相比于去年的火热，今天上半年的北京楼市却只能用冷清来形容。根据中原地产研究部的数据显示，截至6月26日，北京年内新建住宅合计签约22782套，较2013年同期的44468套下滑了48.77%，环比则下滑40.23%。剔除保障房部分的签约面积为270.8万平方米，总成交额为722.68亿元。预计整个上半年，北京新建住宅的签约面积和金额分别为275万平方米和735亿元。其中，成交金额较2013年上半年1190亿元下调38%，成交面积的下滑幅度则更大，为48.11%。

　　而今年上半年北京新建住宅22782套的签约套数和275万平方米的成交面积，也双双创下了近9年来的同期最低值。

　　对此，有业内人士指出，“北京上半年房地产市场陷入谷底，一方面是去年市场太热，需要一个调整来过渡，另一方面自住房大规模入市让刚需集体陷入了观望。”

　　库存将进一步增加

　　此外，今年以来持续萎缩的成交量也在不断推高北京的住宅库存总量。截至6月20日，北京期房住宅和现房住宅的库存分别为46117套和34727套，合计库存为80844套。这是继2013年1月1日北京住宅库存达到80038套的高点后，该数据再次达到8万套以上，并创下近18个月的新高。

　　据悉，自今年春节后，北京住宅的库存量便快速上涨，从5年来最低点5.5万套猛增至目前逾8万套。

　　同时，截至目前，北京年内期房住宅供应大涨，合计供应住宅套数达到了37220套，同比2013年上半年的22006套，上涨了70%。

　　而7月份，北京还将有36个项目入市，而这些入市的项目绝大部分定价谨慎。由于上述项目供应的住宅数量超过了一万套，预计北京住宅的库存量也会进一步提升。

　　根据亚豪机构提供的数据显示，北京楼市供应自3月份以来便大幅增加，月度开盘项目数量已连续5个月超过30个，3月份—7月份这5个月的市场总开盘量，较去年同期已经上涨近六成。据统计，7月份预计开盘的刚需项目中，有17个项目已给出定价，其中9个项目以平价或低于市场预期价格入市，占比超过五成。

　　而随着市住建委对“限高令”的放松，近期入市的高端项目也开始增多，在7月入市的36个项目中，中高端项目达到了三成。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，一方面市住建委“限高令”仅是去年年底特殊时期采取的行政手段，属于短期行为，在如今整体楼市趋冷、信贷政策持续收紧的背景下，“限高令”的放松对市场影响有限。许多由于“限高令”而推迟入市的高价盘得以入市，是近几个月高端住宅供应增加的主因。另一方面，下半年自住房项目的大规模入市，将会在统计数据上进一步拉低平均房价，也为高端项目的入场创造了条件。

　　自住房扎堆入市

　　实际上，随着今年自住型商品房的扎堆入市，已经对定位刚需的北京纯商品房住宅产生了很大的冲击。根据北京市住建委官方公开信息统计，从2013年11月29日第一个自住房项目开始申购以来，截至目前，自住房项目入市量已达11个，合计供应住宅套数约为1.8万套，合计供应面约为160万平方米。

　　而对于1.8万套的供应量，中原地产首席分析师张大伟则表示，这个供应量相当于北京近一个季度的商品房住宅成交量，对市场的影响非常大。

　　中指院的报告也认为，由于自住型商品房价格具有明显优势，其大量入市短期内必将增强刚性需求的观望情绪。今年以来，北京住宅成交量受购房者观望情绪影响下滑明显，出清周期达到15个月的历史高位，短期内全市房价或存下行压力。

　　同时，自住型商品房的分布也导致了北京同城市场表现分化，五环外或将呈现量升价跌局面。分区域来看，2013年9月份至今，北京市累计成交的43宗含自住型商品房地块中有40宗地块分布在五环以外，由于未来入市项目较多且价格具有明显优势，短期供应结构的变化将对区域均价形成明显的下拉作用，五环外市场或将呈现量升价跌。而对五环内而言，由于区域内土地供应稀缺且自住型商品房项目较少，购房者观望周期相对较短，成交量或将率先企稳回升。北京市房地产市场将呈现同城分化局面。

　　此外，对于近期信贷政策的微调，业内人士也普遍认为难以真正影响到房地产市场。

　　张大伟表示，“对于市场来说，除非大幅度降准，或者央行[微博]单独设立针对房地产首套房贷款的非盈利性机构，否则目前房地产贷款难的趋势仍将持续。同时，部分银行响应央行的措施，很可能是把房贷从基准利率上浮回归到基准利润的水平，或者提高审批放款的效率，但对市场来说，影响微乎其微”。

　　二手房量价齐跌

　　相比于新建住宅，北京二手房市场的表现则更加惨淡，成交量和成交均价也是双双下滑。在国家统计局日前公布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况中，北京二手房价格在5月份出现了较大幅度的下滑，跌幅位列70个大中城市之首。

　　而根据中原地产研究部统计数据显示，截至6月26日，北京上半年二手房合计签约43515套，预计上半年签约总量为4.4万套，同比环比均明显下调。而这一成交量也是北京有网签记录以来的最低值。

　　据悉，北京二手房上半年的平均价格相比2013年4季度已经下调超过5%，叠加税费、中介费等，2014年上半年购入二手房的业主几乎全部被套，同时，有业内人士预计，年内北京的二手房还将有10%-15%的价格下调空间。

　　张大伟表示，楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力，特别是受到贷款影响最大的二手房，价格开始阴跌，成交量持续下滑。2013年，北京二手房价格的涨幅超过了受到限价影响的新建住宅，但随着近期信贷政策的收紧，和自住房导致的观望情绪。二手房价格已经连续6个月阴跌。

　　有数据也显示，北京二手房成交均价正在加速下调，6月份的成交均价为2.92万元/平方米，相比5月的均价3.02万元/平方米，下调幅度达到了3.3%。

　　“目前看，二手房挂牌房源的价格已经出现了全面下调。虽然房主心里的预期价格已经出现明显下调，但购房者的观望情绪则继续加强。预计未来二手房均价下滑的趋势还将继续。”张大伟认为。

　　编者按：在三、四线城市房价大幅下跌之后，北京楼市也终于被拖下了水。数据显示，今年上半年，北京新建住宅的签约套数和成交面积，双双创下近9年来的同期最低值。那么，北京等一线城市的楼市，真的难以独善其身了吗？