要做房地产开发，必须从政府手里拿地。开发商如何拿地，业界大腕王石有句特别经典的评论：开发商拿地，现在不行贿成了过街的老鼠，行贿的反而成了英雄了。王老大说这句话有两层意思：一是自证万科的清白，号称万科拿地从来不行贿；二是说明地产行业内，拿地存在的潜规律一点也不比娱乐圈的少。

今日看到一则非常有趣的新闻，那就绿地公司为南昌3000公务员建房，买房资格炒到了50万。绿地公司走出上海的第一步，并不是去做正规的房地产开发，而是委曲求全在江西省省会南昌，开发的房产地区市场价30%，而且定向团购给当地的公务员。不了解中国房地产的人，看到这则新闻，肯定以为绿地公司是傻逼，精明的开发商为何干这种蠢事。

卖给公务员的房价每平米仅5000元，是市场价的70%，干嘛不按照市场价销售？一个公务员团购的房号炒到50万元，说明房子卖的实在太便宜了，有资格购买的公务员随手倒个房号，就有几十万的额外收入。开发商为何这么傻？其实他们一点也不傻，所谓舍不得孩子套不到狼，其实绿地公司表面上亏了，实际上赚大发了。前面亏欠买房，绿地为的是后面的百万平米大盘。

低价卖房给数千公务员，绿地公司实际上变相行贿。如果低于市场价格卖房，是面对市场所有的客户，这是学雷锋；但如果只定向团购给公务员，这绝对是行贿。由于土地高度的垄断，开发商在进入一个新的城市，必须和地方政府搞好关系，千方百计的做好贿赂工作，才能在这个城市有立足之地，方有发展和壮大的可能性。和演员想演好戏必须性贿赂导演一样，这也是开发商和地方政府之间的潜规则。

除了绿地低价卖房的手法之外。开发商和地方官员之间，还有一些常规的手段比如女人、房子和洋酒，当然这些都离不开白花花的钞票。当然还存在一些非常规的手段，比如有些地方政府为了改善城市基础设施，自己又没有钱，怎么办？只能请开发商来代替政府做一些城建工作，比如修建道路和桥梁。这里面猫腻就多了去了，开发商别以为你想做就可以做，这绝对是意淫。

当道路和城市基础设施修建好了后，地方政府为了补偿开发商，往往会圈出一块地来补偿开发商。这个时候，关系的魅力就完全显现出来了，如果开发商和地方政府是铁哥们，那么补偿的地肯定肥的流油。当然如果关系不好，要么给你一根难啃的骨头，要么给你一块远在天边的土地，让你拿也不是，不拿更不是。所以，在绝对的权力和垄断面前，开发商别无选择，只有俯首甘为孺子牛，使劲一切手段讨好对方。

还有一种手段也非常奇妙，为了哄抬一个城市的地价，地方政府往往为找几家开发商，当然前提是靠得住的兄弟，来为自己充当“地托”。一块地拿出来拍卖，地方政府事先和自家兄弟签订好协议，比如这块地政府心理底线是3亿元，那么在举牌现场，如果现场无人举牌，那么兄弟必须托底。

当然还有一种情况，如果有好几家公司响应，纷纷举牌，那么兄弟必然在其中搅局，让土地出让价格越高越好。这个时候就会出现两种结果，一种是兄弟公司托底，按照挂牌价成交；二是高于挂牌价成交。做这个局到底有何意义？首先土地不会流拍，其次有了地托，土地价格会最大可能行的推高，双方勾搭成奸，演的双簧好戏。

那么地方政府的好处就是土地卖出去了，而且价格很高，最主要给市场的印象是这个城市有投资价值，房价还会走高。那么开发商得到什么好处呢？协议规定，如果底价成交，地方政府会返还一定比例的土地出让金；如果别家开发商高于底价成交，那么超出部分双方按照比例分成。诸位，看到这里明白了吧，官商勾结形成了一个互惠共赢的平台，合谋推高地价，双方都在其中得利。所谓外行看热闹，内行看门道，不多说了，各位仔细品味吧