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我在温哥华抢房子（8）
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我昨天讲的是房价问题的第一个部分，主要是讲如何判断房屋价值，它有“市场价格”和“心理价值”两个部分，而且各有很多的细节问题。
今天具体讲，作为买家，你自己如何出价。
如何出价，首先有个前提条件，就是目前房市是个什么市场，买家？还是卖家？
如果房市低迷，市场上房源众多，买家少，也就是常说的买方市场，最常用的策略当然是先压低价格，再慢慢讨价还价。
但如果是卖方市场，好的房产一上市，就会被抢，这时候选择上述策略就很不合时宜了，然而买家也不能随便就出个高价，这时候更要讲究出价的技巧。
简单地说，作为买家，你有两个重要“法宝”。
第一个“法宝”，在你出价的时候，你的中介是你最重要的价格参照系。
你必须坚持让你的中介，在你的前面，明确地先提出他对报价的参考意见，千万不要让他“客气”地先听你的意见，你只要先提出了你的报价，你的底线就暴露了。
有人可能会说，没有关系嘛，反正我的中介都是为我办事的。
如果你真这样想，你就很傻X了，因为天下的中介，无论是买家的还是卖家的，都是一家的，他们的共同目标就是“让生意尽快达成”，哪一边容易“欺负”，大家就都往同一边“压”，直到把他“压垮”。
所以，你一定要保留你的报价，放在心里，听完你的经纪人意见后，认真比较，研究一下，看看为什么你们之间有差别，最好的情况是，你们之间的报价总是比较接近，但是如果你的中介总是和你的差别比较大，你除了反思自己以外，也要考虑还掉你的中介，很有可能他是很不称职的一个人。
第二个“法宝”，把握时机，时间很关键。
无论是买家市场还是卖家市场，在你自己做好了充分准备的前提下，你要对自己喜欢的房子，立即出价，而且是“准确”定价，然后最大限度地压缩对方Counter-offer的时间，如果对方故意拖延，你就要很清楚，那是他没有诚意的表现，要么坚持你的原则，要么你就放弃，用不着被人“利用”。
这种策略有点像是打仗中的“速战速决”，你自己有充分的准备，在对方没有充分准备的情况下，战胜他，不让他得到喘息的机会，但是如果对方也是“早有防备”的话，你这招是没有用的，那就只能看双方的实力和看各自的运气了，当然也就没有什么“策略”或者“方法”好谈了。
提示一下，出价前要做好各种准备，比如资金、预批信等等，这些都是你的经纪人，在他的职责范围内，应该提示你的事情。你自己要对照各项条件，认真了解自己对于各项状况的承受能力。
那么Counter-offer 是什么？
Counter-offer 就是卖家的回价。
买家出价以后，如果卖家接受你的报价，那么买卖程序就可以顺利进入下一步，签订合约。但是经常的情况是，卖家不满意你的出价，在你的价格加上了一些之后发回给你，问你同意不同意，这个回复就叫 counter-offer ,也意味着真正进入了讨价还价的阶段。
那么卖家回价后，与卖家的讨价还价有没有什么讲究？当然有。
首先，如果是卖方市场，其实你可以还价的余地很小。如果你做足了功课，对房子很满意，卖家回价也不离谱，在你的接受范围以内，你就应该果断答应这个价格，不让他“反悔”。
这个方面，也许男人和女人会有一些差别。我前面买过的所有的房产，都是认真做足了功课，可是到最后下决定的时候，我太太一般都会“犹豫”，所以每次到最后都是我一个人来“决断”，我理解她。如果你的家庭也有这样的情况，你要事先商量好，不要到时候“该断不断，反受其乱”。
其次，如果是买方市场，你就可以充分利用你的“先天”优势，总的来说，就是“沉住气，不用太着急”。
这里还有一个细节，有些人担心一旦接受卖家的回价之后，就没有讨价还价的空间了。
其实，即使签了合同以后，你任然还有两次可以讨价还价的机会。
第一次是做完房屋检查报告后，显示房屋有问题，修理的金额比较大，可以因此为由要求对方修理或者降价。加拿大法律规定，一旦有房屋检查报告，卖方一定要公布于众。这样，如果卖方不同意降价或修理，你退出，这份报告也会影响以后的买家。所以一般来说，卖家会选择让步。但是要注意的是，这个房屋检查报告一定要找专门人员来检查，这样才比较完善和专业。
第二次机会是做完房子价值评估。如果评估价值低于合同价，而且合同里也没有写明“即使评估价值低于合同价，合同也有效”的话，那你可以和卖方沟通，要求他们降价，这样你才能将贷款做下来。如果卖方不想麻烦，一般也是会同意的。
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