来源：【联合早报网】http://www.zaobao.com/yl/yl100331_003.shtml。（2010-03-31）

原作者：吴鹏森（上海政法学院社会学系教授）

中国聚焦：“这种剥夺不仅是强势群体对弱势群体的剥夺，富裕群体对中低收入者的剥夺，同时也是上代人对下代人、原住民对新移民的一种社会剥夺。”

在今年的“两会”期间，对楼市的关注是中国社会关注的最大焦点。但是，要真正从根本上解决中国的楼市问题，必须要对楼市的性质和本质作更为深入的分析，形成科学的房改理念，才能在此基础上制定符合中国国情的二次房改政策。

　　对于中国价格不断上涨的楼市，人们的争论主要集中在对楼市泡沫的分析上，争论的问题常常是有没有泡沫？泡沫有多大？除了少数开发商及其代言人，绝大多数论者都承认，当前中国的楼市存在着泡沫。其实，这已经不需要多少经济学专门知识，而是仅凭常识都能判断的事。在我看来，当前的中国楼市已经不仅仅有泡沫的问题，它更是一种社会结构和一种社会剥夺机制。

　　要理解中国楼市背后的社会结构，必须要对中国楼市是如何形成的机制作一个简要分析。中国改革以前的住房政策是一种福利政策，20世纪90年代，住房开始商品化、市场化。但是，在初期，这种政策并未立即引起楼价的急剧飚升，一些地方甚至采取了诸多优惠政策，如低价促销、购房退税、买房解决户口或蓝印户口等等。进入新世纪以后，城市房价突然象脱缰野马，一路狂奔。推动中国楼市直线上升的背后推手都有谁呢？

中国房市泡沫的推手

　　首先是地方政府。在经营城市的理念下，要解决分税制后的地方财税收入，只能在土地上做文章，正好顺便适应反腐需要，土地从划拨转向拍卖。但拍卖的真正目的不是预防腐败而是挣钱，因此必须想办法推高拍卖行情，于是广邀天下投资家，甚至不惜用自家人高价虚假竞标，以推动土地升值。于是，一个个地王诞生，房价的基准也因此不断抬高。正如全国政协委员秦晓在今年的全国“两会”上所说，地方政府“土地财政”是房价高企的主要责任者，也是房价居高不下的“根源”所在。中国指数研究院一项调查显示，2009年，全国70个大中城市土地出让金累加额为1万800亿元（人民币，下同，约2212亿新元），比2008年增长140%。

　　其次是开发商。中国城市开发商在早期主要是通过贿赂低价获得土地盈利，此时的利润主要来自于国有资产流失。但很快他们就转变了盈利模式，在竞标背景下，开发商虽然仍然不乏贿赂行为，但盈利的主要空间还是在市场，此时，开发商发现把自己的利益与政府的利益捆绑在一起更划算。虽然开发商有各种盈利途径，但最主要也是最简单的途径就是通过捂盘惜售，特别是捂地开发最有效。上海某开发商将世博会附近地块捂拖了9年，房价从每平米4000―5000元上涨到6万元，更有开发商甚至将土地和房屋捂了十几年，致使价格上涨了数十倍。

　　再次是以“炒房团”为代表的富裕阶层。他们在政府和开发商已经推高的房价上“再加一把火”，在真正的商品房消费者向上再剥一层皮。曾几何时，“炒房团”像“黑旋风”，刮到哪里，楼市都是一片昏天黑地，百姓叫苦不迭。此外，每个城市都还有一支不是炒房团的炒房大军，他们主要是原居民，在福利分房时代分到了自己的住房，然后坐地加入炒房族，利用“市场机会”获得自己的“财产性收入”。特别是拥有特权的官员，通过各种途径可以获得优惠价格或优秀房源，加入炒房队伍的行列。

最后还要提一下那些拆迁户，虽然他们当中的大多数既没有特权也没有金钱，但他们可以做“钉子户”，通过不断要价提高拆迁成本。据上海市长介绍，上海土地出让金73%用于动迁，其余建基础设施配套。更有南方某市，拆迁竟然造就出十几位亿万富翁。这说明，中国城市原居民中，确实有一部分人通过拆迁进入富翁行列。而高额拆迁成本最终当然要进入房价之中。

剥夺机制形成的因素

　　这样，中国的楼市就成了一种特殊的社会剥夺机制：一种由政府、开发商和富人之间的利益联盟，对最终住房消费者的无情剥夺。这种剥夺不仅是强势群体对弱势群体的剥夺，富裕群体对中低收入者的剥夺，同时也是上代人对下代人、原住民对新移民的一种社会剥夺。

　　这种社会剥夺机制之所以能够形成，是因为在中国，住房是一种不可或缺的民生需求。这种民生需求在下列因素影响下，显得与其他任何一个国家城市发展过程中的住房问题都不相同。第一，中国的人口众多。13亿人口使得中国的住房潜在市场几乎具有无限扩张性。在一些发达国家，由于地广人稀，可以通过多建住房改变供求关系以抑制房价，而在中国13亿人口的国度里是根本不可能的。

　　第二，中国的快速城市化。改革以来，中国城市化率已经从18%上升到47%，进入新世纪以来，几乎每年都要增加一个百分点，在中国未来基本实现现代化过程中，还将有几亿人要转移到城市居住，从而把中国13亿人口中潜在的住房需求转变为现实的住房需求。

　　第三，中国的居住文化与社会心理，对拥有属于自己产权的住房具有特别强烈的愿望，中国任何一个正常的城市家庭，都不可能像欧美国家居民那样在住房问题上得过且过。因此，在制定中国城市住房政策时，必须充分注意到以个人主义为文化背景的西方社会，与以家庭主义为背景的中国社会在住房问题上表现出来的巨大文化差异和社会心理差异。

　　第四，中国政府提供的住房缺失。中国在改革前的住房福利化时代形成了巨大的城市住房欠债，城市住房市场化改革以后，又忽视了政府的相应责任，导致中国城市必须由政府提供的公共租屋和廉租房的严重短缺。这些因素使得中国的住房需求具有极大的刚性特征，开发商们正是看到这种刚性特征，使得他们在与购房小民的博弈中始终处于不败之地。中国城镇住房体制改革的根本失误，就是没有考虑到上述因素的特殊性，简单地照搬外国的做法，从完全福利化转向完全市场化，把中国的楼市建成类似于股市的投资和投机市场。

然而，楼市不同于股市，后者是有钱人的投资和投机行为，而前者是所有想在这个城市中生存的人都必然被迫卷入的过程。在股市上，人们可能根据自己的经济实力决定进入和退出，对于穷人来说，可以选择远离股市；但在楼市中，穷人不仅无法回避，更重要的是，他们几乎必然地成为被无情剥夺的对象。可以说，在中国，炒作楼市，有如荒年炒粮，具有明显的口中夺食味道。因此，在中国，只有政府出面干预，制定强有力的政策，才能使中国楼市走上健康发展的道路。（完）

转帖感言：这是一篇理性、全面、简洁的剖析有关中国房地产发展失策、失误、失败的文章，同时也揭示了中国房地产发展因脱离国情而产生的问题的根源所在。更重要的是，该文还暗示了作者有关中国房地产乱象的主要责任应当由政府承担并下定决心予以解决的观点。但愿该文的观点能对当今中国社会有关房地产发展的争论有所反思性的意义。

                          2010年3月31日星期三