他曾被誉为“索罗斯的中国门徒”、“纳斯达克市场的活字典”，可是一场诚信危机却让他黯然隐退；一年半后当他强势回归，迎接他的这个江湖是否已经时过境迁物 是人非？以“大嘴敢言”而著称的他，面对时下的股楼二市，又会发出怎样的大胆预测？本期《财经面对面》，独立经济学家金岩石直面他的争议人生。

资料图：经济学家金岩石 (1/3)页

　　人物简介：

　　金岩石，独立经济学家，1987年获索罗斯基金资助到美国哈佛大学完成博士学位论文并从事博士后研究； 1991-2001年在美国证券业创业，所创三普证券于1997年在纳斯达克借壳上市，后被摘牌；2008年加盟国金证券，任首席经济学家，2010年12月4日因“诚信危机门”事件辞职。

　　保障加限贷会让中心城市房价暴涨

　　主持人：现在想跟您聊聊城市很重要的一个组成部分就是房子，就是物化的东西。您先来点评一下最近一轮房地产调控的思路，我不知道您怎么看国家层面这个思路？

　　金岩石：如果我们把这一轮调控简单概括为保障加限贷，简单概括为这五个字，那么保障加限贷会带来什么结果呢？会带来中心城市房价暴涨。为什么呢？想一想，保障房的功能是什么？是保障更多的人进城，为什么农村没有保障房呢。

　　主持人：有地有房。

　　金岩石：保障更多人进城你就给他梦想，因为人进城不是为了住，他如果是为的住他在村里住的好好的，他进城是为了寻找机会实现他的梦想，而如果你 长期呆在保障房里，你还能有机会吗，这时候我们看到保障房是在培育着商品房的需求。同时，限贷加保障房，它一定会抑制商品房的供给，那么经济学的常识来 了，一极是保障房培育的需求在增长，另一极是商品房的供给在下降，价格会涨还是会跌呢。城市是货币和梦想碰撞的地方，一个中心城市必然形成三级住宅体系， 因为背后有两个流动性。所谓三级住宅体系就是50%以上的人要通过租赁才能够站住脚，其中多数人会被挤出城外，少数人能够站住脚，能够看到他们的未来。而 豪宅作为城市的顶端，是富人在流动，城市豪宅经营的是富人的流动，因为他们要到这个城市寻找机会，于是我们看到富人带着财富寻找机会往下看，穷人带着梦想 寻找机会往上看。所以城市就变成了资金和人才交汇的地方，在竞争中让年轻人脱颖而出，这就是金字塔的住宅体系，两个流动性，没有这两个流动性城市就会走向 死亡。所以我一再讲，既然高端住宅是富人进城寻找机会的选择，为什么要卖便宜，汤臣一品的房子20万一平米，降到5万穷人买得起吗？他照样买不起。那些高 喊着把汤臣一品降到5万块钱的人，他心里想的是穷人还是富人，我想傻瓜都明白，这是给富人砍价，而你把富人房价砍下来，你等于是让富人囤着房子等着穷人憋 不住了，然后高价接盘，这才叫坑穷人。所以今天我们这么多人都没看透这个游戏，表面上的公平会带来不合理的结果，会带来更大的不公平，当我们用房产来调节 一个城市人口流动，调节一个城市的竞争力，我们才能理解人口流动对于一个城市是它生存的血液，一旦所有人都能够在城中居着有其屋，这个城市就会走向破产。

　　主持人：那回到更微观一点的事，就是调控已经一年多了，现在这个市场是一种很不可言说一个状态？

　　金岩石：这已经是我两年前说的结果，就是政府必须认错了，跟房价宣战的政府没有好的结果，因为你是在跟市场宣战，再一个我们天天讲社会主义中国 特色市场经济的时候，我们却要决定价格，谁能决定价格？如果你能决定价格你就是上帝，如果你能决定房价，你是不是要决定所有价格，那我们是不是要退回到计 划经济呢。所以当我们看到某些估价涨了我们看到发改委约谈了，我心里就想你谈什么。

　　主持人：不要涨了。

　　金岩石：为什么全球所有保障房建设好的城市，商品房价格都高，无一例外，为什么中国会出现例外吗？新加坡全世界供认保障房建设的最好，只要你是 本地居民，居者有其屋，但是一人买一套。如果你想住好的大的，15倍市场价格，这是外来人来了，你没有权力买租屋，因为你不是本地人，这时候就得买15倍 高的房价，你想一想新加坡的政策不就是创造一个良好的环境，让居者有其屋，然后让外来人涌入你支付高房价，然后用高房价建设这个城市，让城市具有更高的魅 力，更多人进来，支付更高的房价，这才叫劫富济贫。但是我们呢？我们是在杀富不济贫。

　　十年内北京楼市均价六万天价三十万

　　主持人：你说的限购加保障这两个东西出来，短期的市场确实是被压住了？

　　金岩石：市场被压住了，意味着市场还存在，你不能老压住，所以市场会说两年了你压会歇歇行吗，让我打个挺翻个身，所以现在就是市场翻个身。但是 中国的市场很仁慈，然后说你再接着压我，我再忍两年，过两年你压累了我再翻个身，就这么着十年之内北京四环内的房子在现在的基础上再翻一倍。

　　主持人：现在四环三万翻一倍六万？

　　金岩石：如果这个数字存在，那么北京的天价就是30万。

　　主持人：已经有了30万，之前的钓鱼台7号有。

　　金岩石：他没有成交，7号院那个人就是听我的话，直接定30万，而且我告诉你他早晚30万，如果钓鱼台7号院不卖30万，那对穷人不公平，但是你卖了30万，人家拿出10万来给农民工盖房子，让他们安居活着。

　　主持人：更大范围北京城内的价格走势是怎样？

　　金岩石：我们在研究房价的时候，很多人就事论事，好像以为我提的数字没有依据。我坦率地告诉大家，我把城市分成三类，外来人口80%、本地人口 20%。外来、本地各占50%，本地人口占80%，外来人口20%，这样三类。在这三类当中，所谓中心城市，就是外来人口80%，这些城市的房价是由外来 人口决定的，你们可以把各大城市的豪宅调查一遍，80%是外地人买的。那么外来人口占主导的城市房价，他一定脱离本地的收入。那么这就出现了两个价格，一 个是均价，或多或少跟本地高收入有点关联。这就是国际化金融中心城市的共性特征，均价一乘以五。如果我们把四环内作为北京的中心区，现在是三万乘以五是十 五万，真实的成交，将来五万、六万乘以五是二十五万、三十万，所以我讲天价的概念，讲的是外来人口进来买豪宅。为什么他要出高价买豪宅？因为他来北京不是 来住的，他来北京是来找机会的，他既然是来找机会，他当然要支付更高的房价，而且他也愿意支付更高的房价。伦敦的房价为什么这么贵？是因为伦敦等级森严， 外来人得不到尊重，所以外来的有钱人看到这里有机会，又得不到尊重的时候怎么办？我买你们的豪宅。你不是说我不是贵族吗？我买你们家。你不是说我是没有文 化的人吗，我泡你家公主，我泡你家王妃，这就是货币挑战权利，所以伦敦的房价起来了。那么北京就存在这个问题，所以北京的房价一定会走到天价三十万，均价 五六万。

http://money.msn.com.cn/house/20120809/00001448622.shtml

发展中国家是开发商国家 楼市要管穷人不管富人

　　主持人：现在最大问题是因为政府有权力，不通过你这个价格，我不让你卖这么高，所以有一派观点就认为这个调控的成功与否包括房价是否下落的关键取决于政府调控的态度？

　　金岩石：如果政府能够为所欲为我们还要市场干什么，所以如果我们相信邓小平的思想，你就要坚定不移的相信，经济规律是不依人的意志为转移的，而 不依人的意志包含不依政府的意志为转移。如果政府想干什么就干什么，我们全中国人都排队找政府不就完了吗。我相信稍微有点经济学常识的人，都会知道这是一 场政府和市场的博弈，最终市场的力量必然战争政府。

　　主持人：为了让政府包括政府所辖内公民利益受损最小您有什么建议吗？

　　金岩石：楼市管穷人不要管富人，让富人买的房子尽可能地涨，让市场决定，你不是有钱吗，买呀，但是富人区的房子必须拿出一个百分比的地价去盖保障房，富人区的房子必须要开征奢侈品税。

　　主持人：把这个房子作为奢侈品是吗？

　　金岩石：对，我在重庆方案里边明确讲过，城市均价3倍以上要开征奢侈品税，因为你们用货币占有了稀缺空间，而且我相信富人会接受，因为如果某一 个地区所有的房子都有奢侈品税，那意味着住在这里的人都是真的富人，他们会接受，因为等于国家贴了一个牌认证这是富人区，昔孟母，择邻处，百万买房，千万 买林，所以让豪宅区有一个清静的环境，让他们多交点钱他们心甘情愿，

　　主持人：您刚刚这个理论，像北京土地出让环节会有一部分，比如说十万平的面积，他会有10%政府规划中必须要建成保障房。

　　金岩石：进步了，三年前没有的，这不已经进步了吗？我希望这一次北京水患能够告诉他们，土地出让金10%建保障房，10%修下水道，因为大文豪雨果留下的名言，“下水道是城市的良心”。

　　主持人：像王石之前说过40岁不要买房，因为很多年轻人是有一个买房的需求和冲动，包括房子也作为货币化，它也是作为一种财富的象征，他会觉得我现在不买，如果将来到六万元我可能更买不起。我不知道你对这部分人怎么看？

　　金岩石：房价上涨是城市化进程中不可逆转的趋势，这是我们所有人都不愿意承认的事实。因为什么叫城市化？小富进城，大富进京，人口在流动中急剧 集中，人口在流动中急剧集中，在有限的空间人越来越多，只会越来越多，你告诉我，房价不涨？合理还是不合理？如果合理，是普涨还是疯涨，如果普涨大家都支 付不起，它自然会掉下来。如果普涨，还会涨，就说明他有这个需求，这时候我们调控，让一部分人先富起来，老邓说的。让一部分房先涨起来吗？这不也是老邓的 精神吗，于是一部分房涨起来去补贴另一部分，一部分人新富起来去赞助另一部分人，这才是化解之道。这就是我们从邓小平思想当中得出的房产调控政策，我希望 大家现在开始不要学雷锋了，还是学邓小平吧。

　　主持人：您说的这个城市化是一个很重要的理由，但可能说的太多，或者说结论太强，我觉得城市化就成为一个垫背。

　　金岩石：或者我明确告诉你，我不讲城市化，什么叫发展中国家？城市人口20%以下叫Underdevelopment Country，不发达国家。城市人口在65%、70%以上叫发达国家，英文叫DevelopedCountry。城市人口从20%到65%以上，这个阶 段我们叫Developing country，发展中国家。我再问你一个词儿，开发商英文叫什么？Developer，所以开发商、发展中、发达是一个英文词儿，发展中国家就是开发商 国家，这个道理还不明白吗？一级开发商中央政府，主营铁公鸡。二级开发商地方政府，主营开发区加老城改造。三级开发商才是房地产企业，主营房地产。四级开 发商是房产中介加物业，主营存量房产的保值增值，所以发展中国家，开发商是一个群体，从中央到中介，他们承担着一个历史使命，就是在规定时间完成一次大规 模的人口迁徙，这就叫发展中。那你还告诉我，城市化是什么？城市化就是发展中国家的经济发展阶段。

　　近三月股市还将下跌 三季度经济继续下滑

　　主持人：现在A股市场可以用“跌跌不休”这个词儿来形容，不知道您怎么看现在的市场，短期预测一下，会不会有一个很大的反转来临？

　　金岩石：今天任何一个经济学家，如果他说他懂宏观经济，而不谈股市、楼市，这种人out了，因为股市、楼市是宏观经济的调节器。所以我讲，股市 听房价，经济看地产，相约在秋季，慢牛跑三年。为什么是秋季？就是因为我们二季度破8，政府没管。紧接着还有三季度，再往下冲，你管不管？我们很多人在这 个时候说，我要相信市场，你当年干什么去了？咱们不能说经济下滑我相信市场，房价上涨我不相信市场，这就是错了。所以，经济下滑，一个季度破8，会诱发经 济再度下滑，这就是打滑梯了，在打滑梯的过程中，投资人不傻，他不会在滑梯中间站起来，他一定是打滑梯坐到底他才会站起来，所以我说的相约在秋季，是我判 断第三季度经济继续下滑，而在下滑中会逐渐传导到就业机制，当就业机制开始出现预警信号的时候，我们一定会看到政府的政策开始自发启动，那就是降低存款准 备金率一到两次，降低利息。如果还不行，减税。如果还不行，悄悄放房地产。如果还不行，扩大投资规模。就这五招。

　　主持人：有些已经慢慢在做。

　　金岩石：这五招就是未来两到三个月之内的政策基调，所以如果这五招中哪怕动其中一到两招，市场就会做出一个肯定的反映，就会说兄弟做对了，这时候股市就会给我们一点回报。

　　主持人：您愿意说出一个底的点位吗？

　　金岩石：回头是岸。

　　主持人：怎么理解？

　　金岩石：当你回头看到是底那才叫底。其实当我们在讲点位的时候，如果讲整数关口，我们讲的是一个心理价位，这种预测是有意义的，因为股市不仅是 国民经济的晴雨表，同时是市场情绪的调节器。你说经济增长破8，8.1%和7.9%真的有这么大的意义吗？他的意义在于，这个8具有一个心理冲击的概念。 那么股市呢，2000点他也是一个心理冲击的概念，这时候我们现在讲，这就是底部，绝不等于说他不会跌，更不等于说他一定会涨，因为股市他一定是走在经济 向上走之前，他不会说提前去预测经济下跌到哪个点，不会的。所以，当我说经济下滑还没有终止的时候，我就是在说这两三个月大家看看奥运，去去南极、北极， 时候不对，或者咱们就换个地方。为什么要跟市场对抗呢？所以呢这段时间我们什么都不看。第一看奥运，第二看政府干什么，不能在这个时候讲无为而治。因为中 国的经济增长过去二十年就是靠两个东西驱动的，一个是不断的超额发行货币，一个是不断的开发房地产。货币化、城市化，现在你把这俩都按住了，你让经济自己 跑，不行的。我们要看的是经济为什么下滑？2009年经济为什么起来了？就是2009年你一家伙放了百分之二三十的货币，把楼市、股市吹起来了，人们有信 心了才会出现一轮经济繁荣。现在你把两个对象都按住，股市你不按，股市你想把它拉起来，你把我俩兄弟都拍死了，你现在又让我出去，我不玩了，你自己玩吧。 经济、股市、地产，三兄弟相互关联，一损俱损、一荣俱荣，前赴后继、相互关联。你想把这两按住让这个上去，可能吗？所以很简单，我们一定要看到，当中心城 市房价不会再下跌成为共识，成为不仅是老百姓的共识，而且是我们政府官员的共识，如果政府官员现在谁还再说，北京的房价还没降到合理的水平，脑子注水了。

　　中国股市缺少垃圾箱 每月只开十家上市窗口

　　主持人：这个股票市场当中还有一个很重要的角色就叫证监会，包括去年新一任的这个证监会主席，郭主席上任之后有一系列的动作，有很多人都认为是拍手称快，也有很多人包括投资者可能因为这个政策也有不少的损失。我不知道您怎么评论他本人，包括他推出一系列政策的变动。

　　金岩石：至少有一点，他说了三句话是对的。第一，对内线交易零容忍。第二，把投资人当傻瓜的时代要结束。第三，我们要有信心。我至少觉得他完全 了解这个市场的问题，但是他解决不了的，或者投鼠忌器的就是股市下跌的直接原因，发行量过大。在尚福林主席主政期间，尚福林主席做出了非常大的贡献，完成 了股权分置改革，开了中小板、创业板，这都是了不起的，但是有一条，他挡不住汹涌而来的融资者。那时候我给他建议，如果是注册制，我们可以不控制发行量。 但是如果是核准制，不控制发行量是不行的，因为发出来的股票带着国家信用，这国家信用不能随意透支啊。你发的股票，多烂的公司，老百姓也认为是好公司，因 为他经过了核准了。对不对，所以一定要有股市的宏观调控，那就是流通市值的5%到10%，如果超过流通市值10%，任何股市都扛不住，这是小孩子都明白的 道理。而那个时候还有人，他身边有智囊给他论证，说IPO跟股票价格没关系，我也不知道这些人脑子在想什么，他怎么能没关系呢。钻石稀缺吧，我给你一车箱 你要不要？它肯定贬值，所以一定要控制发行速度和发行量。我绝对不主张“嘣”一下子都关了，不准发行，开了就随便发，这是属于政策不成熟，所以窗口，窗口 制，这个月开几个窗口，大家优先，择优录取，这个公平吧，对吧？这个月我就发十家，一年120家，怎么就不行呢？整个股市2000多家公司，一年发120 家已经太过分了。2001年我离开美国的时候，纽交所上市公司3400多家，现在2800多家，人家的数量在减少，合并、兼并、自动退市。我们的市场只吃 不拉，哪儿有只吃不拉的人呢？所以中国股市缺两个东西，第一，缺垃圾箱，不好的东西退掉。第二，缺发行管理。你要么就别管，要管就得管好，你不能说我发的 都是好的，好的没有，多好的东西敞开了发也不行，所以我是第一次在这儿直接建议，每个月开十家窗口，择优录取。

　　主持人：您说的不是虚数，就是实数。

　　金岩石：就是实数，每个月发十家已经不得了了，不等于每周发俩吗？对不对，还不够啊？非得每周，有周的我一看那个数字我给吓一跳，一周上发审委 十家，这是干什么呢？抢钱吗？对不对，特别是在中国的体制下，许多上市公司他还没有建立起一个完善的经理人机制，所有权不到位，所以发出来的它是变现的， 谁拿着都开心，仔卖爷田心不疼。所以在这个过程中，必须控制发行速度，按时间约定窗口，这对大家都公平。只要规则合理，大家都公平。你发不了并不是因为你 不好，是因为这个时间有人比你更好，没脾气吧。如果你是投资人，这个月就五家到十家，我一定选这五家到十家最好的，我们为什么不能站在投资人的角度想一想 呢？其实我期待着树清主席走这一步，别的都可以不做。

　　主持人：现在上交所、深交所已经相继出来一些政策，包括最近对ST公司有一个预警板，我不知道您怎么评论这些？

　　金岩石：我觉得这些做的都太羞羞答答的，就直接退。所以要痛痛快快的建立一个垃圾箱，不管原来身价多高，只要触到了程序性退市的几个指标，自动 退市，让他自己来申请复牌，不要再搁一个什么中间环节，还让人去，这等于是制造投机。我们刚到美国第一批炒股票的人都买泛美航空公司，92元，三年变成了 0.6元。我的公司，我们上市我是第四大股东，最高价格是13.75元，从13.75元掉到0.06元只有两个月，我亲身经历过这样的事情。在美国上市、 退市最快的中国公司，当年的851生发灵，杨振华博士，第一天4元，第二天1元，第三天没了。两个礼拜中国才登报，热烈庆祝851登陆美国纳斯达克，我当 时就笑，庆祝什么，早就在垃圾箱里。很多人说美国资本市场发达有四万多家公司，三万八千家，三万八千家在垃圾箱里，不管你原来是纽交所的贵族，还是美国交 易所的中产，还是纳斯达克市场的无产，只要持续30天股价低于多少，你就得进去。只要你(三个季度)，你一个季度没有财务报表，你的代码旁边一个 E(extension)，90天延期。三个月还没有财务表表，你E没有变成了C(conditional listing)，有条件挂牌。如果你还没有财务报表，C没有变成了D(delisting)，退市，30天结束了。这都是程式化的，没有什么经过人工讨 论。我们总想弄一个池子再增加点人工，你以为你比市场聪明，直接退，让投资人真正意识到这个市场容不得垃圾。所以，我觉得发行要控制，垃圾箱要果断，直接 进垃圾箱。