今日网上有一则关于房价的微博，说出了房价高涨的真实原因。微博原文如下：2012年末中国M2余额￥97.42万亿，货币存量居世界第一，占全球1/4，1.5倍于美国，比整个欧元区的约￥75.25万亿多出不只一个英国(￥19.97万亿)。年增房地产总值=(GDP-全社会投资总额)*0.3+(M2-GDP*1.5)*0.3。第一部分是正常增值，第二部分是资产通胀。（新浪微博：尹香武_半求）高房价不是炒出来的，而是印出来的，这个观点可谓一针见血，撕开了高房价的真实面纱，找出了货币超发这个幕后推手。

 

但很多人看了这则微博后，对文中的M2不知所云，在这里稍微做一个常识普及。按照国际货币基金组织（IMF）的要求，现阶段我国货币供应量划分为如下三个层次：M0=流通中的现金，即我们通常所称的现金。M1（狭义货币量）=M0+活期存款M2（广义货币量）=M1+定期存款+储蓄存款+其他存款+证券公司客户保证金。大多数经济学家所接受的广义货币定义，是米尔顿·弗里德曼的货币定义，即货币是指公众持有的通货加上公众在商业银行的所有存款。弗里德曼的货币定义一般用符号M2表示，有时也称为广义货币。

 

 

在经济学领域，人们通常用广义货币供应量/国内生产总值（M2/GDP）的比例来说明货币与实体经济之间的量化比例关系，反映一个经济体金融深化的程度。促使M2/GDP维持在一个相对合理的比例，对一个经济体的健康发展意义重大。一般而言，M2/GDP越大，货币超发越严重。那么截止到2012年年底，全球货币供应量余额已超过人民币366万亿元。其中，超过100万亿元人民币即27%左右，是在金融危机爆发的2008年后5年时间里新增的货币供应量。期间，每年全球新增的货币量逐渐扩大，2012年这一值达到最高峰，合计人民币26.25万亿元，足以抵上5个俄罗斯截止2012年末的货币供应量。

 

从存量上看，中国货币量已领先全球。截止到2012年末，中国M2余额达到人民币97.42万亿元，居世界第一，接近全球货币供应总量的四分之一，是美国的1.5倍，比整个欧元区的货币供应量(约75.25万亿元人民币)多得多。国内M2余额逼近百万亿大关，全年GDP达到51.93万亿，M2/GDP比例再度创下1.88倍的历史新高。而同期美国的M2余额为10.04万亿美元，截至2012年三季度，GDP为15.81万亿美元。

 

从中美这组枯燥的数据可以读出什么？在这里向大家做个解释：中国一块钱的货币供应，只撬动了五毛钱GDP，只生产出五毛钱的商品，而同期美国是一美元产生1.5美元GDP。根据货币供应量等于商品总价值与货币流通速度之比的公式原理，即另外五毛钱的货币发行是没有商品保证和价值支撑的。正常情况下，M2与GDP之比不能高于1.5倍，那么目前75万亿的货币总量就完全足够。但现在国内货币总量已超出22万亿。巨额多余货币就犹如高原上的大水库，早晚要破堤喷涌向下。货币流向那，那个行业的价格暴涨就极其正常。

 

那么货币超发会带来什么后果？答案显而易见，货币超发，购买力必然下降，这是一个规律。有专家测算，1990年1月至2009年12月间，我国居民消费价格指数（CPI）的月平均值为4.81％。如果在1978年改革开放之初时拥有100万元，到现在只值当年的15万元。举个最简单的例子，如果今天你是一名百万富翁，你现在的购买力还不如上个世纪80年代的一个“万元户”。因为1981年的“万元财富”相当于当时人均储蓄的200倍，折算到现在差不多是255万元。对于普通百姓，最直观的就是钱“毛了”。

 

那么这些多余的货币都流向哪里？很多人会问这个问题。凡是全世界货币超发的国家，都在拼命为货币找出路。因为只有吸纳掉这些货币，才能避免通胀之火熊熊燃烧，点燃起民众难以遏制的愤怒。打个形象的比喻，超发货币就像悬在大众头顶上的巨大堰塞湖，由于堤坝不牢，早晚会决堤，因此在下游必须找到一个巨大的蓄水池，将超量货币像海绵一样吸收干净。这方面美元做的比较到位，首先美元是世界性货币，其蓄水池分布在全球各国，同时货币化、证券化、债券化道路，以及金融衍生品市场的扩张，为美元找到了充足的海绵。否则，美国多年低通胀的状况早就被恶性通胀所吞没。

 

以上啰嗦了这么多，现在该说问题的关键了。如此巨大的超额货币，中国的海绵在哪儿？一是楼市；二是股市。大量投放的货币主要是通过房地产和股市两大领域吸纳，这两大领域的吸纳能力一旦受到限制，就必然促使货币流向农产品等领域，就会出现“蒜你狠”“豆你玩”这样的局面。因此，为了避免民众对农产品价格上涨反应过于强烈，会小心翼翼地寻求某种平衡。比如，当农产品价格上涨，CPI涨速较快时，对房地产的调控就会放松。同时房地产的调控与股市的打压，在货币超发的今天，一般也很难再同步进行，政府必须小心地为货币流向找寻出口。当然如今股市已经彻底阳痿，楼市成为货币超发的最后一块海绵，也是通胀的“遮羞布”。

 

物价上涨是纸币超发的结果，是货币贬值的信号，也因此，当CPI持续上涨且涨速加快时，很多人出于对财富缩水的恐惧心理，会积极买房，把纸币换成资产。在这种情况下的购房行为，实际上相当于被动的投机，这时候的房屋其实已经变成了存款的一种存在形式，确切地说，就是一种金融产品。这个时候，没有人关心房屋的实用价值，没有人关心收入房价比、没有人关心租售比，这些都是房地产领域内的事儿，和房地产金融一毛钱关系都没有，买房纯属金融投资。

 

当越来越多的人出于避险、增值的需求把资金投入到房地产时，住宅的金融属性便越来越明显、越来越醒目、越来越突出。当房地产的金融属性取代商品属性，其功能由相应的居住为主导变成以财富的另一种存在形式为主导。在这种情况下，决定房价的根本性力量，就不再是实际的供求关系，严格地说，不仅仅局限于实际供求关系，而是取决于货币政策的宽松程度。货币政策越宽松，流动性越充足，简而言之，货币供应量越大，房价的上涨速度越快、幅度越大。房屋销售量也突然快速上升。民众出于对货币贬值的恐惧，再次蜂拥入市，推动原本已经畸高的房价继续上行。其实，中国的房价一直都是在这种恐惧心理下推动的，它已经完全脱离了传统意义上的供需理论。

 

1996年的人民币总量（M2）是5万亿，2000年是13万亿，而到了2009年，已经到了60万亿，最恐怖的是到了2012年，人民币总量接近了100万亿，不到20年时间，我们手中那张纸币的总量翻了20倍。而此期间，2000年全国房价平均不到2100元/平方米，2011年商品房平均销售价格为5381元/平方米，十年房价上涨了两倍多，当然这是全国数据，如果分析单一的一线城市如北京、上海，房价上涨的倍数和货币倍数基本持平，货币十年上涨了8倍，而一线城市的房价也在6-8倍左右，这就是房价上涨的真正根源。

 

写到此想起一句老话：哥抽的不是烟，是寂寞。而对于房地产，涨的不是房价，而是货币。各位买的房子，其实房屋本身并没有出现多少增值，涨的只是钞票。

   *  徽湖 —— 财经专栏作家 房地产评论员