思宁

　　去年法制日报微信公众号“权威”刊发的《国务院出台条例了：这8种情形业主可拒缴物业费》的谣言，今年换了个“国务院通知”的说法，即《国务院通知！遇到这8种情况，可拒缴物业费！》继续在网上疯传。不少官方的新媒体继续加入传谣，使得新谣言大幅度扩散，并在今年4月上旬达到传谣高峰。                                     

　　今年开始改用“国务院通知”的说法传谣的是搜狐网房产专栏“唐山这些事儿”的作者。该作者2019年1月28日发表《国务院最新通知！遇到这8种情况，唐山人可拒缴物业费！》一文，文后注明“小编综合整理”，其实是把老谣言改写成针对“唐山人”的版本。

　　　　老谣言的完整版本

　　老谣言的完整版本主要源自搜狐网“爆料秦皇岛”2018年4月9日发表的《国务院公布！以后遇到这8种情况，秦皇岛人可拒缴物业费！》一文。其内容主要包括三个部分：

　　第一部分是：“我们收到的关于‘物业’的爆料　比比皆是↓ 比如小区汽车玻璃被砸　查监控时才发现小区摄像头就是摆设　比如物业将小区公共区域私改收费停车位　业主开车回家却被挡在门外　比如小区路面、雨污管等配套损坏许久　物业迟迟不来修缮　比如保洁员将收来的垃圾堆楼道　等小区着火才发现物业根本没管理过……”

　　第二部分称：“最新法规来了，今后某些物业不作为、乱作为有治了↓国务院公布 最新《物业管理条例》出炉……根据最新的物业管理条例，以下8种情况可以拒缴物业管理费↓1、物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费；2、物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交；3、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳；4、物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法；5、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交；6、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况 ，业主对擅自提高的部分可以拒交。7、因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳；8、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交。”

　　第三部分称：“新《条例》新增规定，对于在小区中的公共部位进行广告经营等活动，未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动，擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。另外，物业服务企业不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为……根据我国《物权法》和有关规定 住宅小区内的公共场所、公用设施 属于全体业主共有 因公共设施所产生的广告收益 归！业！主！共！有！”

　　现在新谣言版本多数来自“爆料秦皇岛”这个老谣言的完整版本，多数是把“秦皇岛”换成不同的地区名称而已。

                            

　　　　8种情况可以拒缴物业费说法的来源

   

　　上述第二部分归纳的8种情况可以拒缴物业管理费的说法的来源是360个人图书馆“迷茫的星空610”在2016年4月13日发表的《偷偷告诉你:这8种情况下物业费可以不交》一文。该文提出：“怎样才可以拒交物业费（不是教你诈）：1.对于不在业主缴纳范围内的，可以拒绝缴纳 2.服务质量过差可暂时拒交 3.提供未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交 不住未必全交：正常的物业费用缴纳从交钥匙的第二个月开始。收房后从未入住的，经确认，可以按照70%缴费；入住后（含房屋装修），但不使用住房，经确认，连续使用不超过六个月的房屋，从第七个月开始，物业费按照70%缴。以下几种情况可以不交物业管理费 1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳 2、将房屋出租，租赁合同中注明了物业费有租住户缴纳的 3、物业公司未履行合同的服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据 4、物业公司没有和业主签合同 5、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准 6、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件 7、物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准的 8、物业公司不经业主许可自行增加的收费项目”。

　　“迷茫的星空610”该文关于“几种情况可以不交物业管理费”的说法只是作者的个人观点，并未表述成《物业管理条例》的规定。

　　2018年4月7日，法制日报微信公众号“权威”刊发的《国务院出台条例了：这8种情形业主可拒缴物业费》的谣言，把“这8种情形业主可拒缴物业费”说成是“国务院出台条例”即《物业管理条例》的规定。“爆料秦皇岛”版本的第二部分应该就是来自法制日报微信公众号的谣言。然而，《物业管理条例》并无“8种情形业主可拒缴物业费”的有关规定。2018年4月13日，法制日报社就刊发谣言发表了《更正致歉声明》。不过，此后仍有不少新媒体继续传谣。

　　

　　　　有关广告经营等规定表述不实

    

　　上述第三部分有所谓“新《条例》新增规定，对于在小区中的公共部位进行广告经营等活动……”的说法。然而，《物业管理条例》并无上述第三部分的文字。

　　《物业管理条例》相关内容的规定原文是：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”“业主在物业管理活动中”，享有“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”“监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用”；“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”“由业主共同决定”。

　　因此，上述第三部分有关广告经营等规定表述不实，其实是把地方物业管理条例的有关规定或其他人的说法误为国务院的《物业管理条例》。

　　　　有关物权法的规定表述不实

　　上述第三部分还有所谓“根据我国《物权法》和有关规定 住宅小区内的公共场所、公用设施 属于全体业主共有 因公共设施所产生的广告收益 归！业！主！共！有！”的表述。然而，《中华人民共和国物权法》并无上述文字。

　　《中华人民共和国物权法》相关的规定是：“第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”“第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”“第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”

　　《中华人民共和国物权法》没有提及“广告收益”。且对“收益分配”，该法规定“有约定的，按照约定”，就有“收益分配”可以约定给物业服务企业的可能。

　　　　有的情况下业主对物业费提出异议有司法解释依据

　　虽然8种情况并非来自《物业管理条例》的规定，但有的情况下业主对物业费提出异议还是有司法解释依据的。

　　2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”也就是说，对于物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准的，业主有权请求退还其已收取的违规费用。司法解释第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”这相当于说，对“物业服务质量过差”的情况，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　司法解释上述规定虽然没有说业主可以拒缴物业费，但对物业服务企业的违规违约在审理物业服务纠纷案件时规定了对业主请求的支持。

　　　　《福建省物业管理条例》有关的规定

                                  

    除了司法解释，上述8种情况以及广告收益如何处理，有的有规定，有的没有规定。各省的物业管理规定也有所不同。下面以《福建省物业管理条例》为例进行说明：

   《福建省物业管理条例》中规定： “新建物业出售前，建设单位应当按照国家和本省的有关规定选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，新建物业交付使用后，实施前期物业服务。”虽然前期物业服务合同是物业服务企业与建设单位签订的，不是与业主签订的，但业主买房，应视为接受前期物业服务合同。业主不能以“物业公司没有和业主签合同”为由拒缴物业费。前期物业服务届满后，业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，对全体业主有效，个别业主也不能以“物业公司没有和业主签合同”为由拒缴物业费。

    《福建省物业管理条例》中规定：“供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，按下列规定向物业管理区域内最终用户收取有关费用：（一）业主自用的向业主收取；（二）物业服务企业自用的向物业服务企业收取；（三）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取；（四）未售和已售未交付物业由建设单位承担。”因此，推断“对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳”的说法是可以成立的。

   《福建省物业管理条例》中规定：“物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。”这里关于公共收益的规定，比《中华人民共和国物权法》的规定更具体，可理解为包括广告收益。

2019.4.9