中国房地产调控步入误区

 沈建光

伴随中国经济步入下调周期，房地产再度引发关注。这场外界称为“史上最严厉”的房地产调控已过两年，效果与手段争议依旧，各个地方政府“放松”与“从严”政策风声此起彼伏，个别城市甚至近期出台“外地单身人士限购”政策。中国楼市是否回暖？调控政策是否应该继续？经济增长是否维系于刺激房地产？中国房地产应该如何回归常态化？

本轮中国房地产调控政策已持续两年有余，其严厉程度在全球范围内都属罕见，限购又限贷的政策可谓绝无仅有。但时隔两年，回看调控效果，可谓平平。房价似乎远未达到“理性回归”的程度，但相关销售与房地产新开工却大幅回落，加之海外经济动荡，中国经济硬着陆的风险正在加大。因此，此时有必要反思一下调控政策，认清政策中存在的误区，以促进未来中国房地产市场与实体经济的健康发展。

调控目标是否清楚？

一直以来，房价是否过高颇具争议。不同人由于所处的收入水平不同，对房地产泡沫的判断也差异较大。本轮房地产调控旨在打压投资投机性需求，促进房价回归合理价位。那么何为房价的合理水平自然值得探讨。若非如此，房地产调控怎能做到有的放矢？

笔者认为，房价是否过高的讨论首先必须面对两个问题。一是灰色收入的问题。由于中国居民收入差别扩大，且统计存在着低估现象，特别是收入越高的群体收入统计低估的现象越加明显；二是应认识到不同收入阶层的人群购买不同价位和大小的房屋的事实，一概用平均房价与平均收入水平衡量房价是否过高与现实相悖。

考虑到这两点，笔者认为房价泡沫对中等和以下收入家庭确实存在，但豪宅市场反而泡沫较小。若真如此，一刀切的调控政策很难收到的理想效果。一方面，对于高收入群体来说，由于中国投资渠道较少且豪宅不贵，自然加大了高收入群体投资房产的现象。另一方面，由于对于中低收入群体来讲房价极高，陋室难求，即便房价下降，也很难有购房能力。

这样在执行房地产政策之时，更应该注重其他政策的配套实施，如加快落实收入分配制度改革、增加中低端收入群体的转移支付；加快金融市场改革、规范资本市场以提振投资者信心、拓宽投资渠道等等。

调控依据是否清晰？

判断房价是否合理自然需要准确的房价统计数据。不过十分遗憾，自1998年房改以来，中国房地产市场就缺乏完善的统计体系。例如，为应对金融危机，2009年国内货币政策和针对房地产业的抑制性政策已全面放松。其后房价上涨很快，在很多人眼中代表着新一轮房地产泡沫的形成。但国家统计局年底发布的70个大中城市房屋销售价格却显示2009年房价仅上涨1.5%，明显偏离直观感受。

为避免争议，去年统计局取消了公布房屋均价涨幅平均数，使得市场失去了对房价涨幅的最直观感受，也导致研究者多年跟踪的房价历史数据出现中断。

对比美国可以追溯200年来各州的房价数据，中国房地产数据统计确实混乱。笔者认为，房价数据不仅是居民购买行为的参考，更是决策层推出政策的主要依据。依据尚不清楚，如何让房价“合理回归”？

政策应建立长效机制

调控两年有余，房地产价格确有所回落趋势，但交易量与投资的大幅下降值得警惕。国家统计局数据显示，今年1-5月，住宅开工面积同比下降8.2%，销售面积同比下滑13.5%，需求面受到压制，且供给面出现萎缩，这样不仅很难支持投资，也会造成供求失衡，反而构成了政策常态化以后，房价反弹的潜在压力。

另外，房地产投资下滑导致相关消费与固定资产投资的迅速回落，加之海外经济疲软，中国经济硬着陆的风险正在加大。1-5月房地产投资增速下滑至18.5%，也是金融危机以来的新低。受此影响，家用电器和音像器材、家具类、建筑及装潢材料类消费持续下降。固定资产投资增速亦回落至20.1%，为近十年以来的最低增速。

回顾近几年的中国房地产市场，可以看出房地产政策变化频繁，且时而过紧、时而过松。金融危机之前，房地产市场基本属于调控状态，国家出台一系列调整政策，以期抑制过热的投资和房价的过快上涨。而金融危机出现以后，因“信心重于黄金”，为保内需，推出了四万亿经济刺激计划，但最终投入更接近“十万亿”，导致房地产泡沫的积聚与地方政府投资平台风险的加大。

为防范投融资平台风险与打压房地产泡沫，去年大部分时间决策层一直保持着紧缩的货币政策。即便自去年年底以来货币政策有所放松，但对于房地产调控与地方政府投资平台仍保持严格控制，目前中长期贷款总占比不到30%，远低于以往近50%的比例，便是佐证。

考虑到当前经济硬着陆风险加大，对地方政府投资平台与房地产政策有所松绑。地方政府出台一些变相的房地产放松政策被默许：如近期媒体有传河南省6部门联合对房地产相关政策进行微调，鼓励首套房利率打七折；银监会推动商业银行加大对“铁公基”和保障房等领域的信贷支持，也是恢复对融资平台信贷支持的表现。

近几年政策变化幅度过大，缺少长效机制，多变甚至几近反转的政策对企业与银行是极为不利，也值得重点反思。总的来看，中国房地产市场面临的风险正在加大。认清房地产对中国经济的作用，避免政策时而过紧、时而过松，建立长效的机制，并配合以收入分配结构调整、加大金融市场改革、拓宽投资渠道，都至关重要。唯有如此，才能引导中国房地产市场与中国经济的健康发展。