9天19城接力降温楼市 一场与资产泡沫和金融风险的赛跑

　　“降了，降了，终于降了。”过完国庆长假的上班族发现，在密集政策强压下，高烧不退的一、二线热点楼市似现降温，网签套数急剧萎缩，个别城市一天甚至出现“白板”。

　　在刚刚过去的国庆长假前后9天时间里，从北京到深圳，从上海到成都，全国19个城市先后出台了限购限贷等房地产调控新政策以抑制房价过快上涨。“一城一策是这次房地产调控的最大特点，集中出台应是决策层的态度。”住建部政策研究中心住宅与房地产产业处原处长赵路兴对上证报记者如是说。

　　在中国房地产数据研究院院长陈晟看来，这次房地产调控是在货币较宽松且低利率的环境下进行的一次调控，其抑制资产泡沫和防控金融风险的特征明显，更是意在为深化改革破冰赢得时间。

　　多位房地产专家预计，除19个城市之外，这些城市周围地区以及其他房价上涨过快城市后续也会跟进调控。而随着暴风骤雨般的调控政策落地，一、二线城市的房地产价格上涨小周期或终结。

　　9天19城接踵调控楼市

　　“双限”成调控撒手锏

　　19个城市涵盖一线、二线和三线

　　随着8日上海、南昌楼市调控新政“露脸”，这轮始于9月30日的楼市调控政策发布期初告段落。在这9天里，出台新政的城市达到19个，也宣告全国对楼市实行限购限贷的城市达到19个，分别是北京、上海、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、珠海、东莞、福州、南昌，涵盖一线、二线、三线城市。

　　记者发现，这19个城市大多是近期房价上涨过快的城市。郑州、无锡、昆山、珠海、杭州、福州等城市的9月环比涨幅在4.8%至7%之间。今年八九月开始限购限贷的苏州、厦门、杭州、合肥、南京、武汉等城市，9月份新房价格分别环比上涨1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%。

　　从19个城市的调控内容来看，大多数超越了2011年的“双限”，北京、上海、深圳、苏州、南京、厦门等城市属于“加码”调控，堪称“史上最严”。比如：二套首付款，南京和苏州提高到80%，深圳提高到70%，挡住了一大批炒房者；深圳、南京、苏州对成年单身人士(含离异)的限购，堵住了以前“假离婚”漏洞；添加社保、个税的缴纳和只能买一套的要求，限制外地投资客。

　　在“双限”之外，上海发布的六条措施中，还首次提出了“商品住房用地交易资金来源监管”，开发企业高价拿地的资金渠道将受到监管，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，这将遏制“地王”出现几率，降低未来房价必涨预期。

　　“双限”成调控撒手锏

　　19个城市调控政策中，主要措施是“双限”(限购限贷)

　　在限贷方面，大幅度提高二套房的首付款比例。如深圳，直接将二套房的首付比例提高到70%；北京二套房为自住的，首付款比例不低于50%，非自住的，比例不低于70%；天津、成都、无锡、济南、郑州等5个城市升为40%；南京、苏州、厦门、合肥、广州、杭州、珠海、东莞、福州等9个城市，分无房贷或已结清、有房贷未结清两种情况，不同程度地进行了上调。其中，对于有房贷未结清的，南京、苏州上调幅度最大，从45%、50%直接提高到80%，广州则提升至70%。

　　首套房首付款比例也有所调高。其中，杭州、成都、无锡基本维持在20%或微调至25%，北京提高至35%，南京、厦门、武汉等13个城市均在30%。对于有房贷但已结清的，南京、深圳、苏州还提高至50%，合肥提高至40%。

　　而对于拥有二套及以上住房的居民家庭，南京、苏州、合肥、武汉、广州、珠海等城市明确规定，暂停发放商业性个人住房贷款。这意味着，如果要买第三套住房，只能付全款。武汉更是明文规定外地人二套房停贷。

　　在限购方面，此次调控整体温和，分区域、分户籍、分面积段调控为主。多数城市限购范围主要集中在中心城区，比如成都、郑州、济南、合肥、佛山、南京、福州等城市，都是在主城区施行限购政策，远郊区域并不在限购范围之内。

　　深圳、厦门、广州、武汉、南京、合肥、济南、东莞等10个城市，对本地人限购两套住房，其中，深圳、南京还对单身(含离异)人士限购一套住房。

　　济南、珠海相对宽松，本地户籍家庭限购三套住房。值得注意的是，天津、苏州本地户籍家庭不受限购政策影响，成都更是以自然人、法人身份作为限购认定标准，意味着更多成员家庭可以购买更多商品住房。

　　对外地人，19个城市统一都把数量限制在一套住房，而且大多数城市还附加了需要连续缴纳社保或个税1到5年不等的条件。

　　个别城市分面积段限购，大户型产品并不限购。譬如珠海、福州限购144平方米及以下住房，郑州、厦门限购180平方米及以下住房。福州暂停向拥有二套及以上商品住房的家庭销售城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。

　　剑指资产泡沫和金融风险

　　这轮暴风骤雨般的房地产调控密度，可谓史无前例，也与以往“一刀切”式的调控思路有很大的差别。

　　“横向来看，这些城市的调控措施，一方面强调保护自住需求，通过限购限贷等措施，重点打击投机需求，抑制投资需求；另一方面增加住房及用地供给，缓解供求矛盾，满足合理需求。同时，重拳整顿市场秩序。政府有关部门对物价、广告、开发、中介等加强了监管，保护消费者合法权益。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。

　　他认为，此轮调控不同城市的措施侧重点不同，政策力度上也有差异，体现了因地制宜、因城施策原则。此外，各地还充分运用市场机制，通过提高贷款首付比例、调节供求关系等市场手段来调控市场。

　　“与以往历次房地产调控不同，此轮房地产调控是在货币较宽松且低利率的环境下进行的一次调控，其抑制资产泡沫和防控金融风险的特征明显。”陈晟对上证报记者说，在目前全球经济低迷阶段，利率整体处于历史低位，货币政策整体较为宽松，决定了必须坚持“一城一策”的原则，如果搞“一刀切”式的政策，对那些库存大的三、四线城市来说，显然会适得其反。

　　回顾中国楼市调控史，记者发现，我国历史上处于降息预期下(低利率)的楼市调控并不多见。

　　其中，1996年5月1日至1999年6月10日，市场迎来一次降息周期，央行连续7次降息，拉动内需，但因当时中国房改正处于起步阶段，住房商品化方兴未艾，因此当时基本谈不上对楼市调控有什么影响。

　　此后的一轮降息，是在进入21世纪后，由于2008年爆发的次贷危机以及经济衰退，又一次降息潮来临。

　　从2008年10月9日至2008年12月23日，央行连续降息4次，1年期存款利率从2007年12月21日的4.14%骤降至2.25%。连续降息以及4万亿投资刺激，导致原本处于调整阶段的楼市自2009年下半年后猛然反弹，并一路高涨，由此把“限购”绝招推上中国房地产调控舞台。

　　2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。至当年9月29日，“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一、二线城市推出限购政策。而至2011年2月，仅仅半年多的时间，已有36城市提出限购，随后陆续仍有城市提出限购，最多时达到46个城市。

　　高压调控下，部分区域楼市出现回调。直至2014年，部分区域楼市低迷。

　　2014年6月26日，呼和浩特取消住房限购令；随后9月26日，苏州市取消限购。楼市低迷，限购令也逐渐松绑。

　　限购令松绑前后，中国房地产市场已经开始出现分化迹象，中国房地产调控思路由此发生了重大变化。

　　早在2014年初，针对2014年楼市政策会有哪些调整，记者在全国两会期间独家采访了时任全国政协委员、住建部部长姜伟新。他在回答记者提问时率先抛出“双向调控”的概念，即针对房地产市场的分化，采取“有保有压”的“双向”调控思路。由此，也可以隐隐约约看到当下“因城施策”调控思路的影子。

　　可以说，限购，这个具有较强行政色彩的房地产市场调控政策，曾被视为抑制房价上涨的利器，也曾因其行政色彩而引发争议。但从后续市场实际运行效果来看，限购在一定程度上抑制了成交量，并进而抑制了房价的过快上涨。这也是此轮调控仍高悬“限购令”的主要原因。

　　除了限购政策之外，面对今年这轮“杠杆上的楼市”，限贷政策也极为重要。

　　“中国的居民杠杆率近年来增长非常快，从2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%。”陈晟说。

　　正因为此，市场人士认为，各地“限贷”会有利于降低楼市杠杆风险。

　　集体行动背后的决策层“决心”

　　“虽然看似一城一策，但如此密集出台，充分说明这一轮政策并非地方主动出击，而是决策层干预下的集体行动。”中原地产张大伟说

　　事实上，在19 个城市出台政策前后，决策层抑制房价过快上涨的信号尽显。

　　8日召开的国务院常务会议强调，要促进农业现代化与新型城镇化相辅相成，强化地方主体责任，因地因城施策，保障居民基本住房需求，努力实现住有所居，促进房地产市场平稳健康发展。

　　而此前，住建部官方网站先后发布消息，包括“要求济南市严肃查处房地产开发企业违法违规销售行为”、“公布一批各地查处的违规失信房地产开发企业和中介机构名单”。

　　近日在华盛顿出席会议的央行行长周小川也明确表示，“近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。”

　　“一系列一连串的动作已经说明，此轮调控势在必行，行之必胜。” 陈晟对上证报记者表示，面对部分一、二线城市的房价过快上涨，相关地方政府集体行动，已经让各方体会到“调控决心”。

　　而且，据业内人士透露，针对楼市的督查组已经进驻部委和地方，将对调控不力、过高房价仍然遏制不住的地方，进行约谈及问责。

　　分析人士指出，这一轮楼市火爆的根源是资金潮+资产荒+财富效应。所以说，调控不是目的，而如何让中国经济保持健康才是关键，即引导更多的资金进入实体经济。

　　一些专家称，当前楼市分化态势明显。一方面，一、二线热点城市，特别是珠三角、长三角、京津冀地区部分城市，以及内地一些区域性中心城市房价上涨过快；另一方面，东北、西北、西南地区多数城市市场表现平稳，一些三、四线城市特别是县城库存压力仍然较大。

　　为此，中山大学南方学院房地产系系主任廖俊平建议，房地产调控必须实行分类指导，因城施策。热点城市的调控重点应当是控房价、防风险、防泡沫，三、四线城市和县城的重点依然是去库存。

　　专家预计，房价已经明显上涨的一、二线城市周围辐射区和房价可能上涨的城市，会在10月份跟风出台一些政策。

　　而三、四线城市和县城的重点依然是去库存。“从今年初以来，全国去库存的情况还是有进展的，我们希望在热点城市调控之下，部分资金流向三四线城市去。”陈晟说。

　　当然，“此轮房地产调控是在货币较宽松且低利率的环境下进行的一次调控，其抑制资产泡沫和防控金融风险的特征明显，更为深化改革破冰赢得时间。”他说。

　　受实体经济利润率下滑、人民币贬值预期等因素影响，近期一些投机投资性资金大量涌入房地产市场。专家建议，金融机构应对流入房地产市场的资金加大监管，防控楼市风险和泡沫。

　　此前，中国人民银行研究局的王琰曾撰文分析房企低成本集中发债的风险。

　　“据统计，今年上半年 1547家上市房企平均资产负债率为 76.4%，其中 32 家企业负债率已突破80%。而受宏观经济形势及调控政策影响，近年来地产行业整体增速换挡、内部结构重构，房企盈利状况和偿债能力下降、信用基本面持续弱化，此时低成本集中发债可能导致未来集中违约。”王琰说。

　　另外，还有专家指出，目前参与房地产开发的除了开发企业自有资金外，还有银行、债券、证券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金通过参与竞拍土地、项目开发等多种渠道流入，再加上购买端的个人住房贷款、各种消费贷款以及其他融资变相为购房资金等，甚至一些投资机构包括一些新三板上市公司融来的资金，也直接或间接进入了房地产市场。金融部门应当加大这方面的监管，引导更多的资金进入其他实体经济。