根据RubyHome的有关数据分析，谷歌上“卖掉我的房子”的搜索量在7月份增长了147%，是“美国互联网历史上的最高水平”。根据谷歌趋势数据，现在搜索“房市崩溃”和类似词的人数比 2007年以来的任何时候都多。在线搜索的这类数据表明消费者可能已经开始担心房地产是否会崩盘。

Fitch Ratings称，过热地区将出现“一些区域房价调整”。但评级机构并未预测价格会普遍下跌。Fitch Ratings表示：“尽管有房价调整的前景，但是，类似于大金融危机的房地产市场崩盘的可能性极小。”“主要原因是住房库存仍然受到限制，从低抵押贷款利率中受益的现有房主不太可能出售他们的房产。”

美国房地产的火热仍是现在进行时，比任何人预期的要长得多。全美房地产经纪人协会表示，从2021年5 月到 2022年 5月，现房价格飙升了14.8%，首次突破40万美元。根据NAR的数据，自2020年3月冠状病毒大流行开始以来，价格上涨了45%。

美国房地产市场的增长可能开始放缓，但仍然还是很火热。许多卖家仍在筛选多个报价，而疯狂的买家继续支付高于要价的价格——有时甚至超过100,000美元。

既然房市繁荣受到抵押贷款利率飙升和潜在衰退的威胁，购房者和房主都在问一个熟悉的问题：房地产市场是否即将崩盘？

美国房地产市场上一次出现这种泡沫是在2005年至2007年。房价暴跌，造成灾难性后果。房地产泡沫破灭，全球经济陷入大萧条以来最严重的衰退。

Zillow认为美国仍有望实现增长，明年将增长 2.4%。此前Zillow认为这个数字会是7.8%，但是仍反映了一个正在增加价值的市场。高盛也暂时看好房价，预计未来两年房价涨幅将超过 5%。当然，从地区来看，某些地区的下跌可能会较为严重。根据经济学家马克的说法，187个“被高估”的本地市场可能下跌多达20%。

房地产专家给出答案：现在的美国房市没有泡沫，只是有不健康的房价增长。事实上，这个房地产市场的基础看起来比15年前要稳定得多。待售房屋的供应量仍接近历史最低点，借款人比以往任何时候都更有信誉。虽然然近期房价上涨的步伐从长远来看是不可持续的，但这并不意味着房价有急剧下跌的风险。房地产价格可能会像现在一样大幅波动，然后在几年内表现出相对较小的变化。价格趋于平稳是更有可能的结果。并且，固定利率抵押贷款的盛行、紧缩的信贷条件和相对健康的劳动力市场也在相当排除了价格暴跌的可能性。

住房经济学家指出了理由来表明为什么房地产市场不会崩溃：

全国房地产经纪人协会表示，9月份的待售房屋供应量只有2.4个月。2月份，这一数字低至 2.0 个月的供应量。库存不足解释了为什么买家别无选择，只能抬高价格。它还表明，供需方程根本不会在不久的将来出现价格暴跌。

房屋建筑的建造速度不够快，虽然他们正在尽可能多地加快速度。他们无法以足够快的速度购买土地并获得监管部门的批准来建造房屋满足市场需求。价格上涨的根本原因是需求增加和供应不足，随着建筑商将更多可用房屋推向市场，更多房主决定出售，潜在买家被定价退出市场，供需可以恢复平衡。这不会在一夜之间发生。”

对房屋的需求依然旺盛。许多已经拥有房屋的美国人在新冠大流行期间觉得他们需要更大的地方，尤其是随着在家工作逐渐成为潮流。千禧一代是一个庞大的群体，正处于购买房子的旺盛需求期。特别是拉美裔，他们是一个热衷于拥有住房的年轻、不断增长的人口。

2007 年，借款人无需记录收入的“骗子贷款”很常见。贷方向几乎任何人提供抵押贷款，无论信用记录或首付要求是什么。今天，贷方对借款人有了严格的标准——而那些获得抵押贷款的人绝大多数都拥有一流的信用。纽约联邦储备银行表示，2021 年第三和第四季度抵押贷款借款人的典型信用评分达到创纪录的786。如果我们开始看到房屋价格被宽松贷款标准的人为购买力推高，那就是我们担心崩盘的时候。

在房地产崩盘后的几年里，数以百万计的止赎涌入房地产市场，压低了价格。现在情况并非如此。大多数的房主都有一个舒适的资产缓冲。贷款人在大流行期间没有提交违约通知，将取消赎回权推至2020年的历史最低点。

所有这些加起来形成了一个共识：是的，房价正在推动可负担性的界限。但是，房地产市场目前并不会崩溃。

首要问题是房地产市场是否会崩盘，如果会崩盘，何时崩盘。简单的答案是它不会很快崩盘。正如一些人预期的那样，利率上涨正在逐渐冷却市场，但价格仍在以较慢的速度上涨。目前的趋势和对未来12至24个月的预测清楚地表明，房地产市场很可能会出现积极的房价上涨。

近年来，房屋价格急剧攀升。许多潜在买家，尤其是那些财力有限的买家，都渴望了解房价是否会下降以及何时会下降。当需求得到满足时，价格就会下降。目前对房产的需求非常旺盛，根本没有足够的房屋可以出售给潜在买家。近年来，房屋建设一直在增加，但远远落后于需求。因此，要看到房价显着下降，我们需要看到买家需求显着下降。

即使今年房价增长放缓，房价暴跌的可能性也极小。因此，2022年房价不会暴跌；相反，将会出现回调，这对于任何资产类别都是正常的。预计美国的房价增长将在今明两年呈现一种“温和”的趋势。

房地产市场预测本质上是基于现有模式的猜测。与其他任何因素相比，加息几乎肯定会对 2022年的全国房地产市场产生更大的影响。尽管库存略有增加，但仍大大低于大流行前的水平，根本无法满足当前的需求。经过多年的建设不足，加上由于远程工作和美国人口结构导致的需求增加，供应紧张将继续成为2022年和2023年的可见因素。

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