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“房地产掏空了中国年轻一代的梦想”券姐经常听到这样的话。  

实际上这种说法并不准确——应该说房地产掏空的还有中国人的钱包。

是的，你应该有所感受，一向通过消费市场虚张声势的中国经济，正在失去这对“王炸”。

    人性总是值得被理解，然而无可奈何的是，人性也在毁灭着实体经济...

    2018年已到7月，内地消费已经拉响警报。

    5月，全内地社会消费品零售总额增速只有8.5%，不仅远远低于预期，而且创下自2003年5月以来的15年最低。

    社消增速创下15年新低，这意味着整个社会的消费能力正在严重萎缩。

换句话说，房价还在不断上涨，而中下层已经没钱也不敢大肆消费了。

    高房价正在透支社会购买力，先做两点：

    其一，消费体现的是社会购买力。

    社会消费品零售总额，既包括衣食文娱，也包括汽车家电，但不包括住房。购房一般被认为是投资性支出。

    其二，消费、投资、出口是拉动GDP增长的三驾马车。

    虽然社消总额与GDP中的消费概念并不等同，但两者大部分重合。

    社消增速变化趋势，足以代表消费的变化趋势。

    社消增速一路向下，这其中既有结构性因素，也有购买力因素。

    所谓结构性因素，指的是经济增长进入新常态，居民收入增幅不及以往，加上城镇化已经完成过半，城镇化带来的额外消费增量越来越少，社消总额自然难以保持原有的高增长趋势。

    在结构性因素之外，整个社会购买力不足，才是更加关键的问题。

    2015年以来的这一轮房价上涨，究其本质，就是以货币宽松和政策优惠，通过去库存叠加棚改货币化，鼓励居民举债购房。

    其目的就是，以居民加杠杆，缓解地方政府债务和房地产企业债务危机。

    结果显而易见，房价一路高涨，居民杠杆率（居民部门债务余额/GDP）随之一路上扬：

    居民杠杆率从2008年时的18%，攀升到2018年一季度的50%。短短十年，翻了两倍。

这几年，新增住房贷款不断创出新高，几乎撑起银行贷款的半壁江山：

    2015年居民新增贷款3.87万亿，占当年全部贷款的33%。

    2016年新增居民贷款6.33万亿，占总贷款的50.04%。

    2017年的增幅虽然有所下滑，但也创下了7.13万亿的新高，占比高达52.7%。

    要知道，在居民贷款里，高达70%以上都是中长期的房贷。

    而在短期贷款里，资金也多数通过消费贷、现金贷等方式违规流入楼市。

 与此同时，房价不断上涨，房贷负担不断加重，居民加杠杆有增无减，但可支配收入却如老牛耕田般挪步。

    一快一慢，收入远远被债务抛下。

    2006年，负债收入比还只有18.5%%，2018年已经高达77.1%。

一边是房价高涨、居民大幅加杠杆，一边是可支配收入增长不力，结果是什么？

    必然是消费的紧缩！

    财富效应VS挤出效应

    房价上涨，会产生三种效应：

    一是拉动效应，二是财富效应，三是挤出效应。

拉动效应好理解，房价上涨，能够拉动一系列上下游产业链，这也是房地产能成为支柱性产业的关键所在。

    所谓财富效应，当房价上涨，有房一族的房价市值随之水涨船高，以货币计价的财富也随之上升。

    即使不卖房，在这种财富效应之下，也有人会增加消费支出。

    然而，财富效应，很多时候只是一种货币幻觉。

    因为不卖房就无法兑现，它只是市值上的财富，类似股市里的浮盈。

    尤其是随着限售政策的普及化，新房一般都要被冰冻两到五年。

    这期间即便房价大幅上涨，房子的市值也无法及时转化为直接的货币财富。

    挤出效应刚好相反。

    当房价远远超出收入水平，一二线城市的房价收入比普遍高于20时，即便居民能够挤上房价上涨的顺风车，也会因为首付和还贷压力，而被迫削减消费。

    尤其是对于那些六个钱包凑首付的购房群体，消费挤压效应更加明显。

    掏空祖孙三代的积蓄，才勉强挤上房价上涨的列车。

    且不说父母祖辈的养老、医疗负担重压在身，即便是归还房贷，都会压得喘不过气来，哪还有富余的资金进行消费？

    财富效应，会让人们增加消费；

    挤出效应，则会削减消费。

    一增一减，到底谁的力量更强大？

    消费数据已经提供了再清晰不过的证明。

    危险的不只是内需！

    这一次拉响的不只是消费警报，固定资产投资增速同时创出2017年以来新低：

这其中，制造业投资仍旧保持在低位，而基建投资则大幅回落，只有房地产投资依旧保持在高位

 消费增速创下新低，固定资产投资创下新低，贸易争端之下的出口形势同样不容乐观。

    消费、投资、出口，拉动经济的三架马车，均已呈现疲态，这一年的经济，面临着前所未有的严峻挑战。

    靠房地产托底，又能托多久？

    国家公布的三大数据，一个比一个触目惊心：

    1、消费断崖式暴跌

消费数据这么大幅下滑，历史还是非常少见的。

    我拉了一下数据，2018年5月的消费增速，上一次这么低的时候，是2003年非典的时候。过去15年，没有这么低的增速了。

    2、投资断崖式暴跌

城镇固定资产投资同比6.1%，预期7%，前值7%。（若非房地产投资持续高位，数据更惨淡）

    贸易战爆发后。在外贸、投资、内需这三驾马车中，只剩下内需这一条路了，这也就是为什么新闻上天天高喊内需升级的原因。

    3、社会融资断崖下跌

    前天，中国央行公布的5月金融数据显示，5月社会融资规模增量7608亿人民币，预期 13000亿人民币，前值由 15600亿人民币修正为 15605亿人民币，比上年同期减少了3000亿。

    暴跌3000亿！预期近腰斩。可见，实体经济的资金面之紧张，到了何种程度。

    融资压力之下，一场违约潮正大面积袭来，一场关乎千万人命运的大震荡开始了。

    不论是轻资产行业、重资产行业、文化类企业，还是制造业企业，通通都无法承受这轮资本大退潮。 唯一还在坚挺的，似乎只有房价了。

    该醒醒了，这几年不干别的，只是使劲炒房的恶果慢慢出来了。

    上述数据可以反映居民杠杆和储蓄情况，中下层确实没钱了，消费枯竭。

    房地产作为最大的内需，却挤占了几乎全部其他的内需消费空间，这时提升内需几乎成为了提升房地产的代名词。

    有个朋友做电商的。今年感觉特别吃力，无论天猫还是京东，流量都已经到了瓶颈，站外还受到了拼多多的巨大冲击，期待中的消费升级并没有出现，反而客单价有向下的趋势。

    网上越是越是便宜货卖得越火，比如出现“拼多多”这样令马云都感到害怕的怪物。

    问了一圈周围，许多收入20W+的人，普遍房贷压力大，拼命压缩消费，生活质量反而下降了。

    在深圳，千万资产（负债）多的是，你要是让他打个车可能都舍不得，省吃俭用供房。

    严重的焦虑感让许多奋斗青年都戒掉了梦想。

    房地产还是庞大的联合韭菜收割机，整个中国贫富越来越悬殊。

    目前中国的财富以前所未有的速度向前1%人群集中，同时负债也以前所未有的速度向中间夹心层集中，最终形成"顶层强，中间弱，底层大"的结构，用大前研一的总结就是：M型社会。

你会发现，在内地，消费升级和消费降低同时并存的怪异现象。

    消费升级代表茅台(600519,股吧)：茅台虽是奢侈品，大家都知道供不应求。

    其股价也是越涨越猛。是因为消费茅台的主要是财富向前1%的人群。他们越来越有钱。想买多少就买多少。

    消费降级代表：榨菜。

    榨菜肉丝面，股民关灯特别好吃。被房贷重压的中产同样也不得不沦落到吃榨菜度日。

榨菜的股价是股民和房奴集体推高的。

如果老干妈上市，估计会比茅台还牛。

    内地很多高端消费品的供不应求，实际上是贫富差距扩大的结果，而非中产消费升级的结果。

    这同时也提醒，做前1%人富人的生意和后80%的穷人的生意，要么往奢侈靠，要么往廉价靠。

    中间很难赚到钱。因为房地产，中国只有庞大贫穷的底层、财富跃迁的顶层。

    中产阶级？呵呵~很快灭绝。

    令所有人都担惊受怕的房地产可能还没来得及崩盘，实体经济就已经率先崩盘了。

    工行董事长在最近演讲时表示，2010～2017年的居民储蓄存款增长与可支配收入之比从25.4%下降至12.7%，降幅达到了一倍；

    而与此同时，居民家庭债务占GDP的比重已升至49%，几乎占了GDP的一半。

    这意味着什么呢？意味着空心化。

    这次中美贸易战，最后输的一定是内地？

    因为房地产的超级泡沫已经造成了严重的资源错配，掏空了产业升级和高科技发展的根基。

    8090后甚至00后本来是内地2025规划中的主力军、本应该是我们在贸易谈判中最重要的底气。

    如果连他们都变成了韭菜，那么谁还能有资格谈论什么未来呢？

    现在不但人口空心化，就连城市也一个个沦陷其中。

    今年一季度，深圳规模以上工业企业的亏损率为39.8%，四成的企业处于亏损状态，这已经不知道该怎么形容了。

    这个数据必须对比一下。

    全国今年一季度末的亏损率为22%（82058家亏损企业/372197家），这个数据当然本身也不好看，然而身为一线城市的深圳，工业企业亏损率居然比全国的平均水平高出一倍。

    此外，工业企业利润同比去年同期下滑19.9%，而总亏损额同比去年同期爆涨54.3%。

    这种情况，与我们之前提到的上海和杭州等城市的企业经营情况一模一样。

    现在深圳的土鳖制造企业基本上处于整体扑街的边缘。

    今时今日，中美贸易战愈演愈烈，中兴莫名躺枪，其本身和上下游的几十万工人面临失业，这些事情，都是深圳今年要面对的麻烦事。

    2016年，任正非炮轰高房价，警告之声言犹在耳。

    高土地价格，高房价，已经导致了生产要素成本急剧上升，必然导致中国企业的竞争力下降，这是发自灵魂的呐喊，是中国最优秀的企业家对中国当前企业生存现状的担忧，是对中国企业经济力下降的担忧。

    内地过去十年，是房价高速上涨的十年，也是内地经济竞争力迅速下降的十年。

    在各个行业，除了垄断国企的规模越来越大，但是企业竞争力却越来越弱，所有的企业都不堪重负。

    内地过去十年中国企业家精神丧失的十年，所有人都开始了投机。

    高房价逼迫所有人都想做房地产，高房价逼迫所有人都想去炒房，很少企业静下心来提高企业的竞争力。