前几天，在曼哈顿参加了一个商业地产年度研讨会，我觉得有价值的地方，就是前来参加的人对市场参与的程度很深，层次比较高，视野宽阔；但看待未来的角度很多都不太一样；他们在分析未来市场方面都有很大的提前量，对自己公司发展和客户项目的近期操作，都有及其充分的资讯支持，他们遍布全国或海外的项目有个共同的特点，就是设计都是建立在制造需求和适应未来的需求而做的，而且项目规模比以往更大，把服务和体验作为核心元素纳入项目之中。

我喜欢听他们对问题有不一致的观点，这样才能让投资者看到一个比较完整的意见。

对于现在的纽约房地产市场而言，支持投入和建议撤出的观点都有道理，比如说，政府以及开发商说某个区域有极大的发展，地产经纪公司也会积极鼓励投资者进入那个发展和即将繁荣的不得了的区域，可以说是，如果你错过了这班车，历史机遇就擦肩而过了。但是有些地产的开发商，他们不但在做开发土地，同时要构建一个可以持续经营和盈利的商业项目，一个可以适应新时代的零售或商用租住一体的项目，在科技创新和新一代消费意愿、消费模式的推动下，开发商需要更先进的设计理念，让项目达到一个可盈利模式，但这里，他们最先考虑的是市场的风险。

有的开发商还同时是项目的共同投资人，在开发完项目之后并不是马上出手，而是和投资人一起管理开发项目，持续经营管理项目中的租户，从中获得收益，渐进式的把资产价值推上去，但如果市场中有泡沫，销售不如预期，或者商业项目不适应市场需求，租户不赚钱，空置率、转换率太高，那对于资金的使用成本就太高，没有稳定的盈利模式，风险就会加大，项目资产也是贬值。因为现在的商业地产市场，消费行为出现转换，而房地产价格还在被往上推，作为长期投资者，开发商业零售地产项目需要非常谨慎。

其中有位年轻的地产基金经理说：投资曼哈顿地产，以现在的市场状况而言，我不能告诉你买还是不买，但投资目标可以是为第二代第三代着想。关于投资风险管控方面，一位知名商业地产开发公司的老板Adam先生插了一句，他对那个帅气的年轻基金经理说：你以前的老板，今天早晨给我发了封邮件，说决定把公司在曼哈顿high street （第五大道）的那幢写字楼卖掉。年轻人有些尴尬的回应说：现在卖，还可以卖个好价格，一个正确的决定。

这两位在那个Panel的对谈中很多意见相左，年轻人更激进一点，年纪稍长的Adam就把风险考虑的多一些，但他们都认为曼哈顿的地产市场现在存货太多，商业店铺的空置率高企，而价格处与一个高点，不建议冒然跟进投资。

最后结束时，每个人都总结一下，Adam说，现在的房地产市场，从投资的角度来说，一定要非常cautionary（谨慎）。

有些旧的商业地产项目一旦被取代，比如说，人们逐渐习惯了Amazon进行网上购物，这样就会迫使很多沃尔玛超级中心搬走，留下了一个空的Box，装什么都不合适。但作为一个普通的投资者，当你从媒体发布的信息意识到这一点的时候，已经是太晚了。专业的投资人早就在考虑，如何建立体验型商业项目、立体式的社区服务地产模式、走健康时尚的路线了；日后的商业地产的发展和以往再也不同了，一铺养三代已经成为童话故事了。

最初来美国时，在餐馆打工，再做餐饮业，每天在“盒子”里劳作；现在再从外面看那支“盒子”，再看看旁边的盒子，两个感觉：一种是，一个好的地产项目会把这个区域的其他服务类商业项目都带动起来，但商业项目内容需要时间来证明，是否可以稳定的持续运行在本地市场；另一种是，要是一个大型商业地产项目走了下坡路，那么周围小型地产项目就会遭殃，包括周围的民用住宅地产，也就是所说的，覆巢之下、岂有完卵。

我一直认为，没有流动性的资产不是好资产，如果不能对未来五年走势作出一个判断，那风险就很大；现在和以往不同，新的科技力量侵入市场，年轻的千禧一代，这些最具消费潜质和市场驱动力的消费群体，他们观点更前卫、对环保抱有极高是热情、对设计和时尚充满追求、喜欢改造一切、充满好奇，流动性很大；这些都将成为主流，很多传统思维和项目都会被永久性的改造。

By the way:

复兴集团2013年在纽约金融区买了一幢楼，卖家搬出了那栋楼，空出了二十七层，复兴花了两亿美元来整修，调整租赁结构，二十七层不赶紧填满，那就是个大洞，但我相信复兴集团是一家绝顶聪明的公司。

最近一直想聊一聊美国商业地产，题目比较大，但从小处着手，看其变迁。