美国房地产经纪人协会（NAR）在《2017年美国住宅型房产国际交易调查报告》中指出， 2016年4月到2017年3月间，中国人在美购房再创历史新高，以317亿美元的总金额连续第四年稳坐美国房产海外买家的头把交椅。对此，美国最大的房地产数据平台Zillow集团的首席经济学家亚伦·特拉萨斯（Aaron Terrazas）在采访中曾表示，投资用途是推动中国买家在美购房的主要原因之一。谈及房产投资收益，在这个“租售同权”的新租房时代，租金回报率便是一个不可不提的关注重点。那么美国哪些城市租金回报率更高？ 作为投资人，我们又该如何选择高回报率的房产呢？

全球各大城市租金回报率

根据BWC中文网今年8月初发布的信息，全球租金回报率最高的城市为达拉斯（7.35%）。在前十名的城市中，美国有三座城市上榜，分别是排名第一位的达拉斯（7.35%），第六位的洛杉矶（5.8%）以及第七位的纽约5.08%。此外，加拿大的蒙特利尔，日本的大阪和东京也都有5%以上租金回报率表现，成绩不俗。然而租金回报率背后究竟有怎样指示与参考价值呢?

该网站在计算租金回报率的过程中，采取公式：实际租金回报率等于（1年租金-房屋保养费）/房屋价格，在将房屋保养费忽略不计的情况下，得到上述数据，因此，所得数据略高于实际，特此说明。

以美国上榜的三个城市为例：

首先，达拉斯（7.35%）。其平均房价为$233,000美元，在某知名房地产网站上，达拉斯的房产市场健康指数是9.7，被称为接近满分10分的“非常健康”房产市场，仅有0.1%的负面资产反馈。这样的表现与达拉斯在2016年提供了3.9%的工作岗位增长以及过去三年以来6.2%的人口增长密不可分。工作机会增加和人口增长是促进房地产发展的长期利好因素。

其次，洛杉矶（5.8%）。洛杉矶之所以能超越纽约也并不是空穴来风：这个被称为海外投资人最喜爱的美国房产投资地之一的地方，房屋租赁市场的表现一向良好。美国7月的租金指数显示，南加州的涨幅为5.2%，这一数字不仅是该地区10年来的新高，而且远高于3.9%的同期全美平均涨幅。更为直观的数据是，自2000年至今，大洛杉矶地区的房租涨幅达到102%，同期全美仅为72%。

再次，纽约（5.08%）。纽约在这一数据上的整体表现不错，据curbed报道，伴随着经济衰退的结束，纽约租金上涨幅度虽然变小了，但速度并没有放缓，从2009年12月至2017年6月期间，纽约租金平均增长了33%，年均增长3.9%。尤其是曼哈顿地区，受豪宅价格回调整理的影响，租金收益率或呈现些许上扬趋势。

如何选择高回报率的房产

众所周知，美国法律规定，私人财产神圣不可侵犯，因此美国房屋产权是永久性的。但令人惊讶的是，根据统计，美国人大约7年左右就换房一次。由于美国没有户口的限制，工作地点变化，家庭人口变化，退休养老等方面都有可能成为换房的原因。然而作为以投资为目的的海外投资者，自然不可能如此频繁的更换房产。在这种情况下，如何选择适合的房产，以增加房产收益就显得尤为重要了。那么作为投资房产主要收益的体现，在投资过程中该如何选择有较高租金回报率的房产呢？或许，我们可以从以下几个方面做一考量:

1. 回报率有长短期收益之分

一般来说，短期收益指的是房屋价格不高，但租金回报率较高的房产。注重短期收益的投资者较为适合在人口密集区域购置价格较低的二手房。这样的选择不仅可以控制房价成本，而且往往更加容易出租且租金收益相对较高。而长期收益指的则是区域位置好且房价较贵的房产。这样的选择可能短期的租金回报率并不十分抢眼，但市场潜力与升值空间往往不可估量。对于这类投资者，热门地区质量较高的商业房产会是一个不错的选择。例如纽约或旧金山等地，这里的房产价格虽高，但市场潜力与升值空间也相对较大，且抗压力也比一般地区强。

2. 适合的投资类型

对于很多首次投资美国房产的投资人来说，美国五花八门的物业类型可能会是一个让人头痛的问题。独栋别墅，联排别墅，公寓，商业用屋，农场和空地等等，不同的物业不仅在房屋外形与主张权利上有所不同，投资的收益和相关政策也会存在差异。因此，投资者需要充分了解相关信息，明确自己的真实诉求，经验主义是万万要不得的。

3. 实地考察的重要性

作为投资项目，物业的实际情况是决定其投资价值的重要因素之一。对于影响物业估值的如房屋结构是否稳固，水土地基结构如何，周边是否存在自然灾害隐患等一系列问题，投资人不可能通晓全部知识。因此，寻求专业帮助，委托相当经验的执业房屋检验师 inspector进行实地考察是避免上当受骗的有效方法。

4. 合理的税务保险规划

税务和保险问题是房产投资中不可避免的环节。一般情况下，税务保险工作可以委托当地相关机构代为处理。但美国房屋在税务领域分类众多，个人主要住宅，二套房，出租房，商业房产等不同分类的税务政策略有不同；房屋保险的类型与理赔范围也较为复杂。因此，投资人在购房前应当做好攻略，充分了解相关内容，避免手忙脚乱。

5. 持续有效的房产管理

能否对房产进行持续有效的管理是影响房产收益稳定性的重要因素。出租对象情况如何；租赁合同是否具有足够的约束性和保护性；不同地区的法律要求差异较大，物业公司是否有足够的能力妥善处理相关事宜等等方面，都需要投资者提前做好功课，仔细考察求证。

作为衡量房产投资是否值得的重要指标，租金回报率的重要性不言而喻。然而，租金回报率的影响因素牵扯甚广，想要在种类繁多的物业产品中选择最为适合的产品绝不是一蹴而就的事情。当然，我们也必须看到，租金回报率并不是衡量投资的唯一标准，升值空间和市场潜力等因素也需要被综合考虑。正如我们在文中所表达的那样，良好的投资心态，明确的真实诉求和尽职调查等都是投资人不可或缺的重要部分。

（本文内容整合自网络： BWC中文网，Career Engine，知乎，新浪财经，侨报网，搜狐财经等。）

纽约安居地产Lin Pan Realty International Group是大纽约地区最具实力的地产公司，我们熟知华人的置业需求，提供长岛、曼哈顿等地华人最喜爱区域的楼宇和商业地产服务，如果您有任何关于在美国居家置业，以及移民贷款、子女入学的问题，欢迎随时与我们联络。如果您在中国，可以免费拨打我们的950-4030-4046号码；如果您已经来美，您可以致电我们办公室，长岛516-693-9888，曼哈顿212-680-0188或传真516-673-9311。电邮：info@linpanrealty.com或linpanrealty@qq.com 微信：linpan18