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《地产霸权》：到底是谁在控制香港？

已有 1202 次阅读2011-5-27 00:14 |个人分类:民生民情|系统分类:杂谈分享到微信

米格

　　□在读博士生，香港

　　人均GDP与瑞士一样高，但量度贫富悬殊程度的基尼系数高达0.433，仅次于中非共和国；居住成本为亚洲第三，置业成本在全球大城市中高居第四，零售商铺租金更排名全球第二———它就是香港，一个高地价政策“病毒”已经侵入土地政策和地产市场结构中、“实力雄厚的地产商与普罗市民之间由来已久的分歧正不断加深”的社会。

　　在《地产霸权》一书的前言里，作者潘慧娴描述了这样一个令人诧异的不一样的香港。作者可以算是在香港地产界浸淫多年的圈内人，曾为在港举足轻重的新鸿基地产集团创办人郭得胜担任私人助理达八年之久，后来又在马来西亚糖王郭鹤年的地产企业嘉里建设担任高管负责土地及物业的估价与收购。她在移居加拿大后潜心著述，用两年时间写就并自费出版本书英文原版《土地和香港的统治阶级》，被《加拿大书评年鉴》选为2007年编辑推荐书籍。

　　垄断王国如何形成？

　　作者从自己的房地产专业经验出发，配合详尽的资料数据，深入剖析香港地产业的运作与结构，力图破解高房价的谜团与地产霸权的内幕。此书的繁体中文版加入2010年的最新分析及资料，在短短半年内连出六版，质疑其言过其实者有之，赞赏其为民声怨者有之，批判其无甚高论者有之，但此书毫无疑问地已成为香港引发社会坊间热议的话题之作。

　　“到底是谁在控制香港？”以往的民间说法或许认为答案不是政府，而是财雄势大的马会和汇丰银行。但作者指出，如今很多人更倾向于将答案指向香港“六大家族”———李嘉诚家族、郭氏家族、李兆基家族、郑裕彤家族、包玉刚/吴光正家族以及嘉道理家族。这六大家族代表的跨行业企业财团“透过把持没有竞争的各种经济命脉，有效操控全港市民需要的商品及服务的供应及价格”。“地产霸权”的触角已经扩展到电力、煤气、交通运输、通讯等公用事业以及批发零售业和服务业，成为香港“连续第十六年获选为全球最自由经济体系”的赞誉背后隐藏的吊诡，更是香港政府多年来奉行的自由放任不干预政策这把双刃剑带来的“行业及经济集中度不够管制，缺乏全面竞争”的难题。

　　这些垄断王国是如何形成的？作者的分析是：港英及特区政府自由放任的土地制度与高地价政策，为少数特权人士提供了垄断与致富的便捷途径。这一主张其实可以简化为三点，即：作为“天时”的高地价政策，作为“地利”的廉价土地供应，以及作为“人和”的官商勾结。

　　长期以来，香港政府均采用以高地价为主线的政策组合与施政方针，居高不下的地价自然导致楼价水涨船高。《中英联合声明》更是列明每年土地供应只有50公顷，所造成的土地供不应求的恐慌，让地产商得以乘势哄抬楼价，自置居所的刚性需求未获满足的小业主们唯有任人宰割；更为严重的是，楼价只升不降的现象客观上协助了地产商抬升房价、快速出货，让港人陷入了不重视踏实致富、只盼望炒楼暴富的恶性循环，让香港经济在扭曲的经营成本与被限制竞争的态势下难以断臂重生、成功转型。

　　炒起楼市所需要的廉价土地供应又从何而来？大地产商手中的土地原来并非主要依靠竞投得到，而是可以低价大量收购当年政府发展新市镇时给予原有土地所有者的“换地权益书”，或者在与政府商议厘定补地价的过程中刻意压价。此外，财力雄厚的地产商还可以向农民大举收购土地，或收购拥有大量土地储备的巴士、煤气、电力等行业公司，或以“更改土地用途”的黑箱作业方式廉价得地。

　　在作者看来，上述因素只是为地产商垄断提供了可能性；真正让地产霸权成为现实的原因，在于香港容易引致官商勾结的危险的政治体制。虽然香港社会不存在酝酿“政企不分”或在职官员寻租的环境，但高级官员在退休后，可以利用自己多年来的内部知识、政界人脉和隐性利益输送，到大地产集团担任高薪要职。这让香港政府对地产商集团曲意逢迎、偏袒维护，却对公众利益和弱势群体关注不足。维持楼价的卖地权事实上由寥寥数家大地产商决定，居屋、公屋等这些真正与市民基本生活需要相关的房屋供应却动辄停建；楼宇强制拍卖政策协助地产商更为便利地侵犯私人财产权；公平竞争法的缺位让地产商得以轻易进入并垄断不同行业；最低工资法例的久议不决让跨行业财阀能以相对低廉的工资成本同时在多个行业获利。地产巨头最终得以游走于灰色地带，不受管制地垄断坐大，赚取暴利，而“消费者没有选择和议价能力，唯有被迫为各类基本商品和服务支付昂贵的价格”。

　　“亲地产商”的政府

　　当财富结构连接上了政权结构，当一个“亲地产商”的政府日渐成形，社会资源被进一步掌控，多元发展的可能性被扼杀。借用丘吉尔1909年的批评土地垄断发言来说：“归根结底，那都是因为土地，而不管有关的公众及私人利益很重要或微不足道，地主都能分一杯羹，并几乎榨取每项利益。”作者在此语出惊人———香港的现状事实上是“新封建制度”：“从历史可见，中世纪的统治者往往靠拢强大的地主，而不论回归前后，香港政府都有这种倾向”，“从统治者与经济财阀互相勾结来看，目前的统治者与封建时代大同小异。”作者认为，“领主式”的社会层级已然形成，地产商俨如领主贵族般高悬于社会顶层，低下阶层可以类比于奴隶阶级，而即使所谓中产阶级也只不过是一群不断向地产商进贡并提供服务的“属地农民”。

　　这是危言耸听吗？虽说见仁见智，但不同立场的读者都不得不承认，高度垄断之下形成的合情、合理甚至合法的政经关系与权钱交易，已经让今日之香港社会存在不容忽视的对立态势、仇富心态与怨愤情绪。身为全港最大土地所有者以及唯一公屋供应者，政府未能成功负起中间人的职责去平衡富人与弱势社群的利益，反倒在一再的不作为、乱作为中损害诚实、高效、成熟的公务员体系与民众间形成的互信与互谅；跨行业企业财阀在土地及公用事业方面的垄断令各行业竞争不足，地产挂帅的经济结构也让各项经济资源错配以及生产效率低下，最终很可能导致经济衰疲、民生凋敝、矛盾激化。温家宝总理所言的香港社会的“深层次矛盾”已非虚指，更是为“东方之珠”敲响了警钟。

　　面对各种社会和经济弊病，“香港若要复原，应马上对症下药”。作者为此开出的药方，最关注的是彻底改革香港现有的土地制度以及政府的土地政策与房屋政策，通过施行低地价政策扭转营商成本高企的局面，使香港恢复相对的成本竞争力和对外资的吸引力。作者希望，政府恢复公开公平的土地拍卖，避免地产商依靠勾地机制主导土地供应的数量、选址、时间与定价；及时推行一系列保障性住房计划，等等。

　　值得注意的是，本书能在高度商业化与关联化的香港顺利出版，终为香港社会的大气候与媒体的小气候之幸也。无论本书对专业研究者来说是否无甚新意，它的热销热议恰恰反映了全社会对地产这个让香港的政治、经济、民生牵一发而动全身的行业的深切关注，以及对社会公义和人本主义的坚持。如果这种平和的探讨、持续的对话与多元的评论得以坚持，香港完全有可能在一定程度上达致全社会的共识，从而避免对立与碎片化。相比之下，本书面世在即的简体中文版有意无意地删去了原书中抱持新左派立场的香港本土八零后青年所作的序言与附录。这固然避免了鲜明的激进态度与强烈的政治诉求有可能带来的盲目与敌意，但原有的争鸣色彩也全然尽失。因此，我依然推荐有条件的读者能努力觅得该书繁体中文版，在细细阅读中好好观察这原汁原味的香港社会切片标本。

《地产霸权》作者潘慧娴﹕买楼冒风险入市切忌投机
2010年07月21日

　　【明报专讯】刚出版的《地产霸权》，由于内容点出了近年楼价急升下，社会对政府和地产商的不满，令到作者潘慧娴忽然成为批判楼市和发展商的「红人」，传媒亦纷纷追访。潘氏接受访问时直言，最怕朋友问她应否买楼，因明知香港楼价是不合理的高，入市随时会冒大风险，却又知道无壳蜗牛的痛苦，只能劝告不要以为楼价只升不跌，买楼千万不要投机，要量力而为。

　　潘慧娴曾为新鸿基地产（0016）及嘉里建设（0683）两大地产商打工，于2003年移居已入籍的加拿大，过相对平淡的生活，并于05年自资出版英文着作《Land and the Ruling Class in Hong Kong》，批判香港地产市场的垅断和种种不公平现象。该着作的中文版刚好出版，名为《地产霸权》，赶及现正于会展举行的书展。

　　潘慧娴自言人微言轻，出书只为点出香港楼市和房策问题所在，既不是要针对任何人，也知道改变现状不易。潘于03年退出地产界而定居加拿大，成为她挑战地产商权威的契机，「好多仲做紧地产界人士唔系唔知家香港楼市有问题，但都系人在江湖，身不由己，唔能够将问题坦白讲出」。

　　楼价狂20年间由合理至疯狂

　　潘慧娴道出自身经历，已显示出香港楼价在房屋政策上的失误，以及地产商垅断楼市，以至楼价长期攀升对市民造成的困扰。97年前楼市疯狂，潘慧娴并无加入炒楼行列，但也一度成为业主。「我88年一炮过以68万元买入薄扶林置富花园，单位面积约700方呎，到90年已经升至100多万元，由于要移民加拿大，故将物业沽出……我觉得当时楼价好合理，我只系打工储蓄都可以当时一次过付款买楼。」不过，数年后当她回流香港工作，却发觉楼价已升至不能重新「上车」，只好一直租楼住，而现时置富花园一个700方呎单位，市值已逾450万元。

　　潘移居加拿大以后，虽非大富大贵，但当地福利制度完善，也不用担心退休后的生活，更不需像香港人负上买楼压力。至于她仍留在香港的家人，虽有安身之所，但因居住在旧楼，在政府通过发展商可以在购入八成业权后申请强制拍卖的法例后，随时有机会成为强拍收楼对象，更突显了香港政府向地产商利益倾斜，需要批判。

　　直指政策造就地产霸权

　　潘在为地产商打工时，工作包括将英文文件译为中文，其中在翻译地契文件时，发现地产商往往可以藉地契条款「钻空子」，获得巨大利益，开始感到香港地产市场的不公平。她在书中又指出，港英政府在中英谈判后限制每年卖地不多于50公顷，变相令房屋供应紧张，以及在发展新市镇时漤发换地权益书，却又容许发展商在市场收购，令他们可以以廉价大量吸纳土地储备，最终造就了发展商富可敌国，以至构成垅断和可以操控楼价的局面。

　　联汇扭曲楼价

　　《地产霸权》一书又指出，现行容许发展商以洽商补地价更改土地用途的政策，也有利发展商在楼市最低潮才补地价，同样是不公平的现象。而更严重的是，02年时政府以救市为名推出「孙九招」，包括停售居屋及停止卖地等，进一步扭曲楼市供应，种下楼价近年大幅急升的祸根，而楼价和租金高企，不单不利民生，更窒碍了香港的竞争力。

　　潘慧娴指出，除了土地供应外，香港实施联系汇率，令港元汇价和息率失去主导，不是偏高便是偏低，容易导致通胀，刺激楼价上升。「身边很多朋友会问我应否买楼，买楼最重要量力而为，要明白现时楼市被联系汇率扭曲，许多人为避免银行存款贬值，唯有将资金买入物业，但不论自住或投资，要明白楼价不会永远上升，入市时一定要计算防守能力，以免抱憾终生。」

　　撰文﹕陈天赐陆振球

《地产霸权》潘慧娴著中国人民大学出版社2011年1月出版定价：39.80元

作者：

潘慧娴（Alice Poon），曾任新鸿基地产集团创办人郭得胜的私人助理达八年，其后加入嘉里建设，任策划发展经理，负责土地及物业的估价与收购，并参与规划及契约修订的工作，对香港地产业的运作极为熟悉。

作者亦曾于加拿大卡加利市任职于石油土地收购代理公司，并负责宣誓专员工作，及于多伦多从事地产发展业务。近年作者经常在网上媒体发表评论文章及博客写作。作者现于加拿大居住及工作。

序一林本利

导读梁文道

前言

第一章谁控制香港？

地产商跨行业收购

行业垄断导致贫富悬殊

家族垄断世代相传