导读

　　根据钟伟的测算，全国的楼市库存至少是85亿-90亿元平方米。按照过去3年平均销售速度计算，需要至少7年时间才能消化。

　　本报记者 纪睿坤 实习记者 葛逸瑶 北京报道

　　楼市库存已经成为悬在中国经济头上的一把达摩克里斯之剑。

　　根据国家统计局数据，2015年前10月，房地产开发投资同比下降0.5%，为近十年来首次出现同比下降，1-11月降幅扩大至1.3%，且存在进一步下降的趋势，其对于经济的贡献率也再度创历史新低。

　　“从历史经验来看，在销售面积回暖半年左右，新开工回暖。”中国指数研究院常务副院长黄瑜介绍。2015年1-6月，商品房销售面积同比转正，但截至11月，全国房屋新开工面积仍同比下降14.7%。

　　房地产投资数据持续萎靡的一个主要原因在于楼市高库存。也因此中央经济会议以罕见的大篇幅对房地产库存进行了论述，并把去库存写入了2016年经济工作的“五大任务”中。

　　会议亦描绘了去库存的政策方向，包括加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道；同时还提到励房地产开发企业降价、取消过时的限制性措施、建立购租并举的住房制度等方法。

　　虽然基调是去库存，但是中央经济工作会议对于房地产政策的定调，却非简单的刺激消费的救市方案，而是针对新型城镇化背景下，中长期间房地产行业的系统性解决方案。

　　自1998年住房信贷化开始，中国房地产在17年的高速增长下，已经进入“存量时代”，与此同时，新一轮住房制度改革也悄然开启。

　　解构高楼市库存

　　去库存已经成为国家任务，但是有关楼市库存的全口径数据，却依然缺乏。

　　根据国家统计局数据，截止到11月底，全国商品房待售面积6.9637亿平方米，比10月末增加1004万平方米，处于历史高位。

　　根据国家统计局的定义，商品房待售面积，指报告末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。

　　上述口径不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

　　北京中原地产市场分析师张大伟也告诉21世纪经济报道记者，上述数据并未如期反映当前的库存的实际状况。

　　另根据国家统计局数据，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，以2.4的容积率计算，全国整体库存约为63亿平方米。

　　但这仍未是全口径的楼市库存数据。在北师大教授钟伟看来，除了现房、期房的数据，还有新拿地、闲置未开工等将转为楼市库存的数据，另外，此前曾大举开建的3600万套保障房以及当前以及未来一段时间将力推的棚户区改造也将纳入统计范围内。

　　根据钟伟的测算，全国的楼市库存至少是85亿-90亿元平方米。按照过去3年平均销售速度计算，需要至少7年时间才能消化。