温哥华房价的无耻谎言（5）

温哥华的地税一定得那么高吗？

当然。因为温哥华几乎没有其它的经济，政府收入来源太有限了。

拿邻居做一个例子。在美国，各州自己定地税，西海岸的三个州，俄勒冈州最穷，没有什么其它更好的收入，所以就在地税上想心思，而加州和华州，经济很好，地税就便宜，不过即使如此，俄勒冈州波特兰的地税也低过温哥华。

大家都知道，对每个家庭的房地产物业，政府每年有一个评估，但是你从来见过政府的人来你家中查看，为什么呢？

因为，政府评估一个房地产物业的价值，是参照一个社区在去年出售的房屋的平均价格来计算的，地价的部分每年会涨，房子自身的价值则逐年递减，如同机器的折旧。

政府对房地产物业的估价是房地产交易买卖的主要价格依据，任何房产，价格高出政府估价太多，就会导致交易的障碍。

这样一看，政府的狐狸尾巴就有露出来了。

既然，政府发现了房价的增长过快过高，为什么不坚持按照政府认定的实际价值来公布房地产物业的估值呢？政府这样做，不就可以提醒房屋买卖的双方，让价格虚高的房子根本卖不出去了吗？

的确，美国有些州就是这样做的，比如德州就是一个没有市政规划部门的州，你是不是以为德州的城市规划肯定是乱了套？绝对不是的，相反，现在德州是全美人口增长最快、经济最好的一个州，也是最受华人喜爱的三个州之一。

德州一方面有美国最高之一的房地产税，另外一面德州也有全美最低之一的房价，而且德州的房地产政府估价总是低于市场交易价格。

但是，问题是，以BC省或者温哥华现在的经济状况，他们如果也像德州那样做了，钱从哪里来啊?

所以这些人是“做婊子还要立牌坊。”

温哥华房价的无耻谎言（6）

降低房贷利率，就是鼓励买房，多买房。

但是房价那么高，普通老百姓买不起，这房贷利率低来低去，除了少数有刚需的家庭以外，只是便宜了那些手中有钱可以付得起首付，或者直接就是想炒房的人。

我在美国也有房地产方面的经验。就BC省最近的华洲而言，尽管美国是一个几乎没有银行垄断的国家，但是在西雅图，一般的房贷利率都是温哥华这边的两倍以上。

但是在美国，这么高的房贷利率，为什么也没有听说大家有什么意见呢? 原因就是前面提到的，美国社会一直以来都积极鼓励租房，而且有非常发达而完善的出租公寓系统，没有那么多人一天到晚动着心思去炒房，也更没有政府暗中推波助澜，巴不得房价炒上去。

前面已经讲到，温哥华的地价被炒起来了，政府没有去好好反省一下，反而倒打一耙，要房地产估值超过300万的房屋拥有人，缴纳额外的惩罚性地税，这个做法简直是“匪夷所思”，因为原本好好的住在那房子里面的人家，他们根本就不是这个问题的始作俑者，他们没有责任，为什么要承担后果啊？

同样滑稽的是，去年初的时候，温哥华政府对海外的房产买家额外征收15%的交易税，好像温哥华的房地产市场，搞成这个样子是什么外国人搞出来的大阴谋，结果到去年底的时候，房地产市场越来越疲软，有些人就慌了神，又厚着脸皮，自己给自己找个台阶，跑去修改执行这个政策的制约条件，其实就是让这个政策无疾而终、名存实亡了。

在过去的五年时间里，大多数的中国投资商人，特别是最富有的那一批中国商人，根本就没有来加拿大，他们选择了美国，EB5是中国富人进入美国的重要渠道。那么多的富人到达美国，都在美国全国各地买房子，从来没有听说过有任何一个美国地方政府，专门去搞一个什么限制外国人买美国房子的政策的，因为别人没有必要为自己找个替死鬼！

这个问题说得简单一点，就是供需失衡，只是造成供需失衡的原因并不非简单的供不应求，而是整个政策和机制上出了大问题，责任在政府。

温哥华政府拿了这个权，也拿了这个钱，当然没道理在出问题的时候，来找我们中国人出气！

温哥华房价的无耻谎言（7）

今天，我从市政府的政策层面，揭穿温哥华高房价的谎言。

从中国大陆移民过来的华人，以及居住在温哥华的华人，都觉得买卖楼花很正常，是不是？

但是，如果你到美国去看一看，你就知道，美国各地几乎看不到有卖楼花这件事，在西雅图，卖楼花根本就是不合法的！

为什么成熟发展的美国房地产市场，严格限制卖楼花？因为卖楼花，其实是开发商与买家之间的一种赌博行为，纵容这种行为的后果，一定是让投机者把房价越炒越高的。

为什么呢？

因为如果可以卖楼花，那么一个并没有足够开发能力的房地产企业，就可以在没有什么资金和实力的情况下，靠着买房人的钱就来搞开发了，形同房地产项目中间人。这个中间人，因为实力不够，当然要到处借钱，钱一旦借的太多，开发的成本就特别高，最后肯定是要想办法转嫁到消费者头上去的，结果就是房价高企。

房价高，首付就高，一般人买不起，年轻人也多半买不起，而那些敢于买房的人，明明看着价格那么贵，而且还只是一项张图纸也要抢着去买，不就是想着这房子一做好就会涨吗？如果这样还不叫“炒房子”，那还能叫什么？

当然这样做一定也有风险，这不，去年的时候，就有人买了楼花，结果这个项目因为这样那样的原因，竟然就黄了，而投资者买楼花的钱收不回来了，政府也一点办法也没有。

而在西雅图，有各种严格的法律条款，保护房产买卖交易中的买方，包括严格的公寓单位拥有者保护法，这些法律条款，不让房地产开发商卖楼花，而且迫使他们更倾向于开发整体出租公寓，而不是出售型公寓。

比如去年，美国西雅图就几单公寓楼住户，状告开发商的案子，结果都打赢了，开发商倒了大霉，赔偿了买家一大笔钱。

所以很长一段时间以来，在西雅图，没有足够的实力和信心的房地产开发商，根本就不会轻易开发出售型公寓，而是更倾向于开发自己管理或者由物业管理公司整体管理的、只出租不出售的公寓，这样一来，公寓市场的价格，想炒也难了。

温哥华房价的无耻谎言（8）

是中国人把温哥华的房子给“炒”起来了吗？

我用我的亲身经历告诉你，这绝对是胡说八道。

我是个新移民，当初刚落地的时候，用我在广州卖房子的钱，在新西敏买了一间二手的城市屋，我的邻居只有一个中国人，我儿子的中学同学中，华人朋友不算多，而已经有了房子的家庭还是只有两三个，之后过了些年才又有人买房子，而且只是最普通的房子，全是自住。

我现在居住的社区在温哥华，属于中档房价的社区，能见到的华人很有限，我有朋友在温哥华的高档社区买了房子，认识的华人家庭只有一个，还是因为都是我的熟人朋友的原因，我最近还去看望了我的一位同事，她住在素里，新买的房子，她说，她的社区里有华人，但是主要的都是印度人和白人。

知不知道温哥华的华人比例是多少？

在温哥华是26%，在本拿比是33%，在列治文是52%，这是三个华人最多的大温地区城市。

按照这个比例，华人在温哥华社区里 “拥有房子”的比例一点也不高。

当然，这还仅仅只是表面的直观感受，纵然就算是“很高”那又如何？

加拿大不是对“种族歧视零容忍”吗？既然如此，在买房子这件事情上，当然唯一“正确”的概念只能是“公民”和“非公民”，而不能是“华人”和“非华人”。

在这个前提下，我来告诉你一个真实的房地产开发商告诉我的数据。

前些日子，一个超大的开发项目在温哥华CAMBIE ST夹SE MARINE DR的一大片土地上开盘了，一次性推出了近1000套公寓，为了切实了解“到底是谁”在温哥华买房子，我以买家的身份到了现场。

我原本还担心自己会不会“把戏演砸了”，结果到了现场一看，根本就是自己想多了，因为90%的“楼花”在24小时内就卖掉了，剩下的也在之后的48小时内就“售罄”了，人家根本就不关心你是不是真买家，你不买，有的是人买。

那么是谁在买呢？

现场的一线销售人员告诉我，基本上全是温哥华的本地人，而且绝大多数都是有至少一套以上，已经还完了房贷的人。

为什么呢？

因为那些已经还完了房贷的家庭，手中都拿着银行“白送”的优惠房贷“CREDIT”，他们“EQUITY” 充足，“不用白不用”啊。

那么，请你好好想一想，在温哥华，哪些人是可以拿到银行优惠房贷“CREDIT”的人？又有谁是最有可能已经还完了房贷的人？

中国人，大多数是这十几年中来到温哥华的新移民，他们中有几个是有能力把房贷已经还完了的？

温哥华房价的无耻谎言（9）

中国人爱买房，在房地产市场上格外活跃，是中国人的储蓄习惯和投资消费观念使然。

中国人有很好的理财观念，他们在规划家庭财政的时候，至少可以看到3年以后，很多人甚至有10年以上的理财眼光。

正因为如此，中国人在加拿大即使做着很普通的工作，也可以在一段时间内积累到买房的首付，但是，其它的一些人群，他们的理财观念与中国人不同，有些人崇尚提前消费，崇尚“及时享乐”。

理财观念不同既不代表好，也代表坏，只代表理财观念的多样性。每一种理财方式对于国家经济和社会发展都有好处。高档餐馆要有人常去消费才能维持，豪华车要有人买才能挣到钱，同样，房地产开发，也得有人买房子才能再发展。

问题是，为什么大吃大喝没有人说三道四，买车炫富没有人说三道四，买房子就有人说三道四了呢？因为餐饮经济没有出问题，汽车行业没有出问题，而房地产行业出了大问题了嘛。

现在有很多温哥华人，有很多人，尤其是有大量的年轻人，住不起房子。

原因是什么？

原因是出租公寓太少，原因是配套交通太差，原因是地价太高，原因是本地炒房人太多，原因是总体经济太差，原因是温哥华政府在“助纣为虐”。

“华人”？

不过是个 “背黑锅”的可怜虫！（请点击进入“作者”个人空间，查阅我的个人资料，看看我还能为你做什么）