大家好，这里是宋氏联合律师事务所。 今天我们要讨论的是新泽西州的《租户驱逐法》。最近，因几个月未支付租金的承租人、不遵守公寓规定或政府法律，给出租人带来损失的承租人、违反租赁合同、持续拖欠租金或合同到期仍不搬迁的承租人，很多前来我们律师事务所房东前来咨询。另外，随着房地产市场的活跃，正在考虑进行交易的房主们正在与承租人就相关法律进行商谈并提起许多退居诉讼。因此，本专栏将通过驱逐诉讼程序和相关法律Q &A方式来介绍一下很多人关注的问题。

1.       一年租约已到期，租户不支付租金或搬出，房东可以不经法律程序直接驱逐吗？

自力驱逐Self-help eviction是指不经过法律程序，房主任意更换锁头或停止提供实用设备或转移承租人的物品，然后将承租人驱逐出房屋。以新泽西州为例，与租赁合同内容无关，业主为驱逐居住建筑物的承租人，在没有法律程序的情况下单方面开锁禁止进入租赁空间的行为属于非法行为，而且根据情况，也有可能成为刑事处分对象。同时，租赁空间内的承租人所有的物品一般也是法律保护的对象，应注意擅自销毁或搬动。此种情况下必须通过驱逐诉讼等合法的程序进行比较好。

2.       承租人不交租金时，迟延几个月可以提起驱逐程序?

即使是1个月的租赁费，如果承租人不交，也无需另行通知或书面要求，可以立即进行驱逐诉讼。如果是因拖欠租金而提起的驱逐诉讼，与需要特定书面通知的驱逐诉讼案例违反合同、租赁空间破损等不同，不需要等待，可以立即进行驱逐诉讼。因此，为把损失额降到最低，迅速做好准备的情况较多。但是在同样租金逾期的情况下，根据其他因素战略也会有所不同，所以建议听取专家的意见后再进行。

3. 欲买卖公寓，买主要求承租人退房要经过什么程序?

如果买家希望在出售后直接居住在公寓中，书面租约到期或不存在或者是按月租赁，则根据新泽西州的驱逐法律，该驱逐通知书适用， 这可以通过诉讼来完成。 这时，通知房客的内容和期限在驱逐程序中起着非常重要的作用，因此必须谨慎行事，有必要明智地考虑房地产合同中的所有驱逐程序。

4. 《反驱逐法》是否适用于商业驱逐程序？

新泽西有两种的驱逐诉讼。其中之一，新泽西州的Anti-Eviction Act是为保护特定居住建筑物的承租人而制定的法案，包含了多数对承租人有利的条款，适用于居住在住宅中的大部分承租人。Anti-Eviction Act法律规定，我们必须具备某种法律上合理事由(for cause)，才能进行驱逐。但通常商业建筑适用的是另一种法律，也就是更有利于建筑物主的Summary Dispossess Act。

宋氏联合律师事务所律师团队拥有丰富的经验，会为您提前规划，充分准备。如果您想了解相关法律，请通过mail@songlawfirm.com，电话201-461-0031或添加我们的微信号（ID: songlawfirm）与我们联系。