美国的法律制度健全，针对房产买卖也有相当规范的法律流程。上期的专栏中，我们为大家介绍了在美国买房的基本步骤，其中，合同审查和产权调查是最重要、也是法律问题最为集中的部分。本周的专栏中，我们想进一步为大家介绍一下这两个环节中需要注意的问题。

资金是否到位决定交易是否成功

大部分的美国华人选择贷款购房，不仅减小资金压力，还可以继续累积自己的信用记录。然而在购房时，买家从贷款机构处获得预批准信函后，进行出价，签订购房合同，支付定金后，才正式申请贷款的审批。因此，在购房合同中，律师可要求增加关于贷款的意外条款：如果贷款不成功，则交易取消，卖家也必须退还定金。这对于买家来说，起到了保护的作用。

还有一些案例中，买家准备置换房产，卖出目前居住的房子，拿卖房款来支付买房子的费用。如果卖房子出现延误，就会对自己买房造成影响。这时，买家律师也可以要求增加保护性条款，如果房子在某个限定的日期前没有卖出去，那么可以无责任中止合同。

这些情况都不在范本里，可是有经验的律师就会提醒自己的代表方，如何规避风险。

了解房子真实的产权拥有人、产权范围和用途

最常见，是卖方曾经离过婚，那么律师就需要调查其离婚后房子的归属问题，是否存在纠葛。相似的，如果卖方是通过继承获得所有权，律师要相应地调查继承的效力。 

产权调查时，还可以查出房屋所有权有没有被用作贷款，有没有未支付的税款，产权范围的描述是否正确完善，实际的产权范围是否和客户想象的一致。在我们曾经代理过一个案件中，根据卖家以及现场勘察，房屋除了主建筑体之外还包括一条车道和一个院子以及停车场。我们拿到调查报告后才发现，停车场的区域，有至少一半并不属于卖家的所有范围。在这个基础上，因为买家仍然希望能够买下这个房子，我们代表买家据理力争，最后在原价格的基础下减了5万美金。 

根据房子所在的地域，相关的政府部门可能会有细致的管理法规，比如是否允许开店，允许开设哪些类型的店，是否能够重建等等。这些情况，都是在交易过程中律师需要帮助自己的客户了解的，如果出现相应的问题，也要及时进行沟通，帮助客户解决问题。

宋氏联合律师事务所律师团队，拥有丰富的商业地产法律经验，会为您提前规划，充分准备。如果您想了解相关法律，请通过mail@songlawfirm.com或添加我们的微信号（ID: songlawfirm）与我们联系。