沈泽宪会计师专栏:住房出租报税可以省税

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住房出租报税可以省税

    不少华人认为，住房出租报税要多缴税。许多人收房租用现金并且不报税。其实，住房出租如实报税，只要方法得当，不仅不会多缴税，反而可以多省税。由于住房出租包含了政府鼓励的生意和房地产内容，享有比其他投资方式如股票买卖及银行存款更多的税务优惠。同时，住房出租与自家住房紧密联系，也便于两者的转换，可以充分利用自家住房出售盈利免税的税务优惠。在当前房地产上升期，住房出租可以增加收入，房产增值和省税，可谓“一举三得”。

    目前，住房出租只有一年在14天以下不用报税，14天以上必须报税，否则被罚。但住房出租报税可以合法省税。首先，房租收入用各种租房费用扣除后，赢利会减少甚至亏损。房租收入可用抵押贷款利息，地税，清洁费，修理费，水电费，保险费，律师会计师费，房屋和装修折旧费等扣除。特别是扣除折旧费后，租房往往会出现帐面亏损，但房东还是有正的现金流入，即实际上是租房赢利，但房东却免税甚至省税。房屋价值减去土地价值后可以27.5年直线折旧。假如房产价值50万，其中土地价值10万，每年可折旧1.45万。虽然折旧使房屋的帐面价值减少，但在当前房地产上升期，房屋的真实价值是增加的。而且，房客的租金为房东付贷款利息和地税（折旧相当购房本金），若干年后房产归房东。因此，房屋折旧可以说是最大的住房出租减税，租房报税有利无害于房东。

    租房报税的亏损按风险规则（At-Risk Rules）和被动行为损失规则（Passive Activity Loss Rules）扣税。风险规则限制扣税只能是实际损失的数额。被动行为损失规则限制亏损扣税只能是被动收入的部分。租房亏损首先以风险规则为准，按实际损失计算；然后以被动行为损失规则为条件，看住房出租是否被动行为。被动行为是房东不参与管理，将房屋交给管理公司，扣除管理费等后，每月坐收租金，亏损只能从租金中扣，不能扣除如工资等其他收入。累计被动亏损可在将来的被动赢余扣除。

    另一种是房东积极参加租房管理，如收房租，修理房屋，缴水电费等等。大多数房东属于这类行为。这类房东每年最多可从其他收入扣除2.5万元，但调整后的总收入（AGI）超过10万元允许扣除数额将逐步减少，超过15万元将不允许扣除其他收入。假如房东家庭收入9万元，扣除2.5万元租房亏损，即使按15%联邦税率算，也可省3750元，加上州税省更多。

    第三种是非被动行为(Not Passive Activity)，其是房地产专业人士。国税局规定是超过一半的工作或生意时间和每年750个小时以上（即每周约15个小时）用于各种房地产业务。这类行为的租房亏损不受收入限制，可以无限制扣除其他收入。如夫妇有一方是高收入，另一方是房地产专业人士可以利用租房省税。

    第四种是从事房地产生意的专业人士，他们收房地产管理费，用自己的房屋出租产生收入，他们用小生意C表而不是E表报税，还可以用家庭办公室，商业旅行和汽车费用等扣税。折旧也可放在C表扣税，以减少自雇税。租房亏损也可扣除其他收入不受限制。

但租房报税的房屋折旧减少了房屋的帐面价值，也增加了将来房屋出售时的赢利。资本利得按20%税率计，而累计折旧所增加的资本利得最高按25%税率计。因此，如不作税务规划，之前的租房省税最多只是延税而已。但如果住房出租在房屋出售前两年转换为自家住房，或五年中有两年自住，就可得到每年50万赢利的免税，就可以全部抵销累计折旧有余，之前住房出租报税的省税也就永久省税了。

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