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2024.8.8
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我们这里说的工业用房地产物业,主要是指工业厂房和仓储用物业,这种物业的主要特点是空间要求比较特殊,比如说室内的空间高度需要较高,比如说高度在12尺、16尺、甚至20尺高,物业中有的卸货和出货的 Loading Dock (装卸口),设计结构非常重要,一个好的结构和足够便利的装卸口可以吸引好的租客,或获取好的租金价格;再一个就是地理位置很重要,地处经济发达地区、临近高速交通要道,出入便捷都是非常重要的元素。
在纽约的布鲁克林和皇后区的工业用地价值不菲,货舱的销售价格从平均每尺从150美元到400美元或更高,租金价格从每尺20美元到30美元每平方尺不等,但这只能代表纽约和一些特定离港口特别近的城市。就在离纽约是不远的长岛地区,或是一河之隔的新泽西地区,开车不过二三十分钟,空置的货舱比比皆是。
大型工业用出租用厂房和仓储用物业维护成本非常高,除了基础设施的维护,在纽约这样的地区,夏天要除草做园艺,冬天下雪的日子要撒盐铲雪,我认识一个犹太先生Paul,在新泽西Clifton,拥有一片庞大的工业和仓储使用的物业,地点离纽约不过二十多分钟,交通十分便利,区域内的厂房不是很规整,里面的设施陈旧,商户入驻,双方都需要化较大的力度改造,从铺设管道、电路改造、通风、到封闭等很多工作,他们公司为了引进新的租户,给予租户很多优惠条件,比如说,安装空调,减免四到六个月租金什么的,每平尺才开价到6到7美元,他和我说,这片地,每年铲雪的费用就要花掉他十万美元。
我有位朋友在新泽西州找了一个近两万尺的场地做中央厨房,合约的谈判花去近半年时间,合约中,又房东来负责安装空调,单这一项费用就需要投入十几万美元,签约后还给了四个月免费装修期间;而租金6.25美元每平方尺,也就是说这么大的一个场地,每月的租金一万两千美元出头而已,业主还要负责地税、剪草、除雪、屋顶和墙体等基础设施维护等工作,在纽约和新泽西地区,很多工业用和仓储物业都非常老旧。
很多大型货舱通常可出租面积有几万尺,甚至五十万到一百万尺的规模,货舱的等级,地域的便利性,内部结构的合理性,是不是能满足大型企业的需求,改造成本多大才能满足知名企业长期租赁的要求,在购买时都要考虑清楚;而且吸引一些大型企业,除了要给很多的补贴才能吸引到他们进入,签订一个大型企业,从谈判到签约、改造、入住这段周期往往会一年有余或者更长时间,但如果吸引到一个稳定成熟的企业,租户会对物业维护的非常好,土地物业价值随之攀升。
结语:自己从餐饮行业转战到美国的商业地产,从网络搜索到独自一人全美各地奔波,在加上生活中的各种连带信息的思考,对美国商业地产这个领域有了一些自己的视角,总觉得应该和大家分享一下;如果您得到任何启发或获得一些简单的知识,自己也就心满意足了。