房东和商家必读“雪法” 各扫门前雪 避免惹上官司

                  房东和商家必读“雪法”

                 各扫门前雪 避免惹上官司

                        孙澜涛律师专栏

图为一华裔女子在门前铲雪。(picture by Sevda )

   2月12日晚到13日又是一场暴风雪降临纽约，看这架势又要超过十吋 。纽约市清洁局局长和市长一起宣布纽约进入紧急状态，并再三向市民强调雪后清扫的法规，并增加了几条新的规定，在此向读者重申一下也许会对大家，对社区大有好处。

何时扫雪 纽约市增新规

    纽约市规定，在下雪天，雪停后四个小时内，或头天晚9点后雪停,  第二天上午不迟于11:00 am前房主人和商家必须把门前清扫干净，不许将雪推到大街上的道牙以外，也不能埋没消防栓, 否则视情况罚款$100 - $350。大家要注意的是，雪后四小时是一个责任分界线。四小时之内清扫的，责任减轻，过了四小时才清扫甚或根本不清扫，责任就加大了。

及时彻底清扫干净可过轮椅

   在法律诉讼中律师常引用不入法典但作为常识性法庭辩论的案例法进行辩论。有一个有趣的理论，清扫后造成的伤害，比没有清扫造成的伤害责任要大。也就是说，如果房东或商家一旦动手清扫，必须彻底清扫干净。那么不清扫会有什么后果？新规定四个小时后必须清扫则把责任明确的放在房东和商家头上。这样扫了不如不扫的模糊概念变得更清楚。所以，孫澜涛律师劝告大家，一定明确自己的职责。雪后在允许的条件下一定及时清扫。清扫时，纽约市规定人行道不能只留下一个可以走路的羊肠小道，要清扫出足够一个轮椅宽的人行道，否则面临罚款。出了问题，比如有人滑倒跌伤，将追究房东房客或商家的责任。

追根溯源古罗马希腊法典

   美国法律在分析过失和责任的时候，沿用古罗马和希腊法典中到今天仍然有强大生命力的法理来规范人的行为和准则。法律规定，人活在世上，对周边合理范围内其他人的存在负有不可推卸的一种责任和义务（Duty of Care to Anyone in a Zone of Risk）。忽视了这种天赋的责任，视他人的存在和安危于不顾，便是对这种责任和义务的亵渎 (Breach of the Duty)。如果这种亵渎或过失行为直接造成他人的伤害 (Proximately Caused Injuries to Persons or Damages to Properties), 过失制造者就必须负有赔偿的责任。

就以上法理而言，房东和商家对他房屋产业的周边一定范围内对过往行人负有安全责任。如果房东和商家没有按市府规定及时扫雪，或扫雪未净留下隐患，造成行人的滑倒跌伤或严重伤害，房东，房客或商家当然有不可推卸的责任。责任分明则法理分明，对意外的赔偿也就天经地义，无可指责了。

门前安全问责制

前几年纽约市立法实行门前安全问责制，孫澜涛律师借用中国大陆的一个形象说法叫做“门前三包”（包扫雪和清理雨水，包打扫果皮纸屑垃圾，包人行道地面的维修和养护）。所以房东在租给房客商业用途或住家用途的同时，需要在租约中增加安全维护条款，明确房东与房客之间的责任分配，以上三包都归谁负责。如果房客不愿意动手打扫，则房东应要求房客自行购买责任保险。这样做对房东才是安全的。否则房东房客双方都可能成为被告。

行人在雪中滑倒怎没办？

  行人一旦在雪中滑倒，受到严重伤害，要明确自己有权利追诉房东或商家的权利，最好当时拍照取证，留下准确的房屋地址和街道名称。如能找到目击证人，留下证人的姓名和电话号码。到了急救室，也要向医生明确自己摔倒的过程，说明时间和地点。这些第一时间的证据，对你的诉求至关重要。延误了取证时间则对你的案情十分不利。房东和商家要注意购买合理的责任保险。有条件的屋主应该在各个角落设监控录像，24小时监控产业周边的情况，以免有人乱告诬告，造成冤假错案。

   读者如有任何问题，可以打电话给罗斯李根律师楼合伙人孫澜涛律师，孙律师愿意助您排忧解难，回答您的问题：

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