牛刀按语：这是四天前我接受英国BBC广播公司资深财经记者皮特尔访问时，我谈到的一些观点，现部分刊载出来。本不想在国内公开发表，但是，昨天在“两会”上，住建部部长姜伟新首次提出7、8个大城市房价一定要降，否则，泡沫破灭后很难处理。这是官方首次承认房价泡沫，并公开表态降房价。不过我认为，中国房价不只是7、8个大城市，就连三四线城市有的泡沫已经很严重了。

皮特尔：你对中国房地产的观点，在海外产生广泛的影响，请你谈谈对房地产经济的看法。

牛刀：房地产经济是一种典型的石像经济，属于对国民财富的一种疯狂的掠夺行为。用华尔街的话来说，这是一场庞氏骗局，注定玩不下去。中国的土地财政和土地金融是以政府的信誉在背书，房地产的危机说穿了是政府的信用危机，继续往下走，中国社会将会发生历史性的变革，推动历史往前走。

我们希望房价继续上涨，最后引发的不仅仅是房价泡沫破灭，而是社会大的变革。中国经济发展缺少一场大的变革，全球华人应该高兴的看到这种变革在中国发生，全民财富瞬间蒸发，中国社会才会重新寻找经济的真理，才能迎来经济的真正繁荣。

现在中国的经济是一种虚假的繁荣，危机很快爆发。

皮特尔：你认为这种危机什么时候爆发？

牛刀：我写过一本书，叫做《穷人通胀富人通缩》，就是写中国的房地产经济问题的。这本书是三年前写的，书中关于房价走势以及时间节点的分析，已经得到印证。当时，我并没有分析政府会采取“限购”和“限贷”的政策，这种政策只能延缓泡沫破灭的时间，并不能阻止房价泡沫的破灭。日本政府当年处在这种时候，采取的是比中国政府要果断的措施，就是实行《土地融资限令》，不给房地产一分钱贷款，泡沫很快破灭。中国政府目前采取的措施只能拖延房价泡沫破灭的时间，估计政府换届后会采取更加严厉的措施，刺破房价泡沫。

2012年人民币处在升值的末梢，政府准备实行人民币汇率自由浮动，提出的方略是加大波幅，这也是一种拖延时间的行为。估计华尔街对此会产生反应。中国的房地产经济已经破坏了全球经济健康的运行，加大了能耗，加重了碳排量，破坏了空气，制造了污染，扩大了过剩产能，北京上海等地空气都有毒，与房地产快速发展有关。这与中国政府对全球的减排承诺相违背，再一次对全球失去信誉。

今年，人民币汇率面临的是贸易和汇率两大难题，不解决就将影响全球贸易，与官方对外开放政策相左。

皮特尔：中国房价泡沫的严重程度到了什么地步？

牛刀：从1984年拉美房价泡沫破灭以来，中国房价泡沫是全球经济最大的泡沫，远超当年的拉美、日本等国。在《穷人通胀富人通缩》这本书中，我从四个数据分析了中国泡沫的严重程度，一个是房价收入超过了当年的日本两倍多，国际标准是3到6倍，日本当年泡沫破灭时16倍，中国现在很多城市超过30倍；二个是租售比，日本当年是160倍，中国一线城市超过了200%；三个是空置率，国际标准6%至10%，日本当年是22%，中国有的城市达到50%，普遍超过30%；四个是住宅总值，国际标准是200%，中国房价暴涨，带来的是什么？住宅总值的大幅上升，已经脱离了GDP的增长。在国际上，我们来看看，中国的房地产在过去10年中也已经涨了5倍以上，2010年房地产总市值占GDP的比重大约为360%，现在已经超过380%，而美国目前只有200%左右。巴西的经济泡沫破灭时，房地产占GDP的比重为290%，日本房价泡沫破灭时，房地产占GDP的比重为310%。如此巨大的泡沫，管理层难道视而不见？

皮特尔：你刚才讲人民币汇率面临贸易和汇率两大难题，对房价产生什么影响？

牛刀：国际经济学界有一种观点，人民币与美元的汇率大战将要开始。首先，我要澄清一种谬论，加大波幅只是中国央行的一厢情愿，人民币汇率问题越早实行自由浮动对中国就越有利。现在拖下去，或者继续单边升值，将来中国受到的损失就越大，造成最后的结局就是3万亿外汇储备人间蒸发。

在2010年初全球风险投资论坛上，当时，对中国货币的选择方向时我发表我的演讲，题目是：贬货币还是降房价？我对货币政策提出了我的质疑，我认为不能贬货币而应该降房价，因为一开始贬值货币，不仅仅会造成城乡居民储蓄存款大幅缩水，还将造成大量的社会问题，直接的后果是中国人民的养老基金、社保基金、住房公积金大幅缩水，仅仅是养老费中国人民就有1.9万亿，实际购买力现在已经缩水50%，人间蒸发了1万亿，将来的政府一定要付出代价。

结果是央行选择了贬货币，为未来中国经济走向长期衰退埋下了祸根。

现在人民币汇率离崩溃已经不远。