上海优秀历史保护建筑建业里，在启动修缮保护后，大部分被拆除重建，历时三年，近期已经基本完成。然而昨日记者走访发现，原本老百姓心目中的新地标却变成了私家豪宅，原来的 “修旧如故”也只能是“留存风貌”。对此，专家建议创新修缮不要拿保护建筑做实验。 “应该先从一个一般性石库门房子做起，积累经验再推广，而不是一上来就拿最好的优秀历史建筑来实践。 ”同济大学建筑与城市规划学院教授王伟强说道。

保护建筑改造成私家豪宅

　　位于建国西路的建业里，建造于1930年至1938年，清水红砖、马头风火墙、半圆拱券门洞形成其鲜明的建筑特色。据了解，保存较为完整的建业里占地1.7万平方米，分东弄、中弄、西弄三条里弄，共260栋建筑，均为砖木结构的2层楼房，采用具有江南民居风格的墙体和建筑屋顶，1994年被列为市级建筑保护单位。

　　为了能够更好保护这一建筑群，建业里保护项目改造工程于2008年正式启动。公开资料显示，该项目由上海衡复置业、波特曼海、花旗集团三方共同开发，项目旨在形成一个石库门社区和历史遗产商用街区，成为体现上海海派文化的新地标。然而这一新地标，已经成为了私家豪宅为主的楼盘了。据介绍，建业里改造后成为51栋五层石库门洋房、62套酒店式公寓以及超过4000平方米商铺的小型综合体。为了体现豪宅的舒适度，开发商还建造地下车库等豪宅配套。记者查询该项目网站发现，项目石库门洋房定位为别墅型私家府邸，共有7种户型，其中最小面积（含地上、地下）269平方米，最大面积为578平方米。业内人士披露，该项目每平方米售价约为13万元，按400平方米计算，每栋楼价超过5000万元。

　　昨天下午，记者在现场发现，目前项目基本完工，只有沿街的脚手架还未拆除。从岳阳路200号小区门口望去，一排排的洋房已经修饰一新。然而对于保护建筑改成了私家豪宅，大多周边居民心存质疑。韩先生就住在该项目边上的岳阳大楼，对于建业里改造成为私家豪宅，他坦言不大理解。 “这个项目之前我看报纸是世博600天的重点项目，很多领导经常来看的，政府如此关注的项目，居然是开发商的私家豪宅，这太奇怪了吧。 ”韩先生摇着头说道。住在岳阳路200号的陈云凤女士也表示，原来的老弄堂现在变成了豪宅，之前老弄堂的感觉一下子就没有了。“隔壁变成豪宅，自己房子的价值也会提升不少，但老上海的味道不见了。之前穿弄堂的趣事，在私家府邸后估计就不可能了。 ”陈云凤感叹道。

　　“修旧如故”成了“留存风貌”

　　更让周边居民有些失望的是，原本按照“保护为主，修旧如故”的项目，现在只能是“留存风貌”。

　　早在项目开工时，项目相关负责人在接受媒体采访时，多次表示了项目要如何修旧如故。还特意强调将保留4万块老砖，并对这些老砖的原先位置都进行编号，便于恢复。然而在项目即将完工时，却被市民爆料，原来的很多石库门特色设计都被改动。在上视新闻的报道中呈现的是一些天井被下挖成为下沉式空间与地下室相连，一些具有典型风格的门洞也被进行现代化的改动。

　　陈云凤也是看到新闻才知道，原来期望能够重新焕发青春的建业里，只能是一场空了。 “都成了豪宅，有地下室，有电梯、有车库的，这个还能叫做石库门吗？”陈云凤无奈地说。普通市民都有如此感觉，对于建筑专家而言，更是如此。在建业里改造的过程中，同济历史文化名城研究中心主任阮仪三也曾多次探访，对于这块原本留存十分完好的石库门建筑群的改造工程，他也遗憾地表示，称不上是 “修旧如故”。在他看来， “修旧如旧”应该要使用原来的材料、原来的工艺，达到原来的风貌和特色。现在部分老建筑在改造时，仅仅是保留原本的建筑特色，有些甚至完全推倒重建，这样最多只能叫做 “留存风貌”。

　　专家论证没有办法制约开发商

　　记者昨日拿到的一份资料显示，上海市城市规划局2004年5月21日专门就此项目发文《关于建业里保护与整治规划设计要求的意见》（沪规景【2004】463号），并提出相关保护设计要求，其中指出，尽可能保护原有规划格局和立面、色彩，对现有损坏建筑进行修缮时，应当结合历史资料研究，恢复历史风貌，严格控制沿街立面，不得改变原有历史风貌。为了解决高密度，超负荷的使用状态，首先要拆除违章搭建建筑，对少量破坏及其严重，难以修缮或恢复历史风貌的建筑，需要经过专家论证，考虑是否重建或者作为公共空间。在保护整治过程中，如需要考虑开发利用地下空间，应当深入研究，按照保护要求提出可行性方案，经过专家论证，并征求相关部门意见后，再予确定。

　　然而专家的建议却难被采纳。市历史风景区和优秀历史建筑保护专家委员会主任郑时龄就是参加论证的专家之一。他在接受上视新闻采访时透露，论证中，提出过要按照当时的制造工艺，对已经拆除的进行修复，然而建议和要求并没有被开发商采纳。郑时龄表示，专家论证没有办法制约开发商，土地批给他以后产权是他的，他设计的质量你也没有办法控制他。

　　根据项目网站公布的地址，昨日下午，记者来到岳阳路190号的项目公司所在地和售楼处，门口的工作人员表示，这里并不是开发商的工作地。虽然记者在窗外看到屋内陈列着项目的沙盘和一些户型的样板模型，但是工作人员仍坚持表示，这里不是售楼处。随后记者电话联系了项目开发商，得到的回复要么是负责人不在，要么是在开会无法接受采访。

　　“项目售楼处就在那里，这个住在周边的人都知道。 ”陈云凤否认了工作人员的说法。记者又再次询问了岳阳路200号的门卫，也得到同样的答复。 “上午我路过他们的售楼处的门口还开着的，下午回来时候就看到已经关了。 ”陈云凤如是说。对于市民与专家的疑惑，记者还将继续联系开发商，希望能够得到回应。

　　专家建议不要拿保护建筑做实验

　　“建业里的改造让人失望，一个好端端的优秀历史建筑被折腾成了赝品。”同济大学建筑与城市规划学院教授王伟强如是评价，在他看来，尽管做了很多努力如按照原来格局复建、保留建筑外墙装饰、尽可能地利用原有红砖，但一旦拆落架，这些努力都前功尽弃。

　　虽然有些失望，但对于建业里的改造，王伟强还是认为这是一个有益的实践，是因为它在尝试石库门继续作为住宅而保留下来的可能，这个方向无疑是值得鼓励的。他指出，历史建筑改变性质转为商业用途是个出路，像是新天地和田子坊利用土地的级差地租可以平衡收益。但毕竟石库门数量很多不可能都依此法，市场无法消化这么多商业，所以探讨继续以住宅用途的保护就更有意义 。 “新天地和田子坊都不能是改造发展的主流，毕竟我们消化不了那么多的娱乐，也培育不出那么多的"创意"，现在回想，当初的良好愿望应该先从一个一般性石库门房子做试点会更好，积累经验再推广，而不是一上来就拿最好的优秀历史建筑来实践。 ”王伟强说道.

上海现存最大的新式石库门里弄建筑群建业里，曾被有关部门要求严格按照历史原貌 “修旧如旧”，但现在却成为了沪版的“梁林故居”。

　　在上海电视台最近的一次新闻报道节目中，上述石库门里弄保护建筑，已经摇身变成联排豪宅。曾经漂亮的弄堂门楣，成了呆板的水泥墙。标志性的红砖半圆拱券门洞，也用了全新的贴面材料。而石库门里面，曾经的天井，已经被挖空，变成了阳光地下室，每幢房子，除了有地下车库，还设有独立电梯。

　　建业里重建被质疑为“赝品”的背后，项目的产权早已悄然变更。出资完成前期居民安置工作的徐汇区政府，以及项目原来的产权方徐房集团，并未成为项目的大股东。成为大股东的，是被公布合同出资额仅占总投资1/3左右的波特曼和花旗集团。

　　该项目联排别墅的售价预计达13万元/平方米，根据上海市城乡建设和交通委员会的资料，该项目的住宅部分总建筑面积为3.03万平方米。

　　“修旧如故”变向

　　位于上海市建国西路靠近岳阳路的建业里占地1.74万平方米，有居民3000多人，原系中国建业地产公司建造，早在1994年就被上海市政府列入上海的优秀建筑名单。2003年，作为全市历史文化风貌区内街区和建筑保护整治的试点项目之一，建业里被列入市房地资源局全市保护利用的重点工作。

　　开发商股东之一上海衡复置业有限公司网站上，有相关部门对建业里改造的要求如下：其保护整治方案遵循“保护为主，修旧如故”原则，致力于通过最大程度的原真性修缮和复建，挖掘石库门建筑的文化底蕴，尽可能最大程度地保留里弄的风貌特征，空间格局、尺度、石库门外立面和原有的建材风格。

　　而有关部门此前发文也提出，建业里尽可能保护原有规划格局和立面、色彩，对现有损坏建筑进行修缮时，应当结合历史资料研究，恢复历史风貌，严格控制沿街立面，不得改变原有历史风貌。

　　但是，《每日经济新闻》记者日前赶到现场却发现，改建已接近尾声的建业里，与其说是里弄式的住宅，倒不如说是欧式的现代联排豪宅更为恰当。上述改建并不符合历史保护建筑的有关规定。

　　为此，记者曾间接向持有该项目股权的徐房集团、波特曼上海投资咨询有限公司等股东发出采访传真询问原因，但未获得上述开发商的回复。

　　在上述项目被曝并未修复，而是拆后重建后，相关部门也对此暂时保持沉默。《每日经济新闻》记者昨日曾向上海市规划和国土资源管理局发出采访提纲，询问对于未按规划开发的行为，市规划部门会否有处罚。但截至记者发稿，仍未获得回应。

　　权益方疑云

　　与此同时，上述项目的权益疑云也浮出水面。

　　根据《新民晚报》等上海本地媒体的报道，建业里其实是由徐汇区政府垫资安置原租赁户，项目的原产权方是徐房集团。

　　由于建业里需要安置的动迁居民超过1000户，因此项目的实际动迁成本很高，但其可能并未纳入项目的总投资。根据上海市城乡建设和交通委员会的相关资料以及此前的报道，建业里的开发总投资达8亿元，但建筑施工成本就超过3亿元。

　　根据上海市外经委网站2007年的报道，建业里项目的外籍股东花旗和波特曼出资并不多，合同外资仅为3104万美元。而上海市工商局档案机读材料也显示，两家公司的注册资本仅为5000多万美元，按当时人民币兑美元的比价不到4亿元人民币。

　　尽管如此，花旗和波特曼却是建业里项目的大股东，产权方徐房集团却只是小股东。根据上述机读材料，波特曼旗下的JYL（BARBADOS）SRL占有开发建业里酒店式公寓的上海波特曼建业里房地产发展有限公司的股权接近65%，而由徐房集团和徐汇区国资委共同投资的上海衡复置业有限公司的注册资本所占股权比例只有剩余的35%。上海波特曼建业里东区置业有限公司的大股东则是占有4成左右股权的花旗，而波特曼海外的持股比例也占到25%。

　　从目前的公开资料，暂时无法获知波特曼和花旗方面最终的出资总额。但令人疑惑的是，目前该项目可能以商品洋房的名义对外销售，根据此前媒体的报道，建业里石库门洋房每平方米售价预计13万元左右，共51栋。以3000万一套计算，总销售额将超过15亿元。除了可供销售的住宅，建业里还规划有总建筑面积3.7万平方米的酒店式公寓。按相关规定，商品房用地应走招挂拍流程，那么该项建业里项目用地到底属于什么性质？

　　昨日，上海衡复置业有限公司办公室的有关人员也向 《每日经济新闻》记者证实，该公司只是建业里项目的小股东，大股东是波特曼方面。为何拥有产权的地方国资企业，以及付出了巨额拆迁成本的徐汇区政府未成为建业里项目的最大股东，波特曼和花旗方面究竟是如何成为建业里项目的大股东的？

　　针对上述问题，《每日经济新闻》记者昨日向徐汇区国资委、徐房集团、徐汇区政府发出了采访传真，并试图联系花旗和波特曼，但均未获得对方的回应。
　　作者：杨羚强