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哈哈！2012年陈晓安接受陈王静婉的其他法定继承人的赠与，取得上述房屋的产权 ...

已有 1371 次阅读2016-4-12 20:13 |个人分类:司法|系统分类:家庭生活| 法定继承分享到微信

吴国华与陈晓安、阙隽房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告）:吴国华，男，1972年8月15日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）:陈晓安（曾用名陈慈安），女，1947年9月8日出生，汉族。
委托代理人:杨亚娟，湖北今天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:阙隽，男，1979年9月9日出生，汉族。
委托代理人:杨亚娟，湖北今天律师事务所律师。
上诉人吴国华因与被上诉人陈晓安、阙隽房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民商初字第01014号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年5月11日公开开庭审理了本案，上诉人吴国华、被上诉人阙隽、陈晓安和阙隽的共同委托代理人杨亚娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

2014年12月，吴国华诉至一审法院，请求判令:1、解除双方于2013年12月17日签订的房屋买卖定金协议；2、陈晓安、阙隽双倍返还定金10万元；3、本案的诉讼费由陈晓安、阙隽承担。

一审法院查明，陈晓安与阙隽系母子关系。坐落于武汉市武昌区戈甲营40号（老37号）房屋，原为陈晓安之母陈王静婉所有，1951年由政府代管，1983年发还原房主陈王静婉，2012年陈晓安接受陈王静婉的其他法定继承人的赠与，取得上述房屋的产权，产权证号昌2012003366，发证日期2012年5月3日，建筑面积182.87平方米。2013年9月24日，陈晓安办理该房屋现状变更登记（改建），取得昌2013013747号房屋所有权证，建筑面积184.14平方米，包括砖木结构58平方米1层1栋，104.50平方米1层1栋，20.37平方米1层1栋。2013年底阙隽通过案外人陈悦在网上发布该房屋出售信息。吴国华在网上看到信息后，与陈悦取得联系，通过陈悦认识陈晓安、阙隽。

2013年12月17日，吴国华与陈晓安签订房屋买卖定金协议，约定:吴国华购买武汉市武昌区戈甲营40号（老37号）房屋，购房款为85万元；该房屋的过户费由吴国华承担；陈晓安保证上述房地产无抵押、借贷等债务或其他纠纷。其中“定金支付”条款约定:吴国华在签订本协议3日内，向陈晓安支付购买诉争房屋的定金10万元整。双方签订房屋买卖合同时已付定金转为房款。陈晓安保证对上述房地产完全拥有全部产权。吴国华与陈晓安承诺自本协议签订之日起7日内签订房屋买卖合同。双方办理完过户手续，吴国华付清余款。该房产的物业管理费及水、电、煤气、有线电视、建设施工、邻里关系等费用由陈晓安结清。陈晓安必须无条件配合或全权委托吴国华办理房产过户、更名、后期建房协调等手续，无条件建好前方围墙。本协议签字即生效，任何一方违约应依法承担违约责任。

2013年12月17日当天，吴国华支付定金1万元。2013年12月20日吴国华通过中国银行转账89000元至阙隽的银行账户上，并支付现金1000元，合计支付定金10万元。陈晓安向吴国华出具收条一份，载明“今按房屋买卖定金协议约定的内容收到吴国华购买陈晓安位于武汉市武昌区戈甲营40号（老37号）房屋定金共计人民币壹拾万元整（￥100000），收款人:陈晓安，代收款人:阙隽，2013.12.20”。

吴国华与阙隽的短信记录显示，2013年12月25日，吴国华发短信“下午把你做房子时的建房协议带上，我帮你参考参考”；2014年1月24日，吴国华发短信“阙隽，大门装好没？屋内的人和别人的东西么时候清完？”；阙隽回复“大门今天晚上可能安装，最晚明天，这周末最迟周一清完，顺便问下年前是否过户，正好我妈妈周一开始放假；吴国华回复“周末我们签订买卖主合同”。此后，双方未能协商一致签订房屋买卖合同。

2014年3月25日，陈晓安以原持有的武昌区戈甲营40号房屋产权证（证号昌2013013747）被盗为由向房产管理部门申请补证。2014年4月1日，陈晓安领取武房权证昌字第2014004906号房屋所有权证。2014年5月9日，陈晓安与案外人罗桂林签订房屋买卖合同，约定将诉争房屋卖给案外人罗桂林，成交价格92.07万元。2014年5月14日诉争房屋登记至罗桂林名下。2014年5月17日罗桂林取得昌2014007380号房屋所有权证（房屋所有权证附记:此房权证附图中标注的建筑面积184.14平方米，只承认建筑面积182.87平方米，超出面积不予承认）。

2014年5月26日，吴国华向武汉市公安局武昌区分局控告阙隽诈骗。吴国华2014年5月30日在粮道街派出所做的询问笔录中陈述:在签订合同时阙隽将房产证交给我，2013年12月19日我持房产证到武昌区房管局咨询，房管局的工作人员确认该证是假证，当场没收。阙隽到场后，承认真正的房产证抵押给小额贷款公司了，并将我带到陈晓安在武昌区昙华林的商店内，保证一个星期内可以办理房屋过户手续。后来阙隽将房产证和土地证给了我，但2014年2、3月的时候我找不到阙隽，2014年5月23日打电话给陈晓安，陈晓安明确表示房子不卖给我了，所以向粮道街派出所报警。

阙隽2014年5月30日在粮道街派出所做的询问笔录中陈述:2013年11月，我把家里的房子挂在58同城网上出售，陈悦找到我要求帮我卖房，如果达成交易他提取相应的费用，我同意了，后来陈悦带过一些人来看房。2013年12月，我和陈悦、吴国华和他的一个朋友共同商谈，吴国华拿出现金一万元，要求看房产证和土地证，我当时说房产证抵押借款了，只有复印件，土地证有原件，给他看了，我还带吴国华见了邻居韩可敏，吴国华将1万元交给我，我将房产证、土地证和身份证的复印件给他，双方签了协议。12月19日，吴国华通知陈悦，让我第二天带房产证，他把剩下的9万元给我，我借钱将房产证拿回，12月20日，吴国华将9万元给我，我将房产证和土地证的原件还有其他身份证件的复印件给他。房子所有的钥匙都换了新的给他，院墙也按他的要求修了，过了7天我跟吴国华谈过户的事情，吴国华说不急，后来他开始挑房子的毛病，我们为先结清修房子的帐还是先办房屋买卖手续谈了很长时间，后来又要求我带他去邻居家，要邻居同意修2层或3层。过年以后，我们继续谈，没有谈好。我妈妈说不卖了，他说要退双倍的钱。因为他没有把房产证和土地证还给我，我就挂失了。6月5日的笔录中又陈述:我在2014年3月24日打电话给吴国华说不卖房子给他了，说了要退定金，退多少没谈好。

2014年5月30日陈悦（公民身份号码362522198703160031）在粮道街派出所做的询问笔录中陈述:2013年11月阙隽在网上发布了房屋信息，我想赚中介费，就与他联系，阙隽也同意了。吴国华付定金10万元，他们双方签协议后，阙隽将房产证和土地证都给了吴国华，约好了一个星期之后过户，后来吴国华又要修院墙，修房子的尾款没结清，还要让6家邻居答应吴国华修2、3层，因为种种原因房子一直没有过户。阙隽说过退定金给吴国华，吴国华要求赔偿双倍的定金，双方没有谈好。

2014年6月3日对李官国（公民身份号码42080019610725393X）的询问笔录记载:我是吴国华的朋友，2013年12月17日下午我陪吴国华去帮他参考买房的事，见面时是4个人，当时对方要吴国华交10万元定金，吴国华没带那么多钱，就交了1万元，对方将房产证给了吴国华。过春节后我碰到吴国华，他说房产证是假的，他被骗了。

2014年6月5日对罗桂林（公民身份号码420104195404121215）的询问笔录记载:2014年3月30日我和阙隽在鼎世家园中介见面，看过房，当时谈定价格120万元，4月1日我们签了合同，5月13日到房管局办的过户手续。对冯四军（公民身份号码420123197903124515）的询问笔录记载:我是武汉市鼎世家园房地产经纪有限公司的工作人员，2014年3月29日阙隽到我公司登记房屋出售信息，3月30日罗桂林和阙隽谈好，4月1日签合同，当天罗桂林交了3万元定金，阙隽把房产证的原件和3万元都押在中介，说土地证遗失了要等1个月，我当时有点担心，因为房产证是新的，土地证为什么会遗失？阙隽说掉了以后，房产证先补好的，土地证还没有补好，而且合同也约定卖房前的任何债务由阙隽本人承担。后来他们是5月13日办的过户和付款手续。

2014年6月11日，对韩可敏（公民身份号码420104195711060037）的询问笔录记载:我家和阙隽家是邻居，2013年12月阙隽带吴国华到我家来，跟我谈阙隽家的房子由吴国华来修，我表示如果房子是阙隽的，我同意，如果不是的，我会很慎重。

2014年9月4日，经武汉市公安局武昌区分局审查，认为阙隽没有犯罪事实，作出昌公（粮）不立字（2014）15号不予立案通知书，决定不予立案。

2014年9月23日，武汉市公安局武昌区分局粮道街派出所组织双方进行调解，达成治安调解协议书，协议书认定的主要事实:2013年12月20日，吴国华向陈晓安购买武汉市武昌区戈甲营40号（原37号）房屋，吴国华付给陈晓安购房订金壹拾万元整，因购买过程中双方未达成一致，买卖没有成功，之后2014年5月吴国华来我所报警，我所受理此事，经调解双方自愿达成如下协议:1、由陈晓安返还吴国华购买武汉市武昌区戈甲营40号（原37号）房屋款10万元整。2、由陈晓安付给吴国华购房时所付10万元整的利息5000元整。3、由吴国华提供本人农业银行账号（尾数9913），陈晓安通过网银方式付给吴国华共计105000元整。4、本次调解为一次性调解，双方不得再为此事发生事端（如发生治安事端，追究当事人责任）。本协议自双方签字之时起生效。对已履行协议的，公安机关对违反治安管理行为人不予处罚；对不履行协议的，公安机关依法对违反治安管理行为人给予治安管理处罚，被侵害人可以就民事争议依法向人民法院提起民事诉讼。同时，吴国华向陈晓安出具收条一份，载明“今收到陈晓安返还定金壹拾万零伍仟元整。2014.9.23.吴国华”。此后，吴国华以陈晓安、阙隽应双倍返还定金为由诉至本院，请求判如所请。此案经法院主持调解，陈晓安表示愿一次性补偿吴国华1万元，但吴国华坚持诉讼请求，双方未能达成调解协议。

一审法院认为，2013年12月17日吴国华与陈晓安签订的房屋买卖定金协议，系双方的真实意思表示，该定金协议合法、有效。定金协议系吴国华与陈晓安双方为签订房屋买卖合同而订立的预约合同，属意向性协议，仅就定金协议的约定内容，不具备房屋及购房款交付时间、交付方式等买卖合同的必备要件，因此定金协议不必然产生买卖合同的效力。因定金协议中双方约定的标的物（武昌区戈甲营40号房屋）已于2014年5月13日登记过户至案外人罗桂林名下，双方已不具备签订房屋买卖合同的可能性，吴国华可以按照定金协议的约定，要求陈晓安承担违约责任。

吴国华提出要求解除与陈晓安签订的房屋买卖定金协议的诉讼请求，因双方未在约定的时间内签订房屋买卖合同，吴国华报案后，纠纷已经武汉市公安局武昌区分局粮道街派出所调解，并达成调解协议，根据最高人民法院《关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见》第8条第二款“行政机关依法对民事纠纷进行调处后达成的有民事权利义务内容的调解协议或者作出的其他不属于可诉具体行政行为的处理，经双方当事人签字或者盖章后，具有民事合同性质。”的规定，吴国华与陈晓安双方在粮道街派出所的调解下达成的协议具有民事合同的性质。因公安机关未将陈晓安、阙隽的行为认定为刑事犯罪，而双方之间发生的“治安事端”系民事纠纷的升级，包含了民事纠纷，在调解协议书认定事实部分“因购买过程中双方未达成一致”的说法，也从侧面印证了双方在签订房屋买卖合同的过程中存在分歧。民事合同遵循的是意思自治原则，本案的调解协议正是在吴国华与陈晓安双方在纠纷发生后，以争议的法律关系作为客体，双方根据自己的意思自治，不就过错程度和责任大小进行定论，以解决彼此之间的争端为目的，在确定民事权利义务后达成的。治安调解协议既是定金协议的履行和变更，又是对定金协议是否履行的程序终结的表态，系吴国华对自己权利的让渡和放弃，故吴国华和陈晓安之间的定金协议已在双方签订调解协议时自行解除，经法院释明，吴国华坚持要求判令解除双方签订的定金协议，故法院对吴国华的此项诉讼请求予以驳回。

对吴国华要求陈晓安、阙隽双倍返还定金10万元的诉讼请求，首先，阙隽不是诉争房屋的所有权人，其行为是受陈晓安的委托而发生的，法律后果应由陈晓安承担。故阙隽在本案中不承担民事责任，吴国华要求阙隽双倍返还定金的诉讼请求不能成立，本院对此不予支持。

其次，在本案中能否适用定金罚则的问题。吴国华与陈晓安订立定金协议的目的是为了买卖房屋，在定金协议签订后，陈晓安完成了“做围墙”、“带吴国华拜访邻居”等促成合同签订的行为，具有履行定金协议和签订房屋买卖合同的诚意，未能签订正式合同，双方均有责任，并非陈晓安单方原因造成的，故本案在是否适用定金罚则上应更加审慎。

在吴国华和陈晓安达成调解协议时，吴国华、陈晓安双方均具有完全民事行为能力，且意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益，调解协议中虽将“定金”误写为“订金”、“房屋款”，但吴国华出具的收条明确写为“定金”，且吴国华与陈晓安双方已根据调解协议所确定的权利和义务，自觉履行完毕，吴国华已收到陈晓安返还的房屋定金及利息损失105000元，吴国华放弃要求“双倍返还定金”的权利，通过收取5000元利息来实现自己的权利。至此，双方之间的争议已经了结。吴国华因同一诉讼标的已不再具有实体请求权，其起诉再次要求陈晓安双倍返还其房屋定金，没有事实和法律依据，对吴国华的此项诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决:驳回吴国华的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由吴国华负担。

判后，吴国华不服，向本院提起上诉称:一、一审判决认定事实不清；二、一审判决适用法律错误；三、一审判决关键证据未经质证，采用证据有失公允。请求:1、撤销一审判决，判令陈晓安、阙隽依约双倍返还房屋买卖定金100000元并赔偿损失；2、判令陈晓安、阙隽与罗桂林签订的武昌区粮道街戈甲营40号房产交易无效；3、陈晓安、阙隽承担本案全部诉讼费用。

陈晓安、阙隽答辩则要求维持原判。

二审中，吴国华提交以下证据:证据一，三段录音，拟证明陈晓安、阙隽从头到尾存在欺诈；证据二，诉争房屋照片一组。拟证明房屋现在还有纠纷，陈晓安、阙隽现在仍在欺诈。

经质证，陈晓安、阙隽对吴国华提交证据一、二的真实性无异议，但认为其无法达到证明目的。

陈晓安、阙隽提交公证书一份，拟证明定金合同签订后，吴国华要求对建房人进行更名，与吴国华向一审法院提交的短信是相对应的。

经质证，吴国华认为该公证书与其无关。

本院认为，吴国华和陈晓安、阙隽在二审中提交的新证据，均不能达到其举证目的，本院不予采信。

经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为:2013年12月17日吴国华与陈晓安签订的房屋买卖定金协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法、有效，双方均应按协议履行。因双方未在约定的时间内签订房屋买卖合同，定金协议中双方约定的标的物（武昌区戈甲营40号房屋）也于2014年5月13日登记过户至案外人罗桂林名下，双方已不具备签订房屋买卖合同的可能性，吴国华和陈晓安之间所签订的定金协议已在双方于粮道街派出所签订调解协议时自行解除。

关于吴国华要求撤销一审判决，判令陈晓安、阙隽依约双倍返还房屋买卖定金100000元并赔偿损失的上诉请求。根据最高人民法院《关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见》（法发（2009）45号）第8条第二款:“行政机关依法对民事纠纷进行调处后达成的有民事权利义务内容的调解协议或者作出的其他不属于可诉具体行政行为的处理，经双方当事人签字或者盖章后，具有民事合同性质，法律另有规定的除外”的规定，吴国华和陈晓安在粮道街派出所的主持下，达成治安调解协议时，吴国华、陈晓安均具有完全民事行为能力，且意思表示真实，不违反法律和行政法规的相关规定，该协议真实有效，双方均应按协议履行。吴国华与陈晓安已根据调解协议所约定的权利义务，实际履行完毕，吴国华已收到陈晓安返还的房屋定金及利息105000元。吴国华通过收取5000元利息的方式变更了原有定金协议中的违约责任承担方式，且该协议第四条也约定“本次调解为一次性调解，双方不得再为此事发生事端……”，至此，双方之间的争议已经了结。对吴国华在二审中要求陈晓安、阙隽赔偿损失的上诉请求，其在一审诉讼期间并未提出，该上诉请求不属于二审审理范围，本院不予处理。吴国华的该项上诉请求，本院不予支持。

关于吴国华要求判令陈晓安、阙隽与罗桂林签订的武昌区粮道街戈甲营40号房产交易无效的上诉请求。该项上诉请求吴国华在一审诉讼期间并未提出，该上诉请求亦不属于二审审理范围，故本院不予处理。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。吴国华的上诉理由和请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由吴国华负担。

本判决为终审判决。

审判长余小乔
代理审判员黄浩
代理审判员骆朝辉
二〇一五年六月三十日
书记员申光伟

我的评论:打官司一定要自己想打什么就要自己想法取证.如果像老公说的:难得费脑精是很难成的.现在中国的法律都已经很全面的了.但是中国的司法腐败使得操作的人员有利可图就使案子不是那么公证.

此案本来就有房产纠分,经区法院和市法院的判决书都没有阻至陈晓安的非法的＂赠与＂取得上述房屋的产权.当然一切都按正常进行了.如果当事人已经有证明说:"他说房产证是假的，他被骗了。后来阙隽将房产证和土地证给了我"，为么不继续到房产局查.

如果房产局档案时负责任.你也许能查到我1995年的提出房产的资料,有局长的批示:此房有纠分.还有我送给房产局的有判决书和继承人的公民证.护照等等的资料.

此案不能说武昌区法院不作为.也不能说武汉中院不作为.因为现在的犯人的手段极高.办案人员的手段有限.所以诚信问题就摆在社会上.