土地一直私有的在中国古代，耕者有其田。但普天之下莫非王土，皇帝有权力重新分配天下土地。专制社会，巧取豪夺在所难免，不过还是要相对尊重土地私有原则。因此，土地就分成了两大类别，一类是老百姓个人拥有的，称为“民田”；一类属于政府，称为“官田”。民田倒也简单，土地在谁的名下就是谁的。官田则复杂得多，所有权归政府（官），使用权林林总总，具体划分如下：最尊贵的土地应属皇庄。顾名思义，这是皇室占有的庄园田地。或问，皇室的人又不会种地，不愁吃不愁穿，要那玩意儿干什么。成化初年，刚即位的皇帝朱见深没收太监曹吉祥的田地，改为宫中庄田（始有皇庄名称），就有大臣向皇帝朱见深提出这个问题：“天子以四海为家，何必置立庄田，与贫民较利？”朱见深心说，放屁。庄园田地乃财富象征，且租金全部收归皇宫私有，小钱凑多了也是大钱，岂能拱手让人？于是将意见当成耳旁风。有责任感有担当的官员总觉此举不妥，就通过各种方式来委婉地规劝。比如，他们会拿灾异说事。天上星象发生位移，气候有重大变化，都属于上天对人间的警示，皇帝得认真对待这事。户部尚书李敏曾上奏说，北京近郊有五处皇庄，占地一万二千八百余顷。管理庄园的官兵召集流氓地痞，非法占人土地，敛人财物，污人妻女。稍有反抗，便遭诬奏，百姓不得安宁，天上灾异频发。这几句话还真把皇帝吓着了，除了戒饬庄户外，还废掉了仁寿宫庄，退耕还牧，命侵人草地者悉数退还，可惜这些小调整无法改变皇庄越来越壮大的现状。皇帝好货，下属必疯狂进献。反正土地不是自己的，送给皇帝属于顺水人情。从成化到弘治再到正德，五六十年间，各地官员以各种理由把各种土地改为皇庄，正德皇帝朱厚照登基不过几个月就建了七座皇庄，其后增至疯狂的三百余处。这是一种此消彼长的关系，皇庄增加了，百姓土地就会减少，且要受皇庄管理者的欺凌。终明一朝，皇庄骚扰百姓极甚，与皇庄有关的是赐乞庄田。明朝建立，当初无立锥之地都的小和尚朱元璋上台了。深山出太阳，翻身把歌唱，共同打天下的弟兄们都来吧，给你，给他，也给他。丞相、勋臣及以下百官，统统分田（名曰赐田）。多者高达百余顷，亲王乃至千顷。公侯暨武臣亦赐公田。至于在前线打仗阵亡的将领，更要赐给公田。十五世纪中叶以后，诸王、公主、皇亲、大官僚、宦官、大寺院主向皇帝请乞庄田之风盛行。大家一起向皇帝伸手，皇帝很受用，经常如约赐给。这种庄园与赐田统称为赐乞庄田。

    还有百官职田。即职分田，皇帝赐给百官田产，收入供给官吏办公费用或充部分薪俸之用。请注意，百官职田与赐乞庄田不同。前者可充抵薪俸，后者是白给，不碍俸禄的事，勋臣一边拿了地，还一边额外领着朝廷发的工资，这就引发了不少社会问题。期间，朝廷也曾收回赐乞庄田，但臣子们乞赐不断，皇帝抹不开面子，赐乞庄田不久回潮。

    另有一些专用土地（相当于专款专用）也属官田。比如学田。基层一州一府一县基本都有学田，租金专供各府州县学校的教育经费，不可挪移。

    牧马草场。明朝以前，政府的马主要靠官府自养。朱元璋开始，百姓养马就像纳税一样，成为重要义务。政府拨出部分田地供给百姓放马。这种方式对百姓来讲是件很痛苦的事。比如，官府交给你一匹母马（骒马），明年你必须交一匹小马。母马不死你就得年年交幼崽。但谁能保证母马年年怀孕，且必须生产呢？官府不管那一套，你交不上，就得赔偿。这就相当于官府存款在你这里，年年收取旱涝保收的利息。又比如，官府把良马寄养在你的家中，有了差池，原价赔偿。但谁能保证马匹没个头疼脑热，生老病死呢？官府不管那一套。百姓义务养马不算完，还得送到管理马政的机构太仆寺进行验收。动辄几十里地几百里地，人困马乏精疲力尽，人吃马嚼费用不少，到了目的地，太仆寺的老爷们要严格查验啊，查完告诉你不合格，怎么来的怎么回去。据说当时的退货率达到百分之四五十。白养一年不说，还得赔上人家一匹马。为减少损失，他们只好凑钱贿赂查验官，放自己一马（“放人一马”合着是从这儿来的）。收了钱，查验官心里舒服了，老百姓交来的马也就合格了。算一算，里里外外老百姓得付出多少代价牲地。指光禄寺、太常寺供宴飨、祭祀用牲畜的种植饲料或牧放用地。

    城壖苜蓿地。近城或城下之地，长满野草苜蓿。此等土地原来禁止耕种，十六世纪后准许开垦。

    园陵坟地。皇帝陵墓占地或地方公共墓用地边臣养廉田。边疆辛苦，收入有限，朝廷在各边镇置官田，收租作为将官在俸饷之外的津贴。

    那么，官田是从哪里来的呢？强夺百姓的田产或有之，但不能是常态，否则社会矛盾就大了。常态大概有如下几种。其一是还官田，即田地一度赐给官员或由民承种，后因事故又还回来的田地；其一是没官田，即没收上来的田产。凡“民间有犯法律复籍没其家者，田土令拘收入官”。明初，这种没官田以江南为最多，大多是没收当地犯法土豪或张士诚集团的土地；还有断入官田，即官府通过一定法律手续，把民田改为官田的，比如某户人家全家死亡，户口已绝，田地无主便改为官田。

    专制制度下的这么大一个国家，要想增加点官田，办法有的是。

    还有一种官田比较特殊，这类官田称为屯田。即在中央政府的统一部署下，采取各种方式开垦边疆土地，以给养边防军队。这是扩大国有资产规模的方式，也是解决现实问题的有效途径。从西汉武帝时起各届政府多有屯田之举，到明清时代，虽有间断，但一直存在。

    屯田又分军屯、民屯和商屯。军屯是由军人开垦的土地；民屯是由政府招募、迁移民户或者派驻流放人员开垦的土地；商屯则是由商家出资，招募百姓垦种官田，用粮食换取政府的相关优惠政策（比如给予食盐专卖的权利等）。无论哪种，都由在当地设置的管理部门统一管理。

    明朝的军屯开始时曾非常成功。朱元璋设立民兵万户府管理军垦事宜，寓兵于农。那么庞大的军队，不能坐吃山空，反正闲着也是闲着，操练之余，大家干点活还能锻炼身体呢。屯军大致分为两部分，一部分负责守城，一部分负责耕种，根据具体情况分配比例。原则上越靠边境的地方，守城军士比例越高，大概占到百分之三十以上。而内地驻军屯田，从事耕种者可以达到百分之八十以上。每名军人受田五十亩（这是个平均数，此外还有受田百亩、七十亩、三十亩、二十亩的，均称为“一分”，其实就是一份的意思），同时给予耕牛、农具等。为了鼓励生产，朱元璋让各地积极种植“样田”（示范田），对成绩优异的军屯给予表彰。其中，太原左卫千户陈淮因为亩产高而得到朱元璋的重赏，宁夏总兵何福因为粮食存量大而被皇帝“赐敕褒美”。榜样的力量是无穷的。各地屯军掀起一波又一波大生产运动，成果显著。京城附近有专门从事耕种的屯军四万人，专任战守的常操军十九万，以四万人供养十九万人，居然绰绰有余。还有一个数字：明初全国设置卫所约八百余，合计军人总数三百一十多万。天下屯田八十九万九千余顷，分到每个人身上，均摊二十九亩。这三百一十万军人每年大概吃掉三千七百二十二万石粮食，基本可以完全自给，甚至连相关的花销也可以自理。故几百万大部队也不嫌其冗，岁费数十万而不见其匮乏。

    为了保护军民屯田的积极性，开始时严禁向其征税。洪武三年，中书省请求向太原、朔州的屯田征税，诏命勿征。第二年，中书省再次建言：河南、山东、北平、陕西、山西及直隶淮安诸府屯田，凡是官府给牛和种子者应该让他们交一半公粮，自备生产资料的，也应交百分之三十。诏令不能征收。三年后，每亩开始收租一斗。因为屯田余粮颇多，洪武十五年终于制定了相关征收条例：军田一分，缴纳正粮十二石，存储在本屯仓内，由本军自支，余粮作为本卫所官军俸粮。永乐初年，制定屯田官军赏罚例：每年完成十二石粮外，还要有六石余粮，多者赏钞，缺者罚俸。同时配套一个人性化的规定：年满六十岁的屯军与残疾及幼小者，产粮用于养活自己，不受该条例限制；屯军若因公事耽误了农务，免征公粮。

    但奇怪的是，此后各地开发的屯田越来越多，而征收上来的粮食越来越少。正德年间，辽东地区屯田比永乐朝增加将近一万七千顷，而产粮由原来的七十万石缩减为十七万石，骤降五十三万石。为什么有如此巨大的反差？来看一例。宣德六年，有人揭发宁阳侯陈懋私遣军士操舟出境捕鱼，采集木头，又派军士携银子去杭州买货物。后来一查，此人侵吞屯仓粮食二十多万斤，私自役使军士为其种田三千余顷。这么大一块肥肉摆在面前，谁说了算就是谁的。谁又能受得了这种诱惑？英宗以后，败坏更甚。太监刘瑾的党羽韩福任御史，奉命到辽东清理屯田，激起屯军哗变，费了好大劲儿才平息下去，可见此时矛盾之深。屯田多被内廷太监、各卫所的军官占夺。军士越种田越赔钱，苦不堪言。屯丁逃亡者日益增多。当初的仁政终于成了万人憎恨的恶政；；