规定，只要房主不付地税出现欠税扣押权，贷款公司为保护投资就可将房产取消赎回权拍卖（Foreclose Sale）。

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