如何解决房东与房客之诉

如果处理房东(landlord)和租房者(tenant)之间的诉讼，会发现房主和租房者之间产生纠纷的原因经常见的。最常见的原因是租房者不交或习惯性滞纳租金而使房东受到损害。租赁费以外的原因是住户持续吵闹，给周围的人带来损失或损坏出借的房屋或器物，房东要求赔偿损失。

房东和房客之间的矛盾往往会因争吵而出现激烈、持久的冲突，在矛盾持续的期间双方，尤其是房东承受巨大的压力和财政上的损失，因此房东往往会通过法院的快速决定来解决事情。很多情况下，这也是一个明智的解决方案。

房东和房客之间的诉讼将在房地产所在地区的法院进行。与其他的民事、刑事诉讼相比，房东和租房者之间的诉讼虽然比较简单，但是因为适用了与民事、刑事诉讼不同的审判规则，所以需要注意。例如，在民事、刑事诉讼中，被告(defendant)应该对起诉状(complaint)提出名为 Answer 的文件，表明自己的立场。但在房东和租房人之间的诉讼中，被告租房人无需提交其他文件，只要亲自到法院通过证人或文件证明房主主张的内容不是事实即可。例如，房东告诉房东租房人没有交租，而租房人则认为房东没有对应给的房屋进行维修而没有交租。房东的律师:“根据新泽西法律，房东将准备发出警告租房者租赁费的信件和合约书等证据。”相反，租房人的律师会要求房东修理房子，并把租房人住宅的照片作为证据提交给房主。另外，如果双方都有证人能证明情况，就应该一起出庭。“有时顾客会问，能否以证人不愿意出庭为由拒绝作证。但是，在房东和租房人之间的诉讼中，证人的证词不具有法律效力，所以证人必须亲自出庭作证。

如果法院支持房东，房东就可以把房东驱逐出房屋。但是并不是不能无条件地驱逐，而是应该根据法院的决定，申请一项名为合法占有的令状。此时，如在法院做出决定后 30 天内不申请令状，法院的决定将无效。令状一发出，并不代表就可以马上把住户驱逐出去。一般至少给房客三天时间，让房客整理好行李离开。如果住户收到了签发的令状，过了三天不离开的话，房东可以通过法院警察将租房人驱逐。

在此过程中，房东们咨询的最多的内容之一是把房客驱逐后住户的东西留在家里，应该如何处理。法律规定，房东不能占有这些东西。应该正式要求租房者清理东西，协助租房者清理自己的东西。