1月26日，同济大学建筑城规学院王伟强教授在微博上发了一张建业里鸟瞰图的图片，搭配的文字说明是：“即将建成的上海市‘优秀历史建筑’——建业里。”

　　优秀历史建筑是怎样重建起来，并变身为51栋身价半亿的豪宅？优秀历史建筑应该如何保护？最具上海风情的石库门改造之路究竟在何方？本报记者对此进行了一个多星期的深入调查。

　　本报记者 丁元元

　　这真的是建业里吗？

　　标志性的红砖半圆拱券门，用了全新的贴面材料

　　行走在城市，我们早已习惯了石库门那深邃的黄色，抑或雅致的青色。可是，站在高处远眺位于建国西路岳阳路路口西北角的建业里，映入眼帘的画面堪称——穿越。屋舍俨然之中，似乎是颇有气派，可那色彩竟是如此整齐划一的鲜亮，甚至带一些俗丽。

　　1月底，记者首次前往建业里实地探访，大门紧闭之下，四面围困之中，只露出两层以上的部分。从岳阳路上的隔壁弄堂走进去，从围墙上一个小洞里探头张望，却令人失望：曾经漂亮的弄堂门楣竟然成了呆板的水泥墙；标志性的红砖半圆拱券门，怎么就用了全新的贴面材料……

　　不只如此，采访中记者还了解到，作为石库门特色之一的天井也被挖空，露出了B1层的阳光地下室。每栋房子除了有地下车库，还有独立电梯——这还是我们熟悉的石库门吗？答案似是而非。

　　时光回转到2008年，建业里启动修复工作之时，一段视频记录了当时徐房集团负责人对于严格依法办事的承诺：“我们会严格按照‘上海市优秀历史建筑保护条例’来执行，在外观上看肯定是和原貌一样的，包括门窗，包括石屏，包括外墙，我们留了4万块老砖，所有的门窗都编号，将来都会回来的。到了我们建成之日，大家可以来看。”

　　3年时间过去了，围观者回来看到的却是——“改造”完成的保护建筑建业里，外观只是在概念上得以保留，而其中的东、中弄竟是在推倒了之后重建起来的“复制品”。也就是王伟强那则微博里所说的“即将建成的优秀历史建筑”。

　　建业里曾经的故事

　　改造前，是上海现存最大的石库门里弄建筑群

　　“一位网友曾经无限留恋建业里沿街的一家小烟纸店，说2角6分就可以买到一盒上好的紫雪糕。我因为那时候上班经常会骑车经过建业里，所以还能想起路口的一家洗染店，向西面是一家小百货店，门口的藤筐里放了各色袜子在待售，东边还有一家吃食店，生煎熟了揭开锅盖时会腾起一团团的热气、一阵阵的香味……将来的建业里如果还能有这样的享用，那该多好……”网友“binren60”这样表达自己对建业里深厚的情感和悸动。

　　在改造工程启动之前，建业里是上海现存最大的石库门里弄建筑群。时光倒回80年，正如弄堂门楣上所写的“1930”，建业里建成于上世纪30年代初，由法商中国建业地产公司建造而得名，也是当时法租界区域内第一个以中国建筑单位命名的住宅群，分为东弄、中弄、西弄。作为从衡山路至复兴路的4.3平方公里历史风貌保护区的一部分，建业里总占地面积17840平方米，原总建筑面积20524平方米。

　　相关资料介绍说：当年的建业里，弄口过街楼与石库门门楣、门柱颇具特色，所有房屋均设有护角石。全部里弄建筑的外墙均为清水红砖，西弄采用了徽派风格的马头墙，主弄与支弄间有砖砌半圆拱券门洞相隔，一些细部采用了西式的线脚装饰，甚至还带有装饰艺术痕迹。建业里的建筑山墙具有荷兰风格，但在墙顶敷有红色的西班牙筒瓦，整体跌落，如同中国传统阶梯状的马头墙、封火墙，另外在每级末端还有个微微翘起的“鼻子”。墙体用红色清水砖砌成，面向天井的客堂有中国传统的木质落地长窗。

　　1994年，建业里被列为上海市第二批优秀近代保护建筑，属于上海市市级保护单位，具体保护要求为：重点保护里弄建筑外貌和环境绿化。

　　有关资料显示，随着时代的变迁，居住人口不断增多，建业里由原来每个单元只住1户人家，增加到了平均居住4户，改造前总户数253户，居民约3000人。

　　从石库门到“别墅”

　　石库门每一栋的总价将在4000-8000万元不等

　　沿着建国西路，从岳阳路移步到一公里外的陕西南路，正是建业里的“姐妹”之作——步高里。很多人并不知道，这两个都有一定知名度的新式里弄，同是一家开发公司的手笔，建成时间相仿，外观等各个方面都十分相似。

　　在这里，依然留存着原汁原味的石库门风情，暗红色的砖墙透射出穿越时代的生命力。弄堂里划出一条条黄线，里面停放的自行车，让人有一种熟悉的感觉。政府部门出大头，住户出小头的居民参与性的改善型旧改模式，曾经是媒体关注的热点。虽然一座石库门里仍然住着几户人家，但步高里居民们的生活质量确实是大大改善了。但是曾经的建业里已经物是人非——至少在身价上，和自己的同胞姐妹拉开了差距。

　　根据建业里项目的官方网站，记者以购房者的名义，拨打了“预约热线”，工作人员表示该项目尚未开盘，但可以在岳阳路190号的办公地接受咨询。现场办公人员自称他们是开发商的合作伙伴，市场主任彭小姐向记者介绍了该楼盘的大致情况：“西弄未来可能成为波特曼旗下的一家公寓式酒店，东弄、中弄除了沿街部分作为商铺，其他则将成为51栋商品房出售。房屋的面积大约从300至600平方米不等，有两室、三室、四室房型，地下两层、地上三层（老虎窗下部分为三层），70年的产权也和普通的楼盘一样。项目目前正在进行内部装修，外观包括窗户都和以前的一样，但内部结构应该会和‘七十二家房客’的石库门有所不同，会设计得更加人性化。此外，小区内可能会有一些小型会所。”

　　彭小姐表示，因为项目尚未开盘，所以现在也没有制作任何宣传资料，房价具体怎么定，现在也不得而知。

　　记者在“网上房地产”搜索，发现并没有“建业里”的相关信息。但知情人士向记者透露：“该项目去年已经取得了预售许可证。”也有消息说，建业里的房子已经售罄，并且是一家企业全部“吃下来的”。但该消息人士表示：“一家公司全部吃下来不大可能，哪家企业有这么大的实力？但是据我所知，建业里的房子确实也是卖得差不多了。”

　　对于建业里的房价，消息人士称：“2009年的时候，就传出风声，说可能定在18万元每平方米，一度还有说20万元。据我所知，目前实际的销售价格，应该在13-14万元每平方米。”

　　如果按此价格来计算，那么建业里51栋石库门每一栋的总价将在4000-8000万元不等——这仍然是一个重磅数字。有人觉得，石库门建业里俨然成了一个变相的位于市中心的“别墅”。虽然它1.30的容积率要远远高于一般的别墅，但正如王伟强所感慨的：“曾经居住中产者的石库门，变身为了豪宅。” 　　

　　》追因

　　建业里项目开发商突然失声 　　

　　究竟是谁把历史建筑推倒重建的？面对外界的质疑，建业里项目的开发商突然失声。

　　现场施工铭牌显示，建业里项目的建设单位为上海波特曼建业里东里置业有限公司和上海波特曼建业里房地产发展有限公司。根据工商部门的资料显示，前者的股东发起人包括：CPIASIAJYLSRL、PORTMANOVERSEALTD（波特曼海外）、上海衡复置业有限公司（徐房集团旗下企业），后者的股东发起人则为JYL（BARBADOS）SRL和上海衡复置业有限公司。

　　从上周起，经建业里项目“预售热线”的介绍，记者就与波特曼建筑设计事务所取得联系，工作人员表示，建业里是该机构的项目，并向记者介绍说有两位外籍的设计师和项目负责人或可接受采访。工作人员王先生也表示他们“很乐意分享自己的项目”。但到了这个星期，对方又表示建业里其实是波特曼旗下另一家企业的项目，并向记者提供了另一个电话。但拨通之后，接听电话者表示项目负责人不在，自己现在也很忙，便匆匆挂断了电话。

　　此外，昨天记者也与另一个该项目的投资者徐房集团有关人士取得了联系，但也没有得到对方的回音。

　　施工铭牌显示，建业里项目的设计单位为华东建筑设计研究院有限公司。2008年第3期《上海建设科技》刊发了一篇名为“石库门里弄的再生建业里保护整治试点项目的设计”的文章，并注明两位作者均供职于华东建筑设计研究院有限公司。

　　在这篇文章中提到，上海市城市规划管理局批复的《关于建业里保护欲整治设计要求的意见》中，提出的保护设计要求包括：1.尽可能地保护原有规划格局和立面、色彩；对现有损坏建筑进行修缮时，应当结合历史资料研究，恢复其历史风貌，严格控制沿街立面，不得改变原有历史风貌。2.保护改造后，该处土地应该保持原有的使用性质，以居住为主，延续上海里弄居住文化。3.为了解决目前高密度、超负荷的使用状态，首先要拆除违章搭建建筑，对于少量破坏极其严重，难以修缮或恢复历史风貌的建筑，需要经过专家论证，考虑是否重建或作为公共空间。4.保护整治过程中，如需考虑开发利用地下空间，应当深入研究。

　　其中，并没有任何要求中提到过，允许对建业里“拆除重建”。

　　但也是在这篇文章中，作者写道：“东、中弄建设年代较早，结构老化，且濒临失效，以拆除复建为主……（东、中弄复建）尽可能使用传统建材，如红色砖墙和瓦片。原保存完好且满足强度要求的砖瓦重新使用，缺失部分可根据同样的材料、色泽、尺寸进行复制。”但事实上，从资料来看，东、中弄的建造与西弄相比，时间上也就晚了1-2年。

　　关于建业里的“改造”过程，有知情人士向记者透露了一段曲折的过程：“这个项目大概从2003年前后启动，当时徐汇区的房价大约是1.2-1.5万元每平方米，开发商计划的售价是2万元每平方米，这也算是一个高价了。但是因为有一些拆迁补偿谈不拢的‘钉子户’，一直到2005年前后，动拆迁工作都还没有完成。而这时，上海的房价开始节节攀升。此时，那些早早签了动迁合同的居民又感到心态不平衡了。因为老房子都没有拆，所以他们为了争得更多补偿，干脆又住回了自己的老房子。这时，开发商之前做的财务预算已经完全没有办法操作了……”

　　知情人士表示：“最后，在给完了居民拆迁补偿之后，每有一户居民迁出，就干脆把这一家原来的房顶‘扒’掉，以绝后患。但这更使得原汁原味的建业里无法保存。”

　　“建业里这个项目，各方面都很努力，也做得很辛苦，但最终是这样一个结果，确实让人感到很遗憾。”该业内人士说。

　　》思考

　　一个真文物变成了假古董石库门建筑改造该何去何从

　　“建业里的开发模式是不可取的。”说到建业里，著名建筑保护专家、同济大学阮仪三教授反应强烈：“在这个问题上，专家的意见都是一致的。我们两三年前就在呼吁，但是只能眼睁睁看着建业里被拆掉。”

　　建业里究竟错在哪里？

　　根据《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》第二十五条的规定，优秀历史建筑的保护要求，根据建筑的历史、科学和艺术价值以及完好程度，分为以下四类，最高要求是“建筑的立面、结构体系、平面布局和内部装饰不得改变”，底线则是“建筑的主要立面不得改变，其他部分允许改变”。

　　在这一点上，将东里、中里拆除重建的建业里无疑是“严重犯规”了。

　　首先，建业里建筑的使用性质部分被改变了。阮仪三认为：“将西里改造成公寓式酒店，这已经改变了它原本作为民居的使用性质。”

　　其次，能够买得起这等“豪宅”的业主，显然不可能是乘地铁上下班的工薪阶层，总得给业主留有停车位。于是地下被挖了一个大坑，这才有了地下二层的停车库。而为了能够让地下一层有更好的采光，上海人熟悉的“天井”也被挖空了，黑漆大门成了永远无法打开的摆设。“因为一打开就得掉到地下一层去，”王伟强调侃说，“这大概是防小偷用的——但是为了底下一层的采光，开发商坚持这样做。同时，也让石库门传统的弄堂失去了原本的功能。”

　　当然，说到底，把一栋栋优秀历史建筑推倒重建，且不说这些红砖是不是从老建业里上拆下来的，但外立面最终还是被改变了，最后的底线也失守了，于是就像王伟强所说的那样：“向开发商妥协太多，一个真文物变成了假古董。”

　　阮仪三向本报记者表示：“所谓保护，其实好比是一个建筑得了病，不花钱怎么能治病？要保护好优秀历史建筑，政府应该出钱，保护历史建筑这样的遗产和造地铁、高架重要性是一样的。其次，对于建业里的开发商，把历史建筑拆了，就应该马上进行处罚。第三，现在建业里已经造起来了，舆论应该对他们进行强烈谴责。”

　　石库门改造路在何方？

　　建业里的改造，碰触了毁坏历史建筑的底线，使之广受诟病。但是，这也从一个侧面反映了石库门建筑改造中的一个困局——什么才是它最好的出路？

　　同济大学建筑系主任常青教授曾在《旧改中的上海建筑及其都市历史语境》一文中，将里弄石库门的改造归纳为四种模式，新天地模式、田子坊模式、建业里模式、文保模式（如步高里）。但是本报记者致电常青时，他表示，建业里的改造现在只能算是一个特例，还算不上一种模式。“改造可以有不同的尝试，但是改造必须有前提，建业里项目的前提对不对？”常青对建业里不愿多谈。

　　王伟强认为：“这四个模式之中，新天地是以石库门的表皮做一个文化符号，从保护的角度来看，并不算成功。步高里的改造模式需要政府较多的经济投入，所以可能具有不可持续性。虽然有一些争议，但田子坊的模式不失为一个不错的办法。可是，城市对于类似‘田子坊’这样的空间，需求毕竟是有限的，而在居住空间上又确实有不小的需求。所以，在石库门的改造过程中，保留其原有的居住功能，这样的思路在大方向上是正确的。建业里的尝试失败之处在于，将保护建筑拆除了。但当初如果用一个品相中等的石库门进行尝试，而非优秀历史建筑，也许会更加妥当。”

　　“就好像树每长一年就会多出一道年轮，城市应该成为历史的空间载体，可以让我们看到过去的人是怎样生活的。”王伟强认为：“应当保护的不仅仅是优秀历史建筑，普通的历史建筑也应该保护，当然在尺度上可以宽松一些。除了保护建筑，其他的那些石库门也是它们的母体和基里。只有众多历史建筑的铺底，重点保护的石库门才会有意义。”

　　“关键在于促进一种民间的自下而上对石库门进行保护的积极性。”王伟强向记者表示：“现在石库门保护的核心问题就在于产权的统一。因为这种‘七十二家房客’的现状，一座石库门建筑，住着几户人家，因为不能成套，所以也无法上市交易。政府部门能够针对这样的现状，制定一个特殊的产权标准，只有在确权的基础上，石库门才能成套化、整修好、保护好。”

　　“我看到过徐汇一些新式里弄的石库门，完整地被有经济能力的人买下，价格大约1000万元出头，有些房主是外国人，把房子设计得很前卫，有些是中国人住的，做得相对传统。”王伟强说：“因为产权统一，房主自然会倍加爱护，一眼看过去就能辨别出，和那种‘七十二家房客’的房子大不一样。强化石库门原有的居住功能，在大方向上是对的。而这种自下而上的途径，调动民间的积极性，应该是保护老房子的正解。”

　　》记者手记

　　围墙里的建业里

　　□丁元元

　　从1月底开始，几次前往建业里实地探访，感触最深的是那从四周合抱起来，将它困住的围墙。一道围墙，阻挡了关注石库门的人向前迈进一步，探访其中的脚步。而它围住的又何止于此。

　　越过围墙，似是涉足了戒备森严的私家空间，那里面的豪宅里的隐秘，应当是不容外人窥视的。有些讽刺的是，这个围墙围住的最大的秘密，其实是——这里面一栋栋优秀历史建筑的被“谋杀”与“复活”。

　　保护建筑，固然有其所有者抑或使用者，但从更大的意义上来说，它又是所有上海人乃至中国人所共用的。纵是豪华，纵是隐秘，却也必须在公众的视野之下。

　　变身为“豪宅”的建业里，未来会将参观者拒之门外吗？也许，这又会是另一种遗憾。但也罢，在我们面前的建业里，已经成为2/3的赝品。它也真的不再那么需要公众关注的目光了，纵是封闭起来，也无妨。

　　某种意义上说，建业里的围墙是一种意象——石库门保护或者开放的进退两难的围城。唯愿专家们的呼吁能够更多地获得响应，每个人力所能及地投入到历史建筑的保护之中，让我们和子孙后代看到——在这个城市，人们曾经这样地生活过……