福斯特联合律师楼 房屋专栏

房屋专栏

在购买美国房地产的时候会出现各种各样的问题，有意在美置业的人可不要随随便便的看了网络论坛，找亲友介绍，见到哪个房子便宜，就马上下单买房。这里面很多详情不了解，产权问题，税务问题，没有专业人员的协助很容易弄巧成拙，投资人会受到很大金钱损失， 时间损失及精神损失。因为在美国买房子和中国房子还是有很大的区别，那么具体来看看美国房地产买卖常见问题有哪些吧!

三是你可以在买房的时候告诉您的律师，要求律师在房子买卖的合同内加入一个条例， 限制卖方要等您的旧房卖出后才可以过户新房，这样就一举两得。 

3. 问：我想买房子，本人会讲流利的英文还有沒有必要去请律律师？

答：房产买卖是一个很复杂的过程，合同内全是法律术语。就算是在美国土生土长的人也未必了解其中的法律责任和危害自己利益的条文。我们建议你聘请律师协助你达成在美置业的梦想，因只有律師才可以保障您的利益，当您的權利受到威脅时也只有你的律师才可以及時为您辩护。当然，并不是每一位律师都懂得地产法，因此，我们建议你聘请一位专办地产法的律师作为您的代表律师。

4. 问：我的亲戚人在中國，在美国沒有身份沒有工卡想要委託我幫他在美國买房子可以吗？

答：可以，您的亲戚需要授权给你，你可以要求美国律师准备一份房产委托书要求您的亲戚授权给你。这样你就可以为他在美国办理房屋买卖相关交易。但是，您的亲戚就不符合在美贷款因为他在美国没有合法身份。

5. 问：在签房屋买卖合同的时候我需要提供多少定金給卖方律师？

答：一般是您总购买价格里的百分之5或百分之10，比如说您的房子是$700,000.00，您需要付$35,000.00或$70,000.00定金，根据您的房屋买卖合同。当然，这些都可以商谈。  

7. 问：我和我太太将要退休，想將自住房转給我们的孩子，政府会要求我們付礼物税吗？

答：父母子女间自住房屋的产权转移，是沒有价值上限；至於非自住房屋，則有每人一百万元的上限，夫妇两人合共二百万元。有关计算方法是累积，及夫妇转移二百万元物业给子女后，就不能再享受此项优惠。

8. 问： 亲戚和我一起投资买了一个商业物业，后来双方关系不合，我要求將物业出售但我的亲戚拒绝这么做， 我该如何拿回我当初投入的资金？

答：如果双方沒达成协议，那么我建议你聘请律师要求法院下令強逼您的亲戚出售物业。因为像你这样的情况是非常棘手的，你必须通过法律诉讼才可以解决。所以，大家必须事先考虑到这些问题才决定是否要和其他人共同拥有物业。

9. 问： 怎么知道我所聘请的律师有合法律师牌照？

答： 很简单，所有在纽约州持牌的律师必须在律师管辖的区域登记挂牌，你可以登入法院的官方网站进行查询http://iapps.courts.state.ny.us/attorney/AttorneySearch， 在登入的时候直接打入律师的名字，就可以知道您想聘请的律师是否持有合法的律师牌照。

10. 问：公寓 （condo）和共同产权公寓 （co-op）有什么分别？

答： 公寓这种建筑我们中国業主最熟悉，就是一棟大楼里的一个獨立單位。业主缴纳一定的管理费，享用大楼或小區里的公用设施。这种住宅楼多数在寸土寸金的城市里，纽约最多。共同产权公寓这种物业跟公寓一样，只是没有独立产权。业主拥有的只是一种使用权。虽然可以自由买卖，但要經過公寓董事会的同意。这种建筑在纽约最多，许多高档住宅楼都是這种形式的公寓。

11. 问： 听我朋友说在美国买房子还需要做产权调查，那么到底什么是产权，为什么需要做产权呢？

答： 顾名思义，产权是调查卖方的产权历史，查明卖方确实拥有产权，可以把房子卖给你。产权最长要查40到60年的历史，每个州更有规定。如果查出问题，卖方要把问题解决才能过户。产权调查还有可能发现与房产有关的债务，比如说拖欠地税，贷款，装修费，房屋违规，环保局违规等等的债务。这些债务没解决好的话会跟着房子走，所以做产权调查非常的重要。

12. 问： 做了产权调查后， 为什么律师还叫我买产权保险呢？ 是不是每个人都要买?

答： 产权保险 (Owner’s Coverage)是为了防止以前的业主回来追究房子的产权。如你要购买的物业是全部现金过户的话，你有权决定买或不买。如你要购买的物业需要通过银行贷款的话，银行那边必须要求你买产权保险。不管怎样，律师都会强力建议你购买屋主的产权保险，因为这样你的产权才真正得到合法保障，让您安枕无忧。

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