今天早晨岳母推开阳台门，马上又关上了。她没想到室内外温差那么大，问我是不是把房间里的空调打开了。我一直没开过空调。岳母觉得房子隔热效果太神奇了，一定是房子墙体特别厚，问我得房率的问题，觉得这么多电梯加上一楼大厅，算下来得房率肯定非常低。我说这里只算套内面积，所谓的“公摊”区域条件好，房子会更值钱，但面积只算套内的。开发商不可能盖一个50层楼不装电梯，要是楼道很窄或没有大堂，自然也卖不出高价格。

　　我和妻子来到美国后看了很多房产，和国内也说了很多美国房产的情况，岳母越听心里越没底，去年年底咬咬牙干脆把投资性质的那套房子卖了。虽然她特别喜欢这套房子的地理位置和户型，但还是最终决定卖掉。早晨谈到房子质量，岳母突然想起算笔账。把去年年底卖掉上海那套房子拿到的钱在股市里打新股（中签上市当天就全部脱手），不到一年，粗算收益大概已经超过10%，再加上去年年底上海的税收优惠（购买5年以内房产的收益税优惠），岳母估计加起来跟现在这套房子的实际价格比应该还是亏了一点，但不是很多。她这一年打新股打得不亦乐乎，坚决不进二级市场，上市就立刻回收资金。没新股就存7天定期存款，这样几乎是零风险收益，不管卖房子是亏是赚，至少人很高兴，每次新股上市都很兴奋，也免去天天担忧房价的烦恼。自己住那套反正是不会卖的，所以价格高低根本就无所谓。

　　岳母卖掉的那套房子是95年建的，是一个国家机关盖的福利房，商品化之后几乎都卖出去了。据说质量还不错，听说这套房子过去住的是原来某单位什么级别干部。这套房子到现在不足二十年，状态已经不太好了。水管堵了很多次，墙皮也掉下来过。当初租给别人的时候隔不多久就会接到房客的电话，说什么地方出了问题，要修一下。只是因为房子的地理位置非常好，所以出租很容易。她不知道这套房子再过二十年三十年会是什么样。比较我们现在这套快三十年的房子，岳母很感慨。她说看过我们的下水管道，很粗，而且是铜制的，别说三十年，再过一百年也不会有问题。

      比较上海和纽约的房价，会越来越感觉不可思议。上海二手房均价已经超过2万/平米，而徐汇、卢湾、静安等都在三万以上，即便是长宁、普陀也都逼近三万，淮海西路地区的均价更升至5万。汤臣一品已飙至15万/平方米，动辄一套上亿。在全球最繁华发达的纽约，即便各路富豪名流聚集的曼哈顿地区，房价中位数为每平方米约为$1.2万，折合人民币其售价中位数为七百万人民币左右。而曼哈顿最贵的地段，著名的上东区其平均挂牌价格为$200万，每平米售价为$1.4万，折合为九万多元人民币，远远比不上汤臣一品。相比曼哈顿地区，纽约市其他地区如布鲁克林，皇后区，布朗克斯等价格则低得多。例如近年来发展非常好，广受年轻白领及艺术家等热捧的布鲁克林，目前的平均每平米售价为$3583，为人民币两万多元，房屋的售价中位数$524，744，大约350万人民币。而在皇后区，其住宅平均每平米售价仅为$2141，房屋的平均挂牌价格300万元人民币。如果算上15%-20%甚至更多的所谓得房率损失，房价之差一目了然。

　　举个例子，上面两张图是曼哈顿中城的一栋楼，地理位置相当优越，交通非常便利。室内健身房把有氧运动和无氧运动分开，每天免费健身课，空中游泳池甚至分大小两个池，独占一层外面跑道环绕，如果不想去中央公园跑步，在楼顶一圈塑胶跑道跑一下也是不错的选择。所有健身设施，对住户和住户带来的朋友免费开放。一楼大厅富丽堂皇，大厅高度相当于3层楼。可以说完全是一个超豪华五星级酒店标准。目前每平方尺在900-1100美元之间。这栋楼里面的180度观景房，1400尺，约套内面积130平米，售价135万美元，约900万元人民币，每月税加维护费1850美元（除了电费，其它冷、热水，煤气等费用全包，不限量使用），约人民币12500元，每月房租5500美元，约3.8万人民币，净收益3650 美元，约2.5万元人民币，年净收益率为3.3%。据说在上海陆家嘴的中粮海景壹号，一套将近六千万的豪宅每月的租金为八万元，其年租金收入不过一百万，投资回报率在1.8%左右（没有扣除任何费用情况下）。

　　有一点要注意，在美国买房每年需缴纳房地产税，买公寓楼要每个月交维护费（相当于上海的物业费，不过一般含冷热水和煤气费，让你使用无顾虑，且华人用煤气一般比其他族裔多），这样算下来在纽约养一套房子费用不菲。如上面所叙，一套135万美元的房子，每年成本达到了2.2万甚至3万美元或更多。在美国如果你有钱，你可以住好房子，你可以租好房子，但您老人家可绝对不会空关着一套好房子。算得上豪宅的，每年各种费用一般不下5-10万美元，您即使有钱，空着心里也疼吧！如果不是什么豪宅，空在那坐等升值，您可能用不了多久就要哭了。

        在纽约如果讲投资回报率，最高的应该是我们华人比较多见的自己有一套house，自住一层或半层，把其它房间全部出租的。一套80万美元的房产有华人能每个月租出5500美元，而且自己还住在里面，这种收益率是一般房产达不到的。而且很多华人只收现金，所得税也可以逃掉，真是会算啊。

　　在美国，即使你是家底不错的“富二代”，如果你没有继续使资产增值的办法，一般是富不过二代的。假如富爸爸在纽约给儿子留下一套类似汤臣一品的房产。儿子如果每年收入达不到300－500万元人民币，连税加房屋水电加维护费都交不起。如果想住这么一套房子，年收入550万元都得省吃俭用，500万元给房子了，您一般还得旅个游，住汤臣一品了，您老人家出去不好意思开夏历富康吧，好歹奔驰宝马，坐飞机您老也不好意思做经济舱吧。用不了多久就会搬出来，活得踏实啊。美国社会里面出现中国社会现在的看谁家有房才嫁女儿的情况非常少见。你现在家里有白宫那么大房子，如果你没有很强的赚钱能力你就只能搬出来，而且甚至连遗产税都不一定交得起。如果第二代不争气，“富二代”生出“穷三代”指日可待。不管穷人、富人，想手里拿一笔钱什么都不干，那你最好不要住太好的房子，否则用不了多久就破产，当然，太有钱除外。

后半夜续写，缓解牙痛：

       今天是来美国一周年，晚上和全家搞了个简单庆祝活动，可能是吃上火了，睡觉前突然牙痛，疼得实在没法睡了。爬起来写点东西分散一下注意力，也许写博客比看电影管用。本来这些东西是要等到以后有时间再写的。

       前面把纽约和上海房价进行了横向比较，还没有说完，下面把房价做一下纵向比较。纽约的房价在过去15年间实际也是涨得相当夸张的，尤其是曼哈顿地区，不能只认为上海的房价疯涨了。

        还是以上面那个房产为例，我所说的那套位于6层现价135万美元的180度观景房，目前有据可查的1996年一套位于31层的成交价格是50万美元，97年30层56万美元（10层为50万美元），98年33层65万美元（19层55万美元，22层57万美元），99年32层67万美元（53层77万美元），2003年21层88万美元，2004年5层107万美元，2005年31层150万美元（16层130万美元），2009年27层150万美元。

        以上数字应该可以出15年来纽约曼哈顿地区大致的房价变化，而且层高不同价差非常明显。金融危机之后房价收到影响，从数据看基本回落到了04－05年水平，但还是较96年上涨了2倍，31层的那套房96年至05年整整上涨了100万美元。下图是全美的房价走势图，与我上面举例中的数字基本吻合。

    从图中可见，自动1991年1月之后，美国房价一直是一路上涨的，一直到发生金融危机才开始回调，但回调有限，基本回归05年水平。

   

     黄金价格从2000年至2009年增值将近3倍，也就意味着如果你在上海你拿着黄金而不投资房产那10年下来你亏了，如果在纽约你赚了。

     忽然发现写着写着牙不疼了，就到这。

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最后转载一段纽约和上海生活比较：

注：这里的价格比较是以汇率1：1为基准的。相对的是两个城市平均收入，纽约大约$
50K;上海大约RMB50K。

吃：上海〉纽约。
吃的品种没法比，上海几乎各地小吃都有，外国餐馆也比比皆是，但说到高档次的外国
餐厅，纽约还是有一定优势。价格：以收入为基准点的话，其实纽约的中餐馆是很便宜
的，人均30刀的消费，在上海几乎吃不到什么。

穿：纽约〉上海。
应该说上海的时装业也是相当发达的，各类正装，休闲服，体育运动品应有尽有。但论
其价格来就没有谱了，即使连班尼路这种牌子，一件T血也能卖好几十。而在纽约，CK
牌子的内衣，10刀就搞定了。

住 ：纽约> 上海。
租赁：曼哈顿中城的一房一厅也不会超过4k/m，住河对岸的更用不了3k/m。 而上海像
样点的市区公寓都不只这个价。要是节约点的，jersey city, harrison那里的apt，都
在1k以内。
买房：这个最没铺了：俺现在拿着美刀的工资都买不起上海的房子。上海市区二手房子
，100m2均价大约需要300万。曼哈顿3mm可以买最高级的新式公寓的顶层了（100m2)。

气候：纽约 〉上海。
上海冬天冷死，夏天热死，春天被黄梅雨折磨死。纽约的气候相当于大连，比较适合居
住。

工作：纽约 〉=上海
不比较汇率的话，两个城市的工资水平旗鼓相当，几乎都没有上限。但比较工作环境的
话，纽约远好于上海。公司里的人事斗争少很多，工作时间相对宽松，即使对外来人口
也相当包容。

（以上图片和部分文字来源于网络）

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