3月28日，杭州宣布擬采取公開搖號全程公證的方式監督買房流程，以規範市場銷售行為，維護市場秩序，具體辦法將於近期公布。

　　業內人士指出，這主要由於去年以來當地樓市出現的不規範行為，如捆綁搭售、關係戶，乃至近期出現的炒賣房號的“號子費”、“茶水費”等。

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　　對此，杭州雙贏置業營銷機構總經理章惠芳指出，這主要來自當地“買漲不買跌”的市場供需矛盾。在一手商品住宅限價的調控背景下，杭州一二手市場價格倒掛，再加上土拍市場依然常現麵粉貴過麵包價行情，進一步激發了購房乃至投資需求。

　　杭州資深業內人士方張接分析道，新房搖號細則目前來看還在審慎定奪中，將經歷細則落地、搖號試點、逐步擴麵的過程。在此期間，開發商也會有觀望和推盤意願降低的過程。可以預見，未來一段時間內，市場不排除會出現“供應接近真空、成交量落入低穀”的局麵。

　　不過，當前杭州土地市場熱度不減。3月27日，杭州蕭山出讓3幅土地，其中兩幅位於市北東，土地樓麵價均破2萬/平方米，南部蜀山區域地塊樓麵價近1.7萬元/平方米。3月29日，餘杭區再出讓2幅土地，樓麵價分別為1.9萬元/平方米、1.7萬元/平方米。

　　這背後折射出的則是，房企在杭州這一熱門市場，需要麵臨更加激烈的競爭和考驗。

　　杭州市場格局變遷

　　方張接分析道，去年以來，杭州二手房價格已經過多輪走高後到達一個瓶頸，客觀上需要時間來整理和消化。房東惜售問題在搖號新政之前就已經普遍存在，杭州二手房交易監管平臺上，8成房源掛價都在3萬以上。賣家的預期與實際需求及購買力之間，已經存有脫節。因此，一手市場將依舊保持高關註度。

　　中估聯數據研發總監顏莉則指出，新政出臺並不會影響開發商銷售。中估聯數據顯示，杭州之前出現的搖號城市，調控均達到了較好的效果，房企銷售雖然下滑，但並不會出現斷崖式下滑行情。而去年一些拿地激進的房企，則可能會受到影響。

　　不過一名新政公布當晚領取預售證的開發商人士對記者表示，當務之急房企應盡快去化，避免後續配套政策出臺。由此可能帶來的利潤率下滑與回款周期拉長，也變成杭州大部分房企的共識。

　　實際上，杭州樓市的變化，加上房地產行業普遍出現的規模化優勢，也令房企競爭態勢出現變動。

　　克而瑞研究中心發布的2017年度權益榜單顯示，杭州TOp10房企門檻已達70億元，TOp3房企門檻飆升至143億元。規模優勢顯著的萬科，全年權益成交金額196億元，坐上第一把交椅。融創緊隨其後，實現權益成交186億元。

　　長久以來杭州本土房企綠城與濱江穩居前兩位的市場格局，因此被打破，這也恰恰是市場分化趨勢的體現。

　　為此，綠城集團執行董事兼總裁曹舟南在3月29日業績發布會上就綠城在杭州市場份額下跌作了解釋：項目利潤率下跌與綠城自身架構調整。他以2017年杭州熱盤——鳳起潮鳴為例，項目樓麵價4.5萬元/平方米，開售時，項目公寓部分拿到的預售證價格接近8萬元/平方米，小合院價格為10萬元/平方米，可見溢價有限。

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　　在2017年這個拿地成本逐步走高的周期裏，綠城已很少在當地公開市場拿地，轉而以綠城小鎮的方式獲取儲備。

　　外來房企虎視眈眈

　　克而瑞研究中心基於銷售權益和銷售流量兩份榜單，估算出一組“房企對杭州市場的信心”指數(權益成交金額/流量成交金額=房企對杭州市場的信心)。數值越高，說明杭州市場在企業整體版圖中的比重越大。

　　居於信心榜前列的均為外來房企。其中，融信以1.17排在首位，陽光城(000671)0.99排第二，融創0.91列第三。2017年，有7家外來房企入駐臨安。本土房企濱江和綠城則處於後段，信心數值分別為0.73和0.60。

　　權益金額高於流量金額的房企可分兩類：一類是銷售權益占比較高，有較強項目獲取和獨立操盤能力的房企;另一類是股權合作項目較多、投資能力較強的房企。

　　2017的杭州市場，股權合作已經成為行業變革的新趨勢。很多熱銷樓盤都是采用合作模式，有兩家甚至三家以上的入股企業。

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　　隨著調控的加深，令房企在杭州市場的戰略逐漸變得理性和謹慎。比如，銷售業績提升背後，是萬科從2013年就開始作為“城市配套服務商”在杭州的全麵布局，從多個領域入手，追求復合增長。在2018年市場不確定因素增加的前提下，房企回款壓力漸顯。以融信為例，開年以來，該公司就加大了股權合作力度，業內人士指出，這也與其引資加速開發不無關係。

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