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维加斯闪电式买房：五天成交全过程
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上星期一，北京来的老金夫妇，在拉斯维加斯中国城隔邻的住宅小区，看中了一套两卧两浴的地面层住宅单位，实用面积1008平方英尺，当天下午就签订了买房合同，并按照合同支付了2000元订金（相关阅读点击这里）。
星期二，中介王小姐聘请了有执照的工程师负责验房（收费150美元），同时聘请“产权保险公司”审查该房的产权，并开设一个专用的“履约保证”账户（Escrow Account)。
星期三，工程师检验报告出台了，证实该房产没有结构性问题，但是存在一些小毛病，主要是由于房屋使用和磨损折旧期内所出现的问题，老金夫妇约了中介王小姐再一次到该住宅进行详细考察，研究解决方案。
星期四，“产权保险公司”也出具了产权审查报告，证明没有问题，此外也计算出产权过户所需的各项费用和税金，并详细列表。当天下午，老金通过银行将应付金额用电汇方式汇入“履约保证账户”。
星期五上午10点，老金夫妇和卖方分别在中介王小姐陪同下，到“产权保险公司”签署各项过户文件，卖方拿到了购房款（扣除中介佣金和各项费用），老金夫妇拿到了住宅的大门锁匙和小区电动大门的遥控器，中介公司也拿到了本次交易的佣金款，“产权保险公司”于当天下午1点28分，将本次过户的全部文件上传给政府的房地产档案部门存档。至此，本次房产买卖的成交和过户手续全部完成，老金夫妇正式成为该房产的新一任主人。
非常巧合的是，中介王小姐的另一位客户因为和丈夫离婚，需要卖掉房产，正在低价出售室内的全部家具、摆设、用具、用品等（美国俗称Yard Sale），星期六一早，老金夫妇就到这位离婚夫人的豪宅内看货，当场看中了一批原价超过两万美元的家具，用低于2000美元的现金价格买了下来。星期六下午，他们又到《沃尔马特》公司购买了全部床上用品，洗浴和清洁用品、厨房用品等等，当天晚上，老金夫妇已经住进了自己的新宅，高兴的不得了。
大家十分惊讶这次买卖何以竟然可以在几天内完成，其实关键是现金购买，不涉及银行贷款，省掉了一大堆手续。但即便如此，其速度之快和时间之短，也算是破纪录了。
有人问，老金夫妇买卖房产不请律师，甚至没有自己的中介代理，任由卖方的中介代理王小姐一人包办，是否过于草率冒险？这个问题我认为有必要加以解答。
我个人认为，除非是几百万美元以上的贵重物业，有必要麻烦律师外，一般几十万美元的小额交易，可以不请律师，因为美国的房地产买卖合同条款和过户手续已经规范化，充分考虑了买卖双方的各项合法权益，除非涉及非常特殊的问题，否则的确不需要麻烦律师，双方通过中介商就可以解决。其次，法律允许一个中介商既代表卖方，也代表买方，即同时代表买、卖双方，而经纪人王小姐所属的中介公司，即本次交易中那家巴菲特属下的《BH房地产公司》承担了一个特殊责任，即监督和确保王小姐依法保护双方的利益，公平执行中介的各项职责。（BH额外收取管理费450美元）
交易中起最重要作用的是那家“产权保险公司”，本次选择的是《第一美国产权保险公司》（First American Title Insurance），这是一家独立的经政府认可的产权保险公司，它一方面要负责收取买方的购房款，另一方面要负责调查卖方是否拥有真正的产权，是否有法律纠纷，是否有银行贷款，是否有欠税和欠缴物业费用等等。它承担本次交易的“中间人”角色，由它建立的“履约保证账户”既保护了买方的利益，也保护了卖方的利益。这的确是一个非常关键的角色。
据王小姐说，因为我的博客她收到了不少查询电话和电邮。看来她也很高兴。我老刘充当翻译，没有收取任何费用，只等喝老金夫妇的入伙酒。
星期二，中介王小姐聘请了有执照的工程师负责验房（收费150美元），同时聘请“产权保险公司”审查该房的产权，并开设一个专用的“履约保证”账户（Escrow Account)。
星期三，工程师检验报告出台了，证实该房产没有结构性问题，但是存在一些小毛病，主要是由于房屋使用和磨损折旧期内所出现的问题，老金夫妇约了中介王小姐再一次到该住宅进行详细考察，研究解决方案。
星期四，“产权保险公司”也出具了产权审查报告，证明没有问题，此外也计算出产权过户所需的各项费用和税金，并详细列表。当天下午，老金通过银行将应付金额用电汇方式汇入“履约保证账户”。
星期五上午10点，老金夫妇和卖方分别在中介王小姐陪同下，到“产权保险公司”签署各项过户文件，卖方拿到了购房款（扣除中介佣金和各项费用），老金夫妇拿到了住宅的大门锁匙和小区电动大门的遥控器，中介公司也拿到了本次交易的佣金款，“产权保险公司”于当天下午1点28分，将本次过户的全部文件上传给政府的房地产档案部门存档。至此，本次房产买卖的成交和过户手续全部完成，老金夫妇正式成为该房产的新一任主人。
非常巧合的是，中介王小姐的另一位客户因为和丈夫离婚，需要卖掉房产，正在低价出售室内的全部家具、摆设、用具、用品等（美国俗称Yard Sale），星期六一早，老金夫妇就到这位离婚夫人的豪宅内看货，当场看中了一批原价超过两万美元的家具，用低于2000美元的现金价格买了下来。星期六下午，他们又到《沃尔马特》公司购买了全部床上用品，洗浴和清洁用品、厨房用品等等，当天晚上，老金夫妇已经住进了自己的新宅，高兴的不得了。
大家十分惊讶这次买卖何以竟然可以在几天内完成，其实关键是现金购买，不涉及银行贷款，省掉了一大堆手续。但即便如此，其速度之快和时间之短，也算是破纪录了。
有人问，老金夫妇买卖房产不请律师，甚至没有自己的中介代理，任由卖方的中介代理王小姐一人包办，是否过于草率冒险？这个问题我认为有必要加以解答。
我个人认为，除非是几百万美元以上的贵重物业，有必要麻烦律师外，一般几十万美元的小额交易，可以不请律师，因为美国的房地产买卖合同条款和过户手续已经规范化，充分考虑了买卖双方的各项合法权益，除非涉及非常特殊的问题，否则的确不需要麻烦律师，双方通过中介商就可以解决。其次，法律允许一个中介商既代表卖方，也代表买方，即同时代表买、卖双方，而经纪人王小姐所属的中介公司，即本次交易中那家巴菲特属下的《BH房地产公司》承担了一个特殊责任，即监督和确保王小姐依法保护双方的利益，公平执行中介的各项职责。（BH额外收取管理费450美元）
交易中起最重要作用的是那家“产权保险公司”，本次选择的是《第一美国产权保险公司》（First American Title Insurance），这是一家独立的经政府认可的产权保险公司，它一方面要负责收取买方的购房款，另一方面要负责调查卖方是否拥有真正的产权，是否有法律纠纷，是否有银行贷款，是否有欠税和欠缴物业费用等等。它承担本次交易的“中间人”角色，由它建立的“履约保证账户”既保护了买方的利益，也保护了卖方的利益。这的确是一个非常关键的角色。
据王小姐说，因为我的博客她收到了不少查询电话和电邮。看来她也很高兴。我老刘充当翻译，没有收取任何费用，只等喝老金夫妇的入伙酒。
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发表评论 评论 (15 个评论)
- 回复 小虫
- 请看我的新博文‘天才画家谢晓红’。
linton: 您也挺有魄力的，也是一次性付款吧，您也写出来嘛，我还没去过拉斯维加斯，看你们写得活色生香，神游一番也很快乐。
刘先生他们在慷慨助人的同时也建立了人文小 ...
- 回复 linton
- 您也挺有魄力的，也是一次性付款吧，您也写出来嘛，我还没去过拉斯维加斯，看你们写得活色生香，神游一番也很快乐。
小虫: 老刘做好事已经不是一次了，我在那里买房也是卓玛和老刘的热心帮助，闪电成功的，非常感谢老刘夫妻助人为乐的精神。谢谢你们。
...
刘先生他们在慷慨助人的同时也建立了人文小环境，有灵感的艺术家颇受欢迎。
您说要介绍老刘家的两幅油画还没写呢。
- 回复 linton
- 美国买房的规则简单、清楚、严谨，诚信社会大家都省心省力。
看到国内有的房子已经抵押或一房多卖，出事后中介公司竟然没法律责任，所以只敢买新房。
我们这里买现房还好，都在公证人那里办妥。可是建房就不如美国了，听一个朋友说美国是先交一万美元，直到建完验收合格再交全部房款。而我们这里先交15%的房款，再交10%，建筑公司没有相应承担，所以时常出现盖一半或未完工的房子，我们邻居都有此遭遇。规则不保险，大家不敢建，建筑公司始终都发展不好，因此无法形成良性循环。
买房子是硬件，关键是住到那里以后的生活内容，软件才是潜在价值。
就像有人买城堡，还得有相应的生活和节目。
