“最后一根稻草”压垮中国房地产企业――已近在咫尺！

由于过度重视与地方政府关系，而过度轻视宏观战略预测，过分蔑视社会公众怨声，中国大部分房地产企业正将迎来严峻宏观调控和市场泡沫破灭的严厉惩罚――未来6-12个月，中国房企将会有相当比例破产倒闭。

房地产企业的最后一丝侥幸正变成绝望。2010年调控以来，银根收紧，房地产的企业信贷和个人房贷都急剧紧缩，股市融资也停顿下来。2011年以来，房地产商的最后希望只有房地产信托了。但是这扇门也在逐渐关闭，一季度房地产信托总额由2011年4季度的659亿下降到443亿元，占总信托的份额更是由14.9%骤降到4.69%。此后下降更快，而借贷成本急剧上升，由10%上升到20%，甚至个别达到30%。

这扇门终于在6月份关上了。从17日起，国内主要信托公司已经暂停除保障房以外的房地产信托业务。虽然此次监管层并未以红头文件的形式下发，而是采用了电话逐个通知的“窗口指导”。此外，监管层还要求今后信托公司凡涉及房地产相关业务，都要到银监部门逐笔审批。这意味着实际卡住了房地产信托。

房地产商应对宏观调控的另一个对策是，东方不亮西方亮，一线沿海城市已涸泽而渔了，就转战二三线城市，炒热这些地方的楼市，通过预售购房款的方式，以获得流动资金，维持一线城市的运转费用。今年上半年，二三线城市楼价继续上涨让它们又看到了一丝生机

上周，这两个指望绝处逢生，侥幸过关的最后幻想都破灭了。

7月18日消息，二三线城市的“限购令”名单不久将出炉。据悉，住建部已着手调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的原因，并据此圈定新一轮的限购城市名单。这与国务院常务会议日前强调要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策的决定几乎同步。

7月20日，银监会召开2011年第三次经济金融形势通报分析会，刘明康主席要求，银行金融机构审慎开展与地方政府之间的战略合作，警惕网络借贷、民间借贷和小额贷款公司等领域的风险，密切关注二三线城市的房地产市场风险。

7月22日，中央政治局召开会议，会议指出：“要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。”

从住建部到银监会，再到国务院，最后到最高核心层的党中央政治局会议，均一再强调“房地产调控的决心不动摇，力度不放松”。由此可以断定，已经关紧了的房地产融资大门不可能短期打开。除非相当一批房地产企业倒闭，由此带动房价较大幅下降，楼市调控成果得到明显体现。

时至今日，合法融资主渠道大门已经关严，地产商的“最后一根稻草”是民间借贷。上周，本人到广东调研，与当地两个代表性商会进行了较充分的交流，得知，即使是商会朋友之间，地产的借款利率已经达到了年40%――这一利率意味着，如果借款两年半，其本金都会被耗光。

现在已可以肯定地判断，中国地产商10年以来的好日子走到了尽头，很多地产企业已经深陷“四面楚歌”绝境，逼近“霸王别姬”时刻。在不远的将来，房地产业将发生很多令人唏嘘不已的悲剧。

然而，地产商未来的“悲惨世界”很少有人会同情。因为其中很多人的暴富本来就是对社会公众的侵夺，当然他们贪的是小头，地方政府占的是大利；因为中央三令五声，三轮调控，很多人置若罔闻，一路对抗走到黑；因为本人和中华元智库自2009年以来不断升级对房地产危机的警告力度，然而很多人将之作为耳旁风。

2009年10月19日，本人撰文《房地产泡沫已成中国人财富最大威胁》（首发于第一财经日报）指出：最令人头疼的是，房地产泡沫的隐患正日益放大，如果不能果断有效遏制其继续膨胀的态势，如再膨胀三年，将难免出现巨大雪崩，也难免将击穿中华文明复兴的经济底线，最糟糕的是，它与全球纸币崩溃（主权债务危机）同时袭来，则中国国内矛盾将空前激化，中国将难免被迫用武力向外转嫁社会危机。

2009年年底，笔者连发《房地产泡沫硬在地方政府既得利益》、《结婚房为何会成为中国人命运绞索》、《楼市泡沫雪崩为何十倍勐于A股大跌》、《当泡沫难免，推高股价比推高房价好》、《中国楼市泡沫：黄金眼中大，人民币眼中小》（以上文章均刊发于第一财经日报），为2010-2011必将越来越严厉的楼市调控预警。

2010年以来，中华元智库不断升级房地产危机预警，1月推出战略报告《中国房地产泡沫正将盛极而衰》；2010年3月，刊发《楼市轿子理论：坐轿者快把抬轿者压垮了》；4月刊发《房产盛极而衰 黄金将成为中国投资品之王》（以上两篇文章刊发于第一财经日报）；2011年1月，推出战略报告《中国楼市：回调或崩盘》；2011年3月，推出战略报告《中国楼市拐点已到》……如此不断预警，作为战略预测者的中华元智库已经是尽心尽力了，只能说破产倒闭真的是这些地产商的宿命了。

这种“战略迷失悲剧”仅仅地产商的笑话吗？非也，类似的悲剧正在金融业拉开帷幕，随着全球主权债务危机的蔓延，全球纸币危机的深化，纸币信用资产正日渐逼近大崩溃的前夜。倘若这个大崩溃像现在房地产危机这样降临，那些缺乏黄金、石油、铜等实物资产财富，主要是纸币信用资产――现金、债券、证券等的金融机构，将面临灭顶之灾。这包括中国大多数保险公司、证券公司、基金公司，相当大比例银行、信托等等，相当有可能遭遇严峻的信用风险，甚至一些金融机构将被清零。这个越来越大的未来悲剧可能，本人已经预警了5年时间。

“战略迷失悲剧”未来还可能发生在地方政府身上，过去很多年，地方政府一直是以“土地招拍挂”等手段，不断扩张既得利益，这样下去，终究有物极必反的时候。一言以蔽之，“公务员泡沫”将是中国最后的泡沫，而这个泡沫现也开始走向破灭的道路。

张庭宾