新浪财经-市场资讯在近日发表的《观点与蔡金强面对面：中国房地产的“先破”与“后立”》一文中强调，为了贯彻中央“房住不炒”的政策，2020年第三季住建部和央行率先在北京召开重点房企座谈会，制定对房企融资要求“三条红线”，地方政府在2021年初亦陆续收紧了对房地产市场的政策，房地产行业在下半年开始经历艰难时刻。

其中“房地产行业在下半年开始经历艰难时刻”这一定论，发人深思：“难道房地产市场真的要崩盘了吗？房地产龙头民企恒大集团真的接近‘死定’结局了吗？”

“前100名地产公司10月份销售同比下跌了30%，11月份跌了39%，已经远超2012年和2014年，当时只跌了大概20%左右，现在已经跌了30%多。像这种速度，几个月下去就撑不住。”该文中的这段话，是否耸人听闻？

笔者读了多篇著名经济学家发表的有关房地产企业、特别是有关民营房地产企业现状的分析文章，可谓茅塞顿开：中国最大民营房地产企业恒大集团活下去的概率越来越小。也就是说，连恒大都倒下了，那么还有谁能活下去呢？

越来越多的财经评论人士都知道，政府救与不救恒大集团，是前段时间国内财经圈和海外投资界热议的话题。尤其以高盛为代表的华尔街大佬自恃对中国的认知深刻，也对中国经济充满信心。

但直至恒大爆雷真相暴露之后，高盛也并不理会市场弥漫的恐慌，而是在恒大债券节节败退中不断地接下了大量垃圾债，坐等中国政府伸手拯救奄奄一息的恒大，想让华尔街投机客再次成为大赢家。

但他们或许万万没有想到的是，疫情之后随着出口数据的节节攀升，斩获大量外汇的我国政府已经并不太在乎西方资本的感受了，用让恒大自生自灭的策略，终于狠狠地搧了华尔街大佬们一记响亮的耳光！

可以说，西方资本对于中国政府为什么不救恒大这件事给完全整蒙了。因为主要原因是在西方资本看来，房地产是中国的支柱产业，又是地方财政的摇钱树，房地产业牵一发而动全身，一旦崩溃必然引发山呼海啸的连锁反应，直接影响到经济、影响到银行、影响到政府、甚至影响到社会稳定。

特别是恒大这个行业内最有代表性的头部企业，其老板许家印更是长袖善舞的业界巨鳄，以往每一次面临危机，他都能够安然脱身带领企业快速前进。或者正是基于这些过往的认知，一众投机客便坚定地把赌注押在了恒大身上。

但相当可悲的是，这次西方资本偏偏就看走了眼！

没错，恒大资产规模的确庞大，土地储备充裕，现金流也还可观，应该不至于出现资不抵债的结局。然而，孰料恒大的债务大得惊人！公开的数据是1.97万亿，而隐形债务究竟还有多少，外界是并不清楚的。

只是在恒大爆雷之后，投机者、投资者们这才知道了真相：恒大的美元债务超过200亿美元，而且美元债一路下行，面值1美元的美债最低跌至0.20美元；也就是说至少已经跌去了八成，如果按照理想的重组方案优先解决美债的话，投机客或许还会赚得钵满盆满。

但要说以中国今天的财力，拯救恒大应该是不费吹灰之力的事儿，何况恒大销售收入的绝大部分都贡献给了地方政府。然而，高层决策是并不为外人所知的，这就像当年处理广国投一样，让西方资本溃败得一片狼藉，遭到料想不到的重创。如今的恒大，亦如斯矣。

据中国城市联盟的统计，去年以来有三分之一的房企爆雷，三分之一的房企处于爆雷边缘，还有三分之一战战兢兢！克而瑞公布的2021年11月百强房企销售额数据显示，10强、50强、100强11月单月的销售额同比增速分别为-28.46%、-37.84%、-37.63%。

有专家估算，全国截止到2020年底已拥有商品房、小产权房、保障房、共有产权房等共计6.5亿套，以每套房子住3人计算，全国的住房已能满足近20亿人的居住需求，远超真实住房需求，房地产在数量上存在很严重的“泡沫”。

截止到2021年底，全国的断供房已经增加到200万套，2017年全国法拍房数量仅7000余套，这意味着短短4年法拍房数量就激增了285倍，断供房的大规模出现，是楼市住房消费能力减弱的明显信号，也是透支经济能力强行买房的必然结果。

另数据宝追踪的房企统计数据显示，2021年11月，各路房企几乎哀声一片，全月仅拿了11块地，拿地金额不过100亿元，环比下降84%，同比下降89%。面对市场如此急骤的变化，各地政府都显得慌乱无措，救市政策肯定会接踵而来，至于效果如何，最终会有哪些企业存活下去，还需要一段时间来观察。

据每经智库专家蔡慎坤指出，从新世纪开始到现在，中国演绎了房价只涨不跌的神话，而房价暴涨的推手就是土地财政，土地财政又几乎是完全照搬香港地产大佬为香港量身定制的开发模式，把财政收入跟土地出让牢牢捆绑在一起，其结果除了高价卖地培植一批超级富豪之外，坑苦害惨了高达十多亿国人。香港的财政收入曾经有一半来自土地，如土地预付款、房产开发商上缴的税收及房产税等等。

可悲的是，拥有14亿人口的大国依然照搬殖民地经验，把土地出让时间定为70年，这种对未来毫无信心毫无把握的土地政策，只是让地产富豪凭空崛起一夜暴富，让本该当家作主的国人沦为悲惨的房奴。甚至廉价征用农业用地，把一批又一批农民忽悠进城或驱赶进城，导致城市房价轮番暴涨。

地方政府通过行政权力压低拿地成本，通过规划调整、土地变性，以“画大饼”和“挤牙膏”式的供地方式，从银行置换出贷款，滚动开发，如此循环往复。土地增值数十倍甚至上百倍的财富效应幻化出巨大能量，而这一切都以巨量货币超发作为燃料，使得中国经济增长以土地货币互相循环，从而直接导致中国地方政府债务大增。

过去说房地产绑架了中国经济，也绑架了各级政府、绑架了各家银行乃至绑架了几乎所有国人！现在看来是地方政府，是土地财政，是银行绑架了中国房地产，绑架了中国国民！房地产在中国经济结构中所占的比重是任何经济发达国家未曾出现过的畸形现象。

中国真是一个特例，一个涉及十多亿国民居所的民生领域却变成了一个炮制富豪的行业，其财富的积累又完全取决于政府官员和房地产商之间的私下交易。这种交易必然会导致另一个结果……腐败泛滥，即谁与政府有密切关系或与主要官员达成默契，就能够获得最廉价的土地，就能够想建多少就建多少，就能够获得一夜暴富甚至富可敌国的机会。

虽然中国房地产市场价格形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。房价运行机制中牵扯到了太多的利益博弈，因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。但是总有一天市场的力量会强大到任何利益集团都无法抵挡的地步，即使没有迫在眉睫的头部房企爆雷......可是，现在以恒大等几个大型、超大型房企已经爆雷了！

（注：本文的主要参考资料，采用了蔡慎坤的《恒大倒下谁还能活下去？》等文章）