在纽约，有一个与曼哈顿一河之隔的长岛市，最近这几年处于高速发展期，备受关注。最近抱着学习的态度，在美国商业地产协会总部，参加了一个长岛市地产发展的研讨会，主讲者都是地方政府高官和地产开发大腕儿，目的就是要在发展中求发展，把这个区的经济“搞热”。

先说几个数据，长岛市自2006年以来上市了8600多套公寓，现在已经在建设中的有24,000多套即将要上市，长岛市目前有21家酒店，近期建设和上市的新增酒店有31家，酒店房间数量从原来的2500个房间，今年增加到3900个房间，可见发展势头有比大炼钢铁时期。说句实话，长岛市近几年不太具备酒店市场的发展，作为酒店来说长岛市不是很便利，从交通到生活娱乐都不方便，再加上AirBNB（共享式酒店兴起）来袭，酒店市场肯定会竞争残酷，新进来那些高级品牌集团中的中低端品牌，注定把现有的杂牌酒店进行一场洗劫，原有拥有酒店地产的业主，诸将苦不堪言。

会上有个开发商说，在新开发的地段，零售商家要等三年以上才能达到损益平衡，因为街上需要有足够的客流，商家才有饭吃；但街区需要有消费的地方，大家才肯上街消费；鸡和蛋，谁先来，需要熬一段时间，只有有实力的品牌才肯来进行长期策略性布局，现在走在长岛市的街道上，基本没有购物的欲望，虽然从远处看，高楼并起，但地下的区域凌乱的很。

我问了几个问题，主要是提，作为从事小买卖的商家角度，三年等不起，那么多存量房子什么时候才能卖出去，有预期吗？海外进来的钱和投资者，对本地零售业有帮助吗？这些有钱的投资者很多自己不来住，现在是Rental Market，就是说是租房子的人很多；但当地的经济发展而言，只是依靠租房那些人的收入来消费，商家能熬的下来嘛，政府是否有对商家？嗨，发言的人的回答，当然是一致看好“长远”未来，有多长，没有正确答案。

从数字统计来看，纽约人的收入比，并不比其他地区高多少，据统计，纽约年薪收入在10到20万美元的收入平均人群，还低于全美平均数，只有收入年薪20万以上的人群，才稍高于全美平均值2.3个百分点，很多人来纽约工作，是因为这里工作机会多，而不是挣得多；按照现在的房价，每月付出三千四千美元的房租，即便年薪十五万美元，余下来的生活支出也要非常谨慎。会上还提到了纽约市里，近年来发展的中国城Flushing，一个及其少见的卖方市场，我个人认为，就人口结构、收入与经济资源结构的搭配，以及从投资回报来看，已经是及其的畸形；我不知道会议的官方领导，举这个例子，用意何在。

对他们的回答，不是很满意，因为从投资的角度来说，我最多看三到五年，太长，等不起，投资不能是，被套牢五年，再花五年时间解套，这个十年即便接下来是成长，也是个赔本的买卖，房地产长期投资不是投资，是养老计划，这个我不在行。

最近有篇文章（应该是不止一片文章）说，曼哈顿的一些知名豪华公寓地产开发商，这段时间都紧急的调降了自己的销售预期和价格，因为资金使用太久成本太高。

今天，看了一篇文章很有意思，说新闻集团的主席默多克，在今年一月初时的一个清晨，给世贸大厦的老板Larry Silverstein打了一个电话，说最近的经济呀，有点Shaky (动荡)，新闻集团总部和福克斯总部决定不搬过去了，留在曼哈顿中城不动。这下可摆了Larry 一道，因为Larry之所以从银行顺利拿到了钱，是因为新闻集团和福克斯预期要搬过来，当然会有预期的cash flow（现金流）跟进，但现在，却变得要去给空出来的几十层招租户，而且租金还不确定，又有很多传闻说经济会shaky，Larry需要多久才能消化这个坏消息，不知道。

对了，研讨会给我留下最深的印象就是，那些女性总裁，口才和能力绝对是一流；这让我想到在美国成长起来的小孩子，从小在辩论、引证的教育环境中成长；那些领导者，谈吐果断迅速、没有废话，口才仪表俱佳。

我非常看好纽约市的发展，但最近这段时期，应该管理好手里的现金；回报不合理，看不到五年走势，你懂的。（听说最近纽约的布朗士要发展，至少开发商和经纪公司是这么宣传的）

经常在Queen Plaza转乘地铁，从站台上一眼望去，高楼此起彼伏，我觉得不能把中国的建设与繁荣拿来和美国比较，中国几乎可以在“一夜之间”造出一座都市，高楼林立处，人群熙熙攘攘，这些在美国根本做不到；顺便举个例子，芝加哥有个大楼叫希尔斯大厦，远看一柱擎天，但如果您走过这幢大楼下面周围的商铺，会有种残破和苦苦支撑的感觉，我以前在纽约做街边生意，好辛苦，现在走到哪里，都留心零售业的状态，我就是看不了那些凌乱和残破，它们生意的好坏，我很留心观察，也很在意，因为我了解一些零售业运作的细节，这些经历让我日后做事非常谨慎。

美国有很多都市，尽管高楼林立，但楼下的街道却是冷清，夜晚十分，空荡荡的街道几乎无人行走；也只有纽约，是美国城市中的一朵奇葩。

最后有句话和大家分享一下，美国有个华尔街的经济学家大卫斯文斯说：资产配置之所以能占据主要收益来源，主要是因为提前为下跌做好了准备，同时也为未来的上涨准备充足子弹。

By the way: 今天是周五，祝大家周末愉快！