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上回书说到怎么把房子给孩子最省税，就会有人问，直接产权上放孩子名字不就行了！

J您先打住！看了这么多遗产房的我，Cindy今天就说清楚，为什么劝你不要这么做！

        1.产权上只写未成年孩子的名字：

看似产权上直接写孩子名字，就不牵涉遗产税和赠与税的问题，自然最省税。

但在美国，18岁以下的未成年人无权签署任何法律文书，只能由父母或监护人代为办理，手续十分麻烦，通常需要通过美国专业律师操作。

而且万一孩子在18岁成年之前父母离婚或者过世，又或者要更改给其他孩子名字或添加其他孩子名字，都会引出其他很多的产权纠纷。

        2.产权上父母和孩子名字都在的情况：

假设父母以50万买入一套房子同时把孩子的名字一起放在房契上，各占50%产权。等五十年后，大人过世时，房价已经从50万涨到了500万（以4.7%的年增长率计算）。那孩子在继承房产时，计税底数（Cost Basis）将会是275万，原因是父母那一半产权的Cost Basis，在继承时会Step up到Fair Market Value, 也就是250万。而孩子那一半的Cost Basis，还是维持在当年买房房价的50%，也就是25万。

那在孩子决定出售这套房子的时候，就会面临500万-275万=225万的资本利得（Capital Gain），如果以30%的税率来计算的话，那出售当年就需要缴纳67.5万的资本利得税！

除此之外，联合共有产权还有不少其他隐患：(丽丽：以下的例子，插入素材空镜，快速切换转场)

• 孩子读大学申请助学金时，因为名下有资产，几乎不大可能获得助学金。
• 把孩子名字写在房子产权上视作您赠送一半房产给他，如果房价超过每年的免税赠与额度，每人每年$16,000. 需要申报联邦赠与税gift tax。也会占用赠与税和遗产税共用lifetime exemption额度。
• 如果将来孩子结婚后又离婚的话，也会牵涉到房屋产权分割问题。
• 如果将来父母急用钱，非常需要卖掉这个房子。万一孩子在这紧要关头阻拦卖房，大人一点办法也没有！
• 如果拥有一半产权的孩子不幸先于父母过世，结果可能是孩子的合法继承人和父母一起拥有这个房产，而这个或者这几个继承人可能不一定是父母同意的。
• 如果拥有一半产权的孩子不幸先于父母去世，孩子的债权人creditors会来找父母。
• 如果孩子有税务问题，会有税务留置扣押权 tax liens“绑“在房子上。
• 如果孩子申请破产，即使父母有一半产权，房子仍有可能被强制卖出。
• 如果孩子被起诉承担车祸责任，受害人要求赔偿金额巨大时，房产也会被牵扯到。

总之，以上种种说明产权上一起写孩子和父母的名字，弊端多多，也是一种相当危险的财产继承安排，联合产权方式是最不推荐的一种方式。需要跟专业的地产，税务，法律人士进行咨询再做决定。

关注Cindy，带你了解更多湾区房地产！

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