2012年05月11日07:58    来源：证券日报 

业内人士分析，上市房企库存高压下，开发商首先忙的是“拼命”促销，回收捉襟见肘的现金流

　　“如果资金充足，现在是增加土地储备的好时机，但公司目前首要解决的问题是减少库存，强加销售，快速回收现金，以降低负债率，稳健公司财务。”一位业内资深开发商对本报记者如是表示。实际上，2011年下半年以来，北京土地市场，尤其是住宅性质用地的出让一直处于遇冷状态，底价成交、流拍已经属于“正常”现象。但是尽管如此，5月上旬，北京土地市场还是出现更为尴尬的局面。

　　6块土地挂牌半年无人问

　　据北京中原地产市场研究部统计，截止目前，本月依然无一宗经营性地块入市，在可出让的经营性地块中，6块土地全部为2011年挂牌，至今均无人报价。如果按照起价计算，合计出让金最少达到了66.2亿。

　　而2012年年初到现在，北京总土地出让金仅为134.9亿。目前来看，未出让的全部为住宅类地块，住宅类土地明显冷场，其冰冷程度远超过其他类性质用地。

　　除此之外，据中原地产市场研究部统计数据显示，2012年前4月平均楼面价为2951元每平米，而2011年同期为3654元每平米，同比下调了19.2%。

　　值得注意的是，上述6块地中，有三块为房山区域，楼面价仅仅在4000元／平方米左右，低者甚至仅为3641元／平方米，这相比之前出让地块的楼面价已经明显下调。但即使是这个楼面价位，也依然没有开发商报价。

　　对此，北京中原市场研究部总监张大伟认为，从目前情况来看，预计北京今年土地市场交易很难达到900亿的规模，溢价率、开发商拿地的积极性都将降低到最近数年的最低。

　　张大伟还预计，从整体市场预期来看，土地价格下调依然不充分，这也使得房屋降价的幅度不大，地方政府对土地价格定价依然比较高，以后土地市场或将有“触底”的可能。

　　开发商拿地热情空前低落

　　据中原地产市场研究部统计数据显示，2012年一季度，十大标杆房企权益购地金额为143亿元，仅占其销售额的13%。而去年同为上述十家房企，权益购地金额则为约477亿元。由此可见，这十大标杆房企的拿地支出同比少花了334亿元，其支出金额亦同比骤减，缩减幅度达到70%。

　　这十家被纳入统计的标杆房企包括，万科、恒大、保利、中海、富力、招商、华润、金地、绿城中国以及雅居乐。

　　值得注意的是，其中，富力、华润、金地和绿城4家房企都未补充新的土地储备。而但就北京土地市场来看，4月当月，北京十大知名房企均未成交含住宅类土地。

　　据悉，以往重点城市年末才出让优质土地，但今年一季度，北京、上海等重点城市在年初就接连推出了不少“宝地”，但从上述情况来看，开发商却并不买账。

　　毕竟，过去两年中，接连吞吃地王的企业如今几乎都已经尝到了苦果，正如近日潘石屹曾公开指出，“我们做房地产业几十年，看到死掉的开发商太多了。但死掉的开发商大多不是饿死的，而是撑死的。”

　　因此，在行业平均利润率走低的大势下，企业拿地变得小心翼翼也不足为奇了。对此，有业内人士分析，龙头房企现在更加关注的是自有楼盘的成交量，现金回款为王，拿地动作十分谨慎。同时，库存高企，资金紧张和房价下行导致开发商对土地市场观望气氛很浓。

　　不过，该业内人士也表示，大多数大型开发商即使不拿地，其土地储备也够企业开发一般达三年以上，但是如果现在不加紧销售，高额债务和高库存双重夹击，企业面临的就不仅仅是净利润下滑的问题，利润亏损，甚至部分中小企业已经踏上破产之路。