甘犁

2014年二季度，国内楼市一片低迷，在社会各界的一片“看跌”声中，华远地产[简介 最新动态]总裁任志强先生发表了博文《楼市》驳斥“房价拐点论”，表示“今年的投资、销售、价格增幅总体稳定，或仍略有增长”，甚至声称“现在是买房的最好机会”。文章一经面世，就引发了国内关于房价是涨是跌的大讨论。

针对文章的一些观点，笔者有一些不同的看法。

支撑房地产发展的基本要素是否改变？

博文基于四个原因认为“支撑我国房地产发展的基本要素没有改变”。对此，笔者有不同的看法。

其一，“中国经济仍将以7%至8%左右的速度增长，而在世界范围内房价出现拐点的国家，其GDP增速都低于6%”，任志强先生认为只有增速降低到6%以下才可能出现房价拐点。对此，笔者认为，经济增速与房价拐点并无理论上的直接联系，且增速趋势的放缓也并非拐点出现的必要条件。如日本经济自上世纪60年代中期以来就高速发展，大量新资金没有去处，使得日本出现了地产投机风潮，房价泡沫与日俱增，最终导致房地产泡沫破灭，当时日本的GDP增速也达到了8%。

其二，博文谈到“中国城市化率较低，城镇化率仍处于高增长期”。想必任志强先生忽略了一点，那就是农村大量青壮年劳动力已经进城。根据中国家庭金融调查数据，16~30岁的农村户籍年轻人中进城人口占到58.7%，31~45岁的进城比例也达到了46.6%，留在农村的年轻人已经不多，未来我国城镇化速度将会进一步减缓。

其三，博文提到我国“适龄结婚人口高峰持续，人口老龄化加速”。根据CHFS数据，我国户主年龄在55岁以下的年轻家庭和中年家庭其自有住房率高于其他国家。其中，年龄在25~34岁的年轻家庭中，自有住房率高达80.9%，而澳大利亚和美国这一比例仅为48.9%和36.8%。同时，伴随着人口老龄化的加速，老龄化人口的去世将供给出更多房屋。

第四，“消费结构方面，我国住房消费刚超过家庭消费的8%，至少还有三倍的上行空间”。我们不妨用CHFS数据来看看中国家庭的房产占据家庭总资产的比重情况，我国城镇家庭的房产已经占到家庭总资产的62.9%。试问，在以房产为主要资产的家庭中，还能有多少能力再负担住房消费？中国居民住宅消费能力已接近透支的极限。

是否只要有销量就是有需求？

该博文还说“价格合理调整的市场会出现日光盘，当价格随市场中的供求关系调整时，只要有销量就是有需求”。不可否认，在市场低迷的情况下，目前某些地区还出现了不少“日光盘”，但“热销”的表象都是由某一楼盘降价而周遭房价依然还处于“高烧不退”的状态下生成的。这从另一个侧面说明了购房家庭数据缺乏，难以全面了解住房市场的供需状况，无法形成对房地产市场合理的预期。

根据CHFS数据，我国住房刚需旺盛的时代已经过去，且目前刚需中超过八成的需求都是无效的，没有购房能力。自2011年8月到2013年8 月，刚性住房需求从28%下降至25%。在这不到1/3的刚需家庭中，有能力购买的家庭凤毛麟角。城镇地区剩余的可实现刚性住房需求的仅为15.9%，无效的刚需达到84.1%。当前刚性需求已经很难成为现有房价的有力支撑。

在此刚需严重不足的情形下，即便央行近日出台政策，“禁止银行停止个人购房贷款”，其指导效果恐怕也十分有限。

空置问题是否严重？

针对“空置”这一问题，任志强先生的看法是“已购房的空置在不同城市意义不同，如三四线城镇的空屋多是由劳动力流入大城市造成的”。的确，在城镇化态势下，大量的农村户籍人口涌入城市，造成户籍地房屋大量空置，但是，CHFS数据显示，即使排除由于外出务工等原因造成的空置，三、四线城市的空置率也与一、二线城市的空置率相当。

而且，随着时间的推移，劳动力回流的现象也开始出现。根据CHFS数据，从2011年到2013年，东部和中部农民工占比都出现了明显下降，东部从25.1%下降至23.6%，中部地区则由15.9%下降至14.9%。这两个地区流失的农民工都回到了西部，使西部地区农民工比例从8.0%上升到了19.9%。目前，一、二线城市也已存在相当高的住房空置率现象。在过去的若干年和今后相当长的一个时期内，农村劳动力还是难以融入城市，因此当他们年老时，回流是大多数农民工最终、必然的选择，那么劳动力输入大省房屋空置状况势必还会加剧。

不动产登记与房地产税将进一步激活存量

中国家庭金融调查2013年数据显示，我国住房供给已经过剩，现有存量房短期内难以消化。城镇家庭多套房拥有率达到18.6%。

假设拥有多套住房的家庭仅保留一套住房自住，将其他住房视为住房供给，这部分家庭提供的住房供给量就达到5126万套，可满足23.3%的城镇家庭的住房需求。同时，截至2013年8月，全国住宅商品房待售面积为2.92亿平方米，按照2012年城镇地区人均住房面积33平方米进行计算，若取城镇家庭户均人口2.88人，则截止到2013年8月未出售的商品住宅约为300万套，因此现有存量房所能提供的总供给为5426万套住房。

同时根据家庭现有住房状况推算的家庭刚性住房需求量为5500万套，则仅有74万套需求缺口需要满足。进一步，若再考虑到另有1600万套保障房将计划投入使用，现有住房需求缺口将完全被填补。

另一方面，不动产登记与房地产税的实施还将进一步激活存量。十八届三中全会《决定》要求加速推进房地产税相关立法，以担当地方财政收入主力，房地产税的开征为大势所趋。根据中国家庭金融调查数据，若仅对家庭持有的多套房征收2.68%的房地产税，就可以房产税取代土地财政。而征收房地产税增加了持有多套房的成本，若房地产税使得持有一套房屋的成本高于收益，则户主会选择出售房产。数据核算显示，在对多套房征收2.68%的房地产税后将至少激活1132万套存量住房售出。

同时，十八届三中全会后，国务院总理李克强提出“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”，这项制度出台以后，全面征收房地产税的技术条件就基本具备。考虑到未来持有成本的增加，多套房家庭可能将抛出多余住房。

博文还称“一至四月房价的下降是与去年同期的高增长相比的”。然而，更多的消息称，“五一节”期间，一线城市房产成交量大幅下降，全国各地二手房也普遍出现有价无市的局面。目前房地产市场销售并不“景气”，远非任志强先生所说的“绝对销售面积仍是历史上除去年之外的最高量”。

综上，笔者认为，2013年房地产市场供给严重过剩，且存在大量空置，短期内难以消化，快速扩张的房企正为回笼资金寻找出路。房地产市场的种种不健康因素都在表明：房地产泡沫正面临被挤破的风险，房地产市场的“拐点”已经来临。