嘉定新城作为“十二五”重点建设的三大新城之一，大体量的商业、行政、文化规划，再加上11号线的通车，其发展起点可算是“高逼格”，如今“十二五”已经走到了第五个年头，嘉定新城的发展状况又如何呢？

规划惊人 现状不足发展慢

提到嘉定新城你可能说，哦嘉定有11号线，事实上也是如此，如今的嘉定新城能被人提及并记住的只有轨交。事实上，作为“十二五”重点发展的新城之一，嘉定新城还有很多高大上的规划，像东云街、保利大剧院、台北风情街、五星街凯悦酒店等，这些配套大部分都还处于建设期，只有保利大剧院在去年10月1日开始营业。

然而大半年过去，除了大剧院刚开业时的热闹场面见诸报端，之后在各大票务平台却鲜见其身影。记者从大剧院官网了解到，剧院在今年的8、9月只有2场大型演出，其余10场均为儿童剧类的小演出，并且，截止出稿时（8月4日）官网显示8月5日和8日的2场演出都还有大量余票可供订购，日常演出上座率的境况可见一斑。

大型商业难运营 低端商铺为主

同样经过5年的发展，嘉定新城的商业配套也并不尽如人意。板块内商业大部分都是小超市、小餐馆等，比较低端，而且都集中在地铁站周边。以嘉定新城站为例，中信泰富前期住宅早已有业主入住，沿着轨交的一条商业街上只有2、3家小餐馆，另外还有便利店和水果店，而中介门店却有4、5家，吃饭找不到地方，却到处都能碰到推销房子的业务员。

轨交站东面规划的是中信泰富又一城的大型商业广场，早前有小道消息说开发商方面想转手卖掉却苦于无主，最后只能硬着头皮在开发，目前这个商业广场已经建了大半年时间，地上部分却一点也没有建成。而这绝不仅仅是个例，白银路站外的情况也同样不容乐观，白银时代广场商铺已经招商一年多了，目前仍没有一家在运营的商店。

板块库存全部消化需10月

虽说嘉定新城目前的商业现状并不理想，但是其规划早已吸引一大批知名开发商来到嘉定新城，像保利、万科、华润等，甚至有些开发商在嘉定新城都有不止一个项目。开发商的集体哄入也影响了嘉定楼市的库存量。

截止8月4日，嘉定新城的商品房库存房源为5754套，而目前板块月均去化为600套左右，也就是说在没有新房源入市的情况下，将嘉定新城的所有房子卖掉需要近10个月的时间。而2015年整个上半年新城只有4个新盘入市，但是其成交量依然领先南桥等诸多热门板块，其新房供货主要还是依靠前期强大的库存。

刚需仍是嘉定楼市主力军

这“海量”库存中又以刚需为主，嘉定新城在售的项目有46个，其中纯改善房源只有5个，均为别墅房源，这些项目都已经卖了3年或者更久，去化缓慢。刚需方面则一直比较火热，一些价格亲民的刚需盘一入市都会遭“疯抢”，去年的阳光城新界就是大卖产品，因为总价定位在150-200万左右，开盘仅3个月所有公寓就卖完了。

大部分项目都还是是刚需+改善模式，但往往卖到最后剩下的都是大户型房源，不过也有例外，靠近老城区的改善房源去化就相对较快，因为多了一批本地客，大部分嘉定本地换房客都会选择在老城附近买房，因为老城区不管是商业、医疗还是教育配套都很成熟。去年年底开盘的新城香溢都荟就离老城很近，项目推出叠墅的产品在半年多时间内就已经全部卖完。

楼市供大于需  房价年均涨1千/平

大量的刚需库存虽然为市场提供稳定的供应，但是刚需房源供应板块却不是只有嘉定新城，可以说目前嘉定新城楼市是供大于需的，这也在一定程度上抑制了房价上涨。

数据显示，“十二五”开始的2011年嘉定新城住宅成交均价为15145元/平，接下来的三年分别是14570元/平，16615元/平和17892元/平，今年上半年才突破1.9万/平，四年下来共涨了4千/平不到，平均一年涨1千/平左右。而南桥新城却从2011年的14140元/平，涨到了现在的21698元/平，共上涨了7558元/平，涨幅是嘉定新城的近2倍。

进度缓慢的新城建设，可能是导致开发商定价策略趋于谨慎的因素之一，嘉定新城与其他新城的明显差异在于，先期除了轨交之外完全不具备生活配套的基础，如果基建持续落后，则很难吸引新的购房者。

一座新城，几乎是从无到有的建设，人气始终是能否推动区域发展的基础，而即便轨交已经通车，嘉定新城主城区的人气却始终难言旺盛。嘉定新城的商业和人气仿佛已经走入了一个循环，没有商业，人不愿意来；没有人气，商业方面建好了也不愿意开张。而且商业发展的滞后也是制约房价上涨的一大因素，目前嘉定新城仍然没有一座地标性的商业落成，直接影响了板块价值的提升。而主力军刚需客就算入住了，大部分时间也是在市区上班，没有人气没有商业的嘉定新城俨然成为了“嘉定空城”。