由于不动产物权的特殊性，导致人们虽然能够看到它的存在，却未必能确定其所有权人。唯一的途径乃是到房地产管理部门查看登记簿。因此，造成有些婚姻案件的当事人直到提出该如何分割离婚房产时才发现本以为仍是夫妻共同财产的房屋却早已被对方私自出售。比如本律师曾经处理过的如下与离婚相关的房屋买卖合同纠纷案件。

男女双方为夫妻关系。婚后双方共同购买了两套房屋，其中一套自住，另外一套则用于出租。男方平时打理出租事宜。后因夫妻感情破裂，女方诉至法院请求离婚。女方虽然同意离婚，但是要求分割上述两套房产。直到此时，男方才说出被用来出租的那套房屋早已在六年前被以330万元，明显低于当时市场行情的价格出售给了他人。与此同时，男方声称其出售该房屋时已经和女方协商过，女方表示同意。

对于上述情况，法官经过向房地产机构核实后确定，上述房屋的确早在六年前已经被出售给了离婚案件案外人李某。鉴于房屋目前涉及案外人利益，所以法官倾向于在离婚案件中不予处理。

眼看情况对自己不利，女方选择暂时撤回了离婚起诉，转而选择首先解决上述被男方私自出售的房屋问题。由于情况复杂，女方委托本离婚律师作为代理人帮助其追回房屋。

要想追回该房屋，本律师认为需要解决两个关键问题：1、证明330万元的卖房价格明显低于市场价格；2、证明女方不知情。

对于上述第一个问题，本律师所设计的解决方案是：根据我方的估算，六年前该房屋的市场价值约为580万元，而330万元的实际出售价格与之相比低得离谱。如果购房人不认可该事实，我方便立即申请对六年前的房价进行鉴定。根据本婚姻律师的经验认为，鉴定结果应该比较接近于当时的市场价格的。只要结果如此，那么，即便购房人不认可也是无效抵赖，法官肯定会按照鉴定结果来确定实际购房价格是否明显过低。而明显过低的价格意味着购房人并非善意受让人，这个结果将为我方通过诉讼追回房屋打下良好的基础。

对于如何证明女方不知情的问题，本律师认为容易得多。原因在于：房屋出售合同中只有男方一个人作为卖方而签字，女方从未签字确认。更不存在什么女方同意男方卖房的授权委托书。因此，法官在查明这两个事实后，便轮到男方以及购房人李某来举证，以证明女方知情并同意。然而，在不具备该事实的情况下，他们将无法举证，即便举证也将是伪证。

案件审理过程正如本律师所预见：

对于房屋价格问题，卖房人本来试图否认价格明显过低，但是当听说可以做鉴定来解决分歧，而鉴定费至少上万元时，卖房人便放弃了，只得认可了购买价格的确明显低于当时的市场价格的将近600万元。而他所找的理由则是：男方曾请他帮忙解决孩子的学籍问题。作为感谢，男方主动将房价降低到了330万元。然而，这套说辞一来无任何证据；二来与本案索要审查的问题也没关联。

对于女方是否知情并同意的问题则比较有意思：起初是男方与买房人一致声称女方知情并同意。随着几个回合的较量下来，买房人意识到了这样抵抗下去是无效的。于是，转而声称“自己不确定女方是否知情，都是男方向他保证说女方是同意卖房的。”既然买房人开始撇清自己的责任，一切的责任便都搁在了男方的身上。此时男方的压力有多大可想而知。最终，男方扛不住了，只得承认了自己没有征得女方的同意而卖房。

至此，该案的事实调查就可以得出这样一个结论：男方承认了自己在未经女方同意的情况下私自低价变卖了夫妻共同财产，而买房人也非善意受让人。该房屋买卖合同乃是基于男方与买房人恶意串通损害女方合法财产权益行为而产生的无效合同。

开庭前本律师所考虑的两个重要问题都已经在庭审较量中顺利得到了解决。判决结果可想而知——法官认定这份六年前签订的房屋买卖合同为无效合同。

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