美国民众会因为各种原因，不能支付银行贷款，很多的房屋都会被银行收回。屋主可能会选择以短售屋的形式拍卖自己的房子。 短售与取消抵押品赎回权不同，取消抵押品赎回权是当卖方借款银行已拿回产权直接销售。在投资之前了解短售屋的各类情况是十分必要的。下面这五个问答为您详细解惑。

为什么会出现短售屋（short sale）？

屋主在高价时贷款买进，由于各种原因屋主不能继续还贷，这时屋主有几条路可走：

1. 向贷款行申请降息或修改贷款方式从而降低每月的还贷数目，继续拥有产权。(Apply loan modification)

2. 放弃产权，一走了之。这样做会毁了自己的信誉，在今后的七年中都很难再贷款买任何东西。 (walk away)

3.屋主委托经纪人挂牌赔本出售。（short sale）屋主按照房价下跌后的市场价所卖房子的全部所得，都不够还银行的贷款，自己又没钱补贴差价，也不想放弃产权而毁坏自己的信誉。这时屋主向贷款公司提出申请，希望贷款公司同意赔本出售并承担差价的经济损失。如果贷款行批准了，屋主就不用支付任何费用，而且信誉不会毁得那么惨。银行会根据每个屋主的具体困难和经济情况（hardship）来决定是否愿意原谅屋主并承担损失。

短售买家面临着哪些风险？

1、潜在的回绝 银行期望尽量削减他们的损失。假如您出价大大低于公正商场价值的话，您的出价将被回绝，而您就会浪费几个月的时间。或银行能够作出讨价，而这将延伸全进程。

2、对买家不利的条件 即便一个短期贷款批准出售，但银行能够需求卖方签署期票归还借款金额的不足，这也许是一些经济不景气的卖家所不能接受的。在这种情况下，卖家不得不回绝处理买卖手续。银行也能够随时改变任何您和银行现已商洽过的合同条款，您也会倍感无奈。

3、没有任何修复费用 你很可能会依照房子的原样采购。银行已在此房产上损失了一定金钱，可能不会同意再付任何修补或修正费用。寻找房产经纪人时一定要找全国房地产经纪人协会成员，全国房地产经纪人协会成员受全国房地产经纪人协会的严厉的道德规范。

具备什么样的条件，才算优秀的短售采购人呢？

1、耐性 即便在你现已与卖方达成购买短售物业的协议，您必须比及卖方银行（或多个银行，假如有一个以上的典当借款的话）的赞同才能够处理过户手续。假设只要一个典当借款， 短售专家说，银行批阅进程一般需求大约两个月。 假如有一个以上的不一样的按揭借款，一般银行需求四个月或更长的时刻赞同出售。

2、作好融资 银行喜爱现金交易。假如您不能付出全部现金来采购短售屋，您就要证实您有资历和您的资金来源。假如你银行的预先批准书，还有相对高额的首期付款，并且能够随时完结过户，您的报价将被视为比其他买家好。

3、没有任何的条件约束 假如您要先出售您现有的房子，然后再采购短售屋或您需求在某一特定时刻内搬进新家，短售也许不适合你。银行偏好没有条件约束并随时能够进行过户的买家。

在购买短售屋时，可以选择哪些专业人士帮忙呢？

1、经历丰富的房地产律师 只有约五分之二的短售取得银行的赞同。可是，一个短售经历丰富的房地产律师将增加被银行得到认可的机会。此外，假如你想要把任何规则或十分专业的语言写进采购合同，房地产律师在全部商洽进程中是必不可少的。

2、一个合格的房地产专业人士 您也许有朋友或亲属在作房地产，可是，假如他不知道短售的交易进程，与他的协作也许会削减您成功过户的机会。寻找一些房产经纪人，问询他们现已代表多少个短售买家，其中有多少人成功地过户。一个合格的房地产专业人士能够帮助您寻找短售屋，帮忙您采购时进行商洽等等。

3、产权人员 有一个产权人员做一个初步的短售屋产权调查，看看这栋房子都有哪些留置权持有人。假如有多个留置权持有人，要取得短售合约并顺畅成交就变得愈加艰难。即便您以经等候银行审阅了好几个月，任何留置权持有人都能够把这个进程中止。假如你不知道产权人员，您的房地产律师或房地产专业人士应当能给您建议几位。 

购买短售屋是否可以贷款？

银行贷款有一个基本政策，就是房屋状况要达到基本居住条件才能发放贷款，要有流通的水、电、煤气，只要银行的估价师是可以进去估价的，才可以申请贷款，但是这样的情况非常少。 不过，如果信用特别好，工资收入很高的，可以申请一种房屋装修方面的贷款，FHA203K 复原贷款，就是评估一下这个房子装修需要多少钱，然后选择贷款给你多少。

不过这种贷款对收入和信用的要求特别高，还要求是首次买房者，所以不是所有人都能够贷到款。 大多数短售屋都喜欢全现金交易，即便是有符合贷款标准的房子肯定也会被全现金的买家取代而抢走，因为同样的价格出售，卖家肯定会优先考虑全现金的买家，这样的房子尽管屋况可能不是非常好，但是很多投资者还是非常感兴趣的，因为价格的确非常有优势。

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