随着新冠病毒事态的长期化，很多专家预测，办公室、商店、酒店等商业用房地产市场将遭受严重的打击。国家非常事态和非必需商业场所关闭措施今年3、4月宣布以后，营业损失很多的经营者无法正常支付租金，因此建筑物主也在经历着相当大的困难。

以下是给与因商业租金拖欠而心急如焚的房东和房客们的建议：.

目前为止还没得到SBA贷款或PPP等补助项目的商业租房者，请查看各州政府地方自治团体提供的紧急支援计划或保险计划等，如果有资格请迅速申请。希望建筑商们也能鼓励房客通过这些项目来支付拖欠的租金。如果业主已加入"企业营业中断保险" (business interruption insurance clause)，请确认是否在疫情等情况下也能覆盖，如有覆盖请立即与保险公司联系。

很多州在新冠病毒后的一定时间内采取了延缓租金并禁止驱逐等保护租赁者的临时行政命令，但是大部分租赁者只是适用于居住用租赁，商业租赁者并没有被包括在这些保护措施之外。也就是说，商用建筑的所有人仍然可以针对滞纳租赁者向法院提出支付租金的请求或驱逐的诉状，并可以进行法律诉讼。而滞纳商业业主可能会主张，滞纳租金的原因是州政府对事业场的关闭措施导致无法履行合同。尤其是在租赁合同中，很多情况下都包含这样的不可抗力条款(force majeure clause)，因此如果要对最近发生的新冠病毒事件进行具体解释，就有可能会出现不同的法律结果。

除非租约中有“强制退出自救条款(self-help eviction clause)”，房主不得在没有法院命令的情况下直接将住户驱逐出境。即使是本人所有的建筑物，在没有得到租户同意的情况下，也不能以强制退出为目的进入。这种行为会被视为非法并受到处罚，甚至还会发展到由租房者引起的民事诉讼，因此需要特别注意。

根据租房者的要求，正在考虑免除租金(concession)优惠的房主，请先综合考虑以下事项后再做出决定。

•拖欠租金总额

•租房者是否申请了各种政府资助项目或相关保险

•租房者支付不了租金的主要原因是否是新冠病毒

•租房者的职业和未来租金支付能力

•租赁期满始点

•赋予租金优惠时，现有的租赁合同中房主所希望的特定条款(如延长租期、选择权)是否会得到租房者的同意

•租房者是否有额外的保障(personal guarantee)

•对建筑物内其他租户的影响

•免除租金时房主的各种额外负担(收益性下降，空置率增加，贷款负担增加等等)

另外，下列方案也可以考虑考虑，由房主和房客共同考虑采用书面合同的方式

•保证金适用于滞纳的租金

•公共区域管理费(CAM)租房者支付

•在特定期间内下调租金后，将未支付的差额在今后一定期间内缴清

•将现有的固定租金(fixed rent)以份额租金(percentage rent)方式转换为根据租赁者的经营业绩而变化的份额租金(percentage rent)

•延期缴纳

除此之外，还有其他很多可以协商的租赁合同条款。

每个人都处于困难时期，希望建筑业主和商业业主、租赁者一起思考，理性地克服这一困难时期。如果需要就商用房地产租金相关的协商或法律纠纷等法律建议，积极劝告商法或房地产专门律师接受建议。如果您想知道您想知道的法律，请通过mail@songlawfirm.com，电话201-461-0031或者添加我们的微信号songlawfirm与我们联系。