投资回报简述

这里先说一个我个人的看法，就是读了很多关于美国商业地产的中文描述文章，发现很多中文讨论美国商业地产的文章中，相对比较注重操作地产项目本身细节讨论，比如说地产类型、交易程序、方式、价格、税务、杠杆、物业转换等，但对商业地产项目所处行业信息、发展趋势和物业中的商业项目运营分析的比较少；但从美国商业地产项目投资决策的角度看，分析物业项目所在的行业走势、财务报表、所在地域变化几乎是决策的最首要因素；另一个就是英文类别的商业地产信息，很多登记造册的物业数据信息是否完整，数据涵盖范围是否全面，我都有些疑问，因为很多小型购物中心或独立地产项目、或是非知名企业或品牌物业，都可能都不在他们的数据涵盖范围之内；所以具体的商业地产项目，一定要具体实地勘察分析才能得出值得信赖的结论。

美国幅员辽阔，交通四通八达，土地成本低廉，商业地产价值和土地价值完全是两个概念，商业地产的估值主要反映这块物业的商业价值，土地上面如果没有商业，单凭土地的价值而言，会和有商业价值的物业差距在五到十倍甚至更多，而且同一地段间的物业因为承载的租户品牌、租约、租金的不同，其价值可以差数倍，这个问题我们会在后面详细剖析。

美国商业主要有这么几个类型: 综合商业体、购物中心、零售、写字楼、工业仓储、酒店、出租住宅等等类；商业地产和民用居住型地产是非常不同，民用住宅地产的价值，主要是和周围的民用地产相同类型进行比价，在根据具体物业的条件评估价格，地产价值的高低和所在区域和整体经济相关；当商业地产价值完全是从投资回报（The Income Approach）的角度定价，所以出租物业的净租金 (Net Income)非常重要，它往往是评估地产价值的核心元素。

在美国，商业地产通常按照Cap Rate (Capitalization Rate)，也就是投资回报率NOI（the Ration of New Operation Income）来计算商业地产价值。通常出租回报率（Cap rate）通常在4% 到9%之间（这里泛指那些知名品牌和信用评级比较好企业，也有一些小型的购物中心，回报可以达到12%或更多，但信用、可持续运营水平都不稳定）。

这里我们先简单举一个零售类商业地产项目例子，如果物业的租户是星巴克咖啡连锁店，签约营业面积为1650平尺，每月支付租金为8.000美元，一年是96.000美元，平均每尺的租金是这样计算的，用年租金96,000美元/出租面积1650平尺（这里的每尺租金计算只包含物业建筑物实际使用面积，不包含停车场、园艺等其他占地面积），最后是租金是58.2美元/平方尺/年；租期通常为十年（很多其他商业项目是十五年或二十年），外加两次五年的续约，每次续约租金向上浮动8%或10%。

这里需要特别说明一下，像星巴克这样的National Tenant国家级租客，我们也称他们为Credit Tenant信用租客，说明企业品牌的质量和信用级别很高；这样的租户一般来说都是由星巴克总部签订一个担保租约，由这家总公司来担保租约的执行，即便店面由于各种原因提前关闭或重新选址搬离，总部也会如期支付租约期间的所有承诺的费用，这种租约非常复杂，租户对地点各种条件审核非常严格，企业决定在这个位置开店是经过严格的评估后决定的，这样的租约风险低、稳定、市场价值高。

如果我们按照目前星巴克在商业地产中公认的投资回报率Cap Rate 4.5%来计算，年租金96, 000美元/Cap Rate 4.5%，目前市场估值约为213万美元。但租约长短，所剩年限，租约类型，是NN还是NNN类型，都是价格变动的和银行评估贷款的依据。（如果是NNN的租约，意味业主不需要付税务、保险、管理等开支，这些都由租户负责；NN的租约，意味着业主不需负责税务和保险，但屋顶和建筑结构问题等需要业主来负责）

购物中心其实也是一个道理，除了地理位置的评估，整个购物中心由哪些品牌组合、签订的是什么样的租约，都会直接影响物业在市场中的商业价值。

我们说过，商业地产是一项基于物业的一项商业投资行为，投资的回报至关重要通过投资商业地产，大致可以有这几种受益方式：

1. Positive cash flow，正向投资回报收益，投资回报率稳定，而且按照租约结构逐年递增，我们可以称为Passive Income， 所谓的被动收益，也就是在地产出租后，不需要处理太多物业中的琐事，相对比较轻松，被动收取租金就好，但很多业主忽略物业项目的运营，如果物业项目运营不佳，这就增加了续约的风险，所以要定时评估物业项目的运营情况。
2. Using leverage to multiply asset value，使用杠杆式达到资产倍增效应，贷款公司倾向给有实力的企业租户签订的租约地产物业贷款，业主可以从贷款机构获得高至七成八成的贷款，随着租金的上调，业主可以进行从新贷款，然后再投入到相同的类似物业当中去，因为高质量的租户和稳定的租金收益，适度使用杠杆可以是资产价值倍增。
3. Hedge on inflation，抗通胀避险，很多NN和NNN的租约，租金在十年、十五年、甚至更长的租约结构中上升非常稳定，不受经济大环境因素影响，随着租金的稳定上涨，物业的价值随之提升，。
4. Maximizing tax benefits，有效的避税，持有商业地产有很多成本可以分摊抵税或延税，比如说管理费用摊销、利息抵税、物业折旧费抵税、资产转换升级延税等方式，物业通过交易置换滚雪球式发展，以延迟交税的方式把资产规模扩大。
5. Asset value appreciation，价值递增，物业除了有稳定的收益，还通过逐渐增加租金的方式来使物业价值递增，从与其他行业比较的历史记录来看，美国商业地产的价值稳定上行是备受投资者推崇。

我经常开车各地旅行，每到一处首先都注意评测目标地产项目周围的发展环境，同时也对那座城市人口增长、收入、就业率进行分析，对其街道的商业布局仔细的观察，因为自己在美国从事餐饮业多年，所以每到一处都会对那些商业店面经营勘察一番，深入研究，几年下来收获好多心得，这里通过自己的经验和讲故事的方式和大家一起了解一下美国商业地产。

市场变化

从曼哈顿中城隧道出来，驱车顺着495号高速公路往长岛的方向行驶，这条高速路就像一条细长的鱼骨，连接着纽约的曼哈顿、皇后区，贯穿几乎整个长岛；当车接近入长岛地域时，您会发现，几乎每一幢写字楼都在招租，顺着高速路的出口进入鱼骨的两侧地带，路两旁的办公楼也都在招租，很多零售物业也在招租，这样的景象，即便在几年前经济危机最严重的时候，也是很难一见的。

因为生意上的原因，经常开车去临近纽约的新泽西州，那里的商业办公楼宇和零售店面也是异常的萧条；景象是令人震惊而印象深刻，不仅要问，美国的经济怎么了？美国的经济非常的稳健，就业率不断的攀升，股市已经超越最近一次萧条前的最高点，看着这些数据和相关报道，不知道是否应该信赖那些媒体报道出来的数据。

有些信息让人有些糊涂，有关写字间房地产的报道，说现在写字间的出租率在上升，像是在纽约这样的都会区，平均每平方尺的租金已经达到五十一美元，像是在曼哈顿下城金融区和中城地带一些写字间更会达到七八十美元每平方尺，很多律师楼、金融公司一租就是十几万到二十几万尺，但从投资的角度，不能只看到每尺面积的租金，投资人要观察近年来地区写字楼的空置率走势，以及近年来写字间总体签约面积的变化；在曼哈顿，走在街上，总是给人一种繁华的景象。

实地体验

因为自己在美国投资商业地产的原因，经常去各地旅行，途中经常会看到有如报道所说，大型店面在不断的关闭，小型零售店面有些显得有些穷途末路的感觉；但你还是可以感受到一些城市的人口在增加，崭新宽敞的街道，不断涌入城市时尚的年轻人；大型的购物中心已经在成为Big Box（大盒子）上面开工，新建的住宅开始在先前荒芜的土地上拔地而起

但在一座城市，完全可以有两幅不同景象。虽然我经常阅读新闻报道和盘查一些数据，但由媒体报道出来的信息与数据，不能是评判商业项目的唯一依据，关于投资，特别是商业地产，那是一定要去当地实地勘察。

这里我打个比方，前些年和友人经常狩猎，虽然我们经常通过一些报道和官方信息，了解在宾夕法尼亚各个猎场动物的数据，但每当猎季来临之前，我们总是要去几个猎场去Stalking，实地勘察一下预期狩猎的地点，观察一下那里动物的足迹、粪便、动物们经常走过的那些小路，接近水源的地方哪里动物的粪便比较多、公鹿曾在哪里磨过角，埋伏在哪里比较好；实地勘察，是一件很有趣、很辛苦、很有效的方法，狩猎总是要披星戴月，埋伏荒野需要有极大的耐力，和敏锐的观察，即便这样，也不是每次出击必中，但做好实地的功课，对结果而言，就显得相当的重要。

从商业地产项目考察的角度看，我更相信自己体验到的景象，因为它更具体、更接地气。

我非常欣赏美国有个知名的证券市场大师，叫Peter Lynch(彼得林奇)，我曾读过他写的其中一本中提到，他说自己每天关注市场的心得，有很大一部分是来自于每天的日常生活；比如说，他经常去一些社区的理发店理发、冰淇淋店、杂货店，一些与人们日常生活紧密相连的小商业，买点东西，顺道和那里的业主和店员闲聊一下，即便到不同地区旅行时，他也是顺道做一些同样的事情；他把这些日常生活中人们习以为常的咨询，带到自己对市场的思考之中，他认为这些信息和市场的基本面非常相关。Peter Lynch 曾掌管美国著名的麦哲伦基金，在他经营这款基金的十三个年头里，基金从最初的两千万美元飙升至一百四十亿美元，他的勤奋为众人称道，平均每年行程十万英里，访问超过二百家公司，阅读超过七百份公司财报，麦哲伦基金在林奇掌管期间，年复合回报率为29.2%，林奇有个鸡尾酒理论，基本意思是，市场在无人重视时发生变化，在有蛛丝马迹时鲜有人采取行动，当人们交头接耳时，市场开始快速上行，当你的邻居同事给你市场建议时，往往恶魔已经来临。他从人们在生活中对品牌的喜好来观察企业，从日常的生活细节观察市场反应，他认为投资准则没有什么“放任之四海皆准”，林奇也提醒人们对各种理论的态度应当是各取所需，切忌盲目迷信追捧。

曾经和我合作多年的一位年轻地产经纪，供职在一间世界知名地产公司，一位仪表堂堂的印度裔美国人，锡克教徒，每次看到他，头上都有标准的锡克教头包。每天西服领带装扮的极为整齐，走到哪里都是装备的一丝不苟，他经常带领自己年轻的团队伙伴，踏遍美国东西南北，实地考察各种地产项目；我们聊天时，他告诉我，当他深入内地的某一个城镇时，那边儿的人看到他西服革履，带着大头包和整齐的胡须，还以为是他是从外星来的，他的努力使他很成功，我也非常信赖他对商场的判断。早在半年前，他告诉我曼哈顿的豪华公寓处于高位，目前市场流动性已经僵化；就在前几天，看到报道说，曼哈顿的一些豪华公寓的建商都在调降公寓价格和调低预期销售目标。

商业地产机会在遍布在全美的各个角落，出门旅行深入美国腹地，您会发现一个不一样的美国。