温州房价跌了！根据我们的调查，近期温州的二手房价普遍出现了30%～40%的跌幅，甚至出现了对折砍价的极端情况。种种迹象表明，一系列严厉的调控措施让温州楼市陷入了“冰冻期”，市场的投机泡沫正被有效挤出。

普跌三四成极端打对折

温州楼市急降

文/ 本刊特派记者甄爱军（发自温州）

温州楼市里的泡沫，已被无情地挤出。严厉的楼市调控，使得不少温州炒房客更是损失惨重。在这个曾经靠投机炒作而缔造了国内楼市飙涨神话的地方，目前是一片凄风惨雨，二手房大幅降价抛售；新房价格虽然仍处于僵持状态，但交易量已经大幅萎缩。这一切，都引来了人们更多的关注。

楼市冰封

一个房价下跌的说法让我们踏上了温州这块充满传奇故事的土地。

“温州房价跌了，很多二手房打对折都没人愿意买。”本刊一位读者这样说。这是真的吗，究竟是怎么回事，市场怎会一下子发生这样大的变化？于是，编辑部决定成立一个采访小组，立刻奔赴温州，进行一番实地调查。

市场的确变了！曾经风光无限的温州楼市，如今已经进入冰封时期。二手房市场成为“重灾区”，价格下跌，交易量极度萎缩；新房价格虽然仍处在僵持过程中，但交易量下滑幅度也相当大。

各中介公司的房源信息中，大都标上了“急抛”或是“急售”字样，这种情形与2008年市场极度低迷的上海极为相似。根据21世纪不动产温州区域分部提供的相关数据表明，目前二手房挂牌价与2011年4月前后高点期相比，整体出现了30%～40%不等的下降，部分挂牌价更低，接近“腰斩”。

二手房成交仍然陷入深度低迷状态。温州房产交易中心数据显示，2012年1月份温州市主城区（鹿城区）二手房交易量338件，比上月减少159件，下降幅度达32%。其中，商品住房每日成交约10套左右，该水平已是近6年来最差。

新房市场状况也不容乐观。一些新盘开始打折销售；开发商还尝试用送宝马、保价等方式来吸引购房；另有一些开发商尝试与二手房中介合作，想借用中介公司自身的资源，以拓宽销售渠道。

新房的销售状况也陷入了低迷状态。据搜房网数据监控中心温州站统计，2012年1月温州全市范围内（瑞安除外）新房共成交342套，5.24万平方米，环比下降了29.9%。与往年月均20万平方米的正常水平相比，仅其四分之一，形势同样也让人乐观不起来。

据温州房管局网数据显示，截至2月21日发稿，温州目前可售房源高达24888套，建筑面积达280.2万平方米。其中公开发售住宅13623套，建筑面积高达179.3万平方米，为近年来的新高。2012年新增供应量将达到200多万平方米，而如果再把这个因素也考虑进来，按照当前的去化速度，共需要90多个月的时间。

受此影响，温州新房退房数不断飙升，购房意愿进一步降低。温州房管局网数据显示，截至2月21日，温州退购（订）房源重新入网委托销售的房源数量达到了193套，为近年来新高。

前世今生

但实际上，温州楼市曾一度相当辉煌。

温州的房价从默默无闻到最终排在全国前列，成为名副其实的高房价城市之一，不过是最近几年的事情。

观察温州楼市的发展历史，通过房价运行的脉络，我们不难发现这其实就是一部温州房价炒作史。在2006年以前，温州房价走势还算比较温和，但从此以后，房价进入狂飙模式。2001年至2005年间，总体房价涨幅有限，不超过两倍，这与全国其他城市涨幅相当。

在2005年底，市区大南门区域出现“万元盘”， 鸿瑛大厦售价超过10000元/平方米，这成为一个标志性事件。随后滨江路上楼盘也突破单价万元大关。2006年底，南大门区域的联合广场[最新消息 价格 户型 点评]、花都大厦、国正大厦等部分房型已经超过20000元/平方米大关，包括上徒门、水心等地区的房价，也已经达到13000元/平方米。此时，温州房价正切换成快速飙涨模式。

根据温州大学房地产研究所提供的市场监测数据表明，在过去的6年时间里，市区新房销售均价从8045元/平方米，一路上涨至34674元/平方米，上涨了惊人的4.2倍（具体见图）。即使是在遭遇金融危机的2008年，全国包括北京、上海等在内的大多数城市房价滞涨或者微跌，但温州却一枝独秀，是年均价达到15477元/平方米，涨幅为惊人的58.1%！

是不是土地的价格上涨过快，受成本的推动而导致温州房价疯涨？数据表明，从2006年到2011年这6年间，楼板平均价增长幅度有限。即使以2010年的13540元/平方米计算，也只有2.5倍；更何况，在过去6年时间里，平均楼板价在大多数时间未超过7600元/平方米。

图温州2006年来市区新房销售均价和平均楼板价格走势图

当地居民、常年在外经商的温州商人以及海外华侨，构成温州三大楼市正常的刚性需求，这三股力量对推升房价的作用的确不小，但起不到决定性的作用。投机炒作成为一个无法绕开的话题，包括温州当地从业人员，以及国内知名专家，在分析温州房价快速上涨原因时，无一例外都谈到了投机炒作这个因素。

而近几年里市场供应量偏低，也使得温州楼市炒作更加容易“操盘”。石海军表示，近10年来，除了2006年和2010年土地供应在1000亩左右以外，其他年份每年的土地供应均在500亩左右甚至更少。但实际上，自2004年以来，温州每年的市场需求在270万平方米左右，供应赶不上需求。在房价预期看涨、购买力旺盛的前提下，供不应求的结果就是导致价格的上涨。

泡沫挤出

毫无疑问，温州楼市所面临的现状，以及二手房价发生“跳水”的现象，在很大程度上是因为调控挤出房价泡沫成分之后所造成。

温州房价的下跌，始于二手房。自温州从2011年3月份开始执行“限购令”，出现大量退房现象，温州楼市开始降温。随后，开发商销售状况急转直下，同时导致二手房交易也开始萎缩。两个月后，乐清一个新开楼盘少见地打折促销。

“限购令”改变了市场预期。而压垮骆驼的最后一根稻草，真正让那些在观望中做出抛售决定的，还是发生在去年9、10月份温州老板“跑路”事件。原本活跃异常的温州民间借贷，因为该事件而产生巨大信任危机，并由此而引发了一场巨大的挤兑风波，很多企业主或者投资客手中的资金立刻紧张起来，抛售套现成为最务实的选择。

当地中介人士表示，当时有大量的投资性房产涌向二手房市场，为了尽快出手，卖家纷纷以低于市场价5%～10%的价格挂牌。由于大家竞相调低价格，因此在不到3个月的时间里，房价便下跌到了现在的水平。

中国社科院金融所研究员尹中立指出，温州房价泡沫破裂，实属必然。他表示，在房地产市场持续上涨时间越长，参与者信心就会越大，而信心越大则会导致炒房者的资金杠杆倍数越大，因此通过高利贷融资炒房的方式也会越来越普遍。但一旦房价停止上涨，整个游戏便会戛然而止。

温州如此，其他城市会否跟进？这要结合当地的市场实际情况来具体分析。从目前来看，除了鄂尔多斯之外，还未见有其他城市出现类似情形，因此事态如何进一步发展，还有待观察。

坚持调控

温州楼市的现状，是调控取得的积极成果。一个曾经投机泛滥、极不规范的市场，一个已经严重脱离了实际需求的市场，在调控的作用下，逐渐趋于理性。我们看到，挤出温州楼市中房价泡沫的无形之手是限购令。在采访中记者了解到，温州版限购令要严于国家要求，如为了防止炒作，要求新开楼盘一次性全部公开所有房源，避免造成房源紧张的假象。在购房资格的规定方面，国家要求并未涉及到农村的房产，而温州将这个因素也考虑了进来。炒房客并不分户籍，城市、农村人都有，因此温州的做法，非常具有针对性。

温州楼市出现的降价潮是一个信号，它说明调控作用正在逐渐显现。那么，现在大家最为关心的是，未来的市场究竟会怎么走？最近，包括芜湖、佛山等城市变相“救市”，一度让民众暗自担忧，难道调控会因为地方政府的“小动作”而有所松动吗？

对此我们认为，炒房的危害是不言而喻的，诸如“抬高劳动力成本，削弱国民经济整体竞争力”、“进一步加剧社会贫富差距”、“抑制社会有效需求”、“扭曲整个国家的产业结构”、“增加金融风险”等等。因而在这敏感时期，应该坚持调控的大方向不能改变，要坚决继续抑制楼市中的各种投机行为。在此基础上，对调控政策进行微调是可行的，但不管如何微调，底线一定要守住。

现场直击篇

温州楼市遭遇降价冲击波

温州楼市的现状到底如何？

记者来到温州之后，决定从房地产的市场最前沿部分展开具有针对性的调查。二手房市场方面，二手房的挂牌情况、温州投资客目前的生存状况，以及中介行业本身的境况等等，都是我们要了解的重点内容。在新房市场，新盘的价格变化、销售状况以及购房者的内心真实想法，也是我们迫切需要掌握的情况。

二手房市场：房价回到两年前

温州二手房市场成为重灾区。

温州房价出现“跳水”，发端于二手房市场。虽然目前二手房价下跌势头有所减缓，但经过此前几个月的调整，房价已经回到了两年前的水平。

挂牌价普降30%以上

温州的二手房市场，满眼都是“急抛房”。

“先生，你要多大的房子，我看能不能帮你找到着急要抛的房子？”在温州市划龙桥路上，把记者当成购房者的21世纪不动产金色加盟店的物业顾问伍文军，见面之后第一句话就是这样说的。而在记者走访的新城、上徒门等地，也从不同的物业顾问嘴里听到了同样的说辞。

所谓“急抛房”，从字面意思来理解，就是卖家希望快点脱手的二手房，因此挂牌价要低于市场价平均水平。而在温州，“急抛房”已经成为某种符号。它已经成为中介向为数不多还在坚持看房的刚需进行推介的切入口，就像陌生人之间为了打破沉默而递过去的一支香烟。

温州二手房价在2011年4月份前后达到最高点，随后盘整了将近4个月时间，并从去年8月份开始下跌，到目前为止已经出现了30%～40%的回调。如水心榕、水心松房龄在20年左右的“裙房”（相当于上海的工房），已由最高的2.8万元/平方米左右，下调至1.8万元/平方米，降幅约36%；新城板块极为有名的大自然家园，最高价一度达到4.3万元/平方米，而目前挂牌价普遍集中在2.5万元/平方米左右，降幅为42%；下吕浦的祥和花苑，从2.9万元/平方米下降到2.1万元/平方米左右，降幅为28%。

目前的房价水平与两年前相当。21世纪不动产温州区域分部副总经理叶柏峰表示，虽然目前的挂牌价比2010年同时期相比稍高一些，但如果考虑到通胀因素，其实相差不大。可见，温州房价已经回到了两年前。

目前在温州二手房市场上，也能找到下降50%左右的极端例子。如在新城附近一家中介，记者就了解到一套面积为138平方米的三房，挂牌单价仅2.25万元/平方米，与最高价4.3万元/平方米相比，下降了48%。不过业内人士表示，这类房源比较少见，“总数不会超过10%。”伍文军估计。

表温州部分二手房挂牌价下降幅度表

投资者忍痛割肉

跑得快的已经全身而退，而跑得慢的，则不得不面临忍痛割肉的尴尬局面。

在市府路的锦江家园小区里，一套装修不满3个月的大三房标价450万元出售。但记者跟随中介刘先生来到这家时，房东吴女士的丈夫正在门口清理大门上的红油漆，一股浓烈的汽油味弥漫了整个走道。随后刘先生悄悄告诉记者，这是逼债人干的。“可能是他们家有人借高利贷了，找不到人，就把红油漆泼在门上撒气。”刘先生这样解释道。

吴女士不停地给记者讲解，地板是800元一平方米大理石，真皮沙发将近3万元，大理石台面的餐桌也要13000元……“这些全部随着房子一起赠送。”她说。吴女士坦陈，这套房产是她在一年前以530万元购置的，装修以及购置家电投入约90万元，准备为儿子当婚房用。“房价还能再降一点吗？”记者问了一句。吴女士苦笑了一下说：“真的不能降了，450万元是最低价。”背过身后，她不经意地轻轻叹了一口气，但清晰可闻。据刘先生介绍，这套房子售价在整个小区里并不算高，但挂牌了近半个月时间，并无人接盘。

不过与前两个月相比，买卖双方议价空间在缩小。在下吕浦，记者以购房者的身份走进一家中介门店，工作人员推荐了一套祥和花苑的两房，单价约20000元/平方米左右。记者要求她以17000元/平方米的价格跟房东沟通，对方头摇得像拨浪鼓，她说：“挂牌价本来就已经低于市场水平了，再让房东降这么多，不太可能。每平方米让500元还有可能。”而在之前，议价空间可达3000～5000元/平方米。

房产中介仅剩三成

在温州市杏花路上的一个中介门店里见到诸葛春燕的时候，她一个人百无聊奈地坐着，无所事事。

她原本在三板桥附近开了一家房产中介店，但从去年8月份开始，就没做成一笔单子，因此在年底索性关了门，这段时间来朋友的店里帮忙。诸葛春燕的中介店在2010年开张，当年就做了好几单，收入还不错，但去年生意突然淡了下来。尤其是从去年8月份开始，房价不断下跌的时候，客户就像蒸发了一般。她也曾想了一些办法，如主动向潜在客户打电话推销，但收效甚微。她现在已经有了新的想法，就是改行开婚介所，“温州的婚介所不多，生意应该好做一些。”她说。

其实，诸葛春燕并不是第一个选择退出的，也不会是最后一个。温州市工商局近日统计，市区个体房产中介（温州俗称“红牌子”）已由去年底的1000多家，锐减至目前的300多家，仅剩下3成。品牌中介也难逃厄运，如21世纪不动产已从最多时的70余家，缩减至目前的40多家。

叶柏峰表示，交易量大幅下滑是导致中介规模锐减的一个主要原因。目前的交易水平，与去年8月份之前的平均水平相比，已经下滑了近8成。

新房市场：新盘价格仍在僵持

覆巢之下，岂有完卵？

二手房价格急降，那么新房呢？记者特地选取了温州比较有代表性的楼盘，高、中、低三种档次都囊括了进来。我们想要了解的是，在目前这种市场行情下，温州的新房市场到底是一种怎样的状况。

新盘价格僵持

地处温州繁华地段的各楼盘售楼处已经门可罗雀。

2月17日上午，当记者走进飞霞南路与锦绣路交叉口的置信广场接待处时，除了工作人员之外，里面并无一人。售楼人员对记者的到来似乎并不怎么感兴趣，回答问题时也显得极为勉强。该项目公寓售价超过5万元/平方米，而且面积为500平方米左右，为高端盘。记者在此停留了一刻钟，其间未见有购房者进来询问项目情况。在该售楼处附近另外一个高端盘置信原墅的售楼处里，情况也大致相似。

绿城[简介 最新动态]海棠湾是一个面向普通工薪阶层的项目，售价在2万～3万元/平方米，其售楼处在龙祥路、龙海路交汇处，在龙湾区城市中心地段。中午时分，当记者来到售楼处时，也非常冷清。在记者停留期间，依然未见有人进来咨询。

下午时分，当记者来到中梁·国宾一号售楼处时，终于看到人来人往的情形。不过该楼盘尚未正式开盘，现阶段正在做客户积累。当然，此前每逢开盘时，总会有人兜售房号的情形已经一去不复返。

记者所走访的楼盘，不管是售价高达5万元/平方米以上的置信广场、置信原墅，还是面向普通置业群体、售价低于3万元/平方米的海棠湾、瑶溪新天地等楼盘，均未得到降价销售的答复。

当然，开发商还是适当降低了价格预期。记者了解到，置信原墅的地块曾是全国“地王”，地价高达37亿元，楼板价为3.7万元/平方米。业内人士曾预计，其销售单价本应在7万到8万元/平方米，若降到6万元/平方米，则已无甚利润。而该项目目前售价与之前的预测有一定差距，高层售价仅6万元/平方米。

促销花样繁多

为了能够应对当前低迷状态，温州开发商促销方式花样百出。不过令人感到意外的是，之前打破头只为能够抢到一套房源的购房者，这时候却不买账了。

几个月前，乐清市区某楼盘一开盘就主动让利，开盘单价每平方米在2万元以下。而到了去年11月5日，中央公馆[最新消息 价格 户型 点评]商住路开盘就推出“买房送宝马”的促销活动。

位于鹿城区三板桥纺织路上的中瑞·星河湾[最新消息 价格 户型 点评]，已经早在4个月之前开盘。17日记者走访之际，在该楼盘售楼处外面看到了一个“保值回购”计划的宣传条幅。据工作人员介绍，这是开发商针对目前低迷的楼盘特别推出的一个保值回购计划，即签约时增添一份补充协议，若楼盘出现降价在交付时将返还签约所付房款，这一保证等于让购房者吃下一颗定心丸，一定程度上降低了购房风险。不过购房者对此热情并不高，据温州房管局网数据显示，中瑞·星河湾共推出住宅854套，截至发稿日，仅成交15套，去化率不足2%。

还有开发商对一次性付款给出不小的优惠。中梁首府的售楼小姐表示，如果全款可达8折。不过值得注意的是，该项目售价高达6万元/平方米，所剩房源为大面积房型，总价超过千万元。

购房者仍在观望

在凤凰城[最新消息 价格 户型 点评]售楼处，一对老夫妻告诉记者，他们也就是来看看，这楼盘在龙湾，太偏远荒凉了。“价格是不贵，但我觉得它不值这个价！”妻子更是一脸愤愤地说。“现在都是看的人多买的人少，价格还要往下跌呢！”丈夫也叹着气说。

而在中粮[简介 最新动态]国宾1号，大幅的广告牌写着抵扣优惠幅度。一旁的销售人员一边介绍一边也像绿城、凤凰城等楼盘一样，热情地让购房者登记个人信息，分发名片。记者凑过去听到一个销售人员告诉来看房的人：“现在的登记跟之前您登记的不一样，现在登记了回头一出价格就会通知您，还可以优先选择购买和有更多折扣。”说着一边详详细细地帮该名购房者记录相关信息和购房意向。

这位有意购房的朱女士告诉记者，这边价格还没明确出来，说不上有没有意愿。“我觉得还要跌价的，八九万元/平方米的二手房都跌了快一半了，也没人买，现在温州经济形势也不好，也经常有中介和售楼处打电话给我推销房子。还是看情况吧，再等等。”朱女士笑笑说。

后市解读篇

跌势会否进一步蔓延

文／本刊特派记者徐卓航（发自温州）

我们更为关心的是，温州房价的这样一种现状和走势，会不会成为一个“风暴眼”，由此引发一场波及全国的降价潮呢？或者说，从温州目前所产生的、所面临的问题和危机来看，我们又可以从中借鉴到一些什么呢？

为此我们连线了杭州和全国的几位房地产专家，通过比较和分析与温州楼市联动比较密切的杭州等地的情况，来解读温州房价问题对全国楼市的启示。

楼市承压更大

“住在杭州网”副总编辑、首席评论员丁建刚开门见山就指出，温州在浙江乃至全国都是一个非常非常独特的地方，它的民营资本非常充裕，有着各个方面的投资传统，再加上老城区的面积小、房源供应量少，这就很容易成为投资、投机行为的温床。

“可以说，温州在全国楼市低迷的大环境下是一个重灾区。”广州知名房地产专家韩世同不无担忧地说，“在最近公布的全国70个新建商品房价停涨的大中城市里，温州也是跌得比较厉害的一个，这跟其经济环境和结构都有关系。”他分析，在经济环境较差的背景下，以民营经济为主的温州市受到的冲击也就比较大，再加上多次爆出民间融资问题严重，许多温州客什么都炒、什么都投机，虽然短期内的资本积累很快，但并不真正创造效益。“在如今楼市的大环境下，这一批投资客都趴下了。”丁建刚接着反问：“那你说温州还会有什么人在买房呢？”

应该说，在楼市限购令的大环境中，银行方面的放贷也紧张，整个经济都不景气，对温州这样的城市影响是很大的，同时也是多方面的。市场压力大、资金链紧张，甚至于老板都跑了，对以投资、投机为主的温州楼市无疑是一种更为明显的打击。在针对投资、投机为限制对象的限购、限贷等政策环境的作用下，温州楼市的下挫相比别的城市要来得早、来得迅猛也都在情理之中。

温州不具代表性

当然，温州的这样一种特殊性也决定了它放在全国来看并不具有代表性，不能简单地与其他城市类比。“无论从温州独特的板块也好、发展脉络上的差异也罢，温州都还不足以达到代表全国降价潮流或趋势的地位，远远没有那种魅力。” 复旦大学地产运营研究所所长蔡为民指出，“温州的城市地位也决定了它不同于杭州这样的省会城市。”

一方面，温州不像杭州、上海等一、二线城市，没有境外、省外、国外这样的“三外”人士涌入并购买其房产，这就决定了炒高温州楼市的力量只能来自其内部。这从记者对售楼处、温州购房者的采访中也可以体现出来，而这也就决定了温州房价不具备杭州这样的上涨模式。“总的来说，温州的房价有时候就高得你觉得它根本没什么道理，很离谱。”韩世同摇摇头说，“甚至于会感觉都是温州他们自己的老板在互相攀比、炫耀，继而抬高了房价。这从二手房市场就可以反映出来。”

快房网首席评论员“大老哥”程伟明告诉记者，甚至一些温州老板开发的房地产项目，杭州的一些市民心里也都会有些疑虑，感觉不太放心、不是很敢买，“说不定开发商的资金就是从民间融资来的，说不定哪天他就跑路了，这怎么靠得住”。丁建刚也跟着举例说：“比方说绿城[简介 最新动态]在我们杭州也曾是一个标杆一般的开发商，人家会说绿城都不行了，那楼市看来是有问题了。”

他顿了一顿说：“像温州的绿城鹿港广场这个楼盘，是北面临江的。而绿城在杭州有个同样的楼盘叫蓝色钱江，在我们这儿还是南面临江的，现在的二手房成交价是在47000~48000元/平方米，在售的新房则是65000元/平方米左右，这就比温州要显得合理得多。”

值得指出的是，温州这样的小城市，其房价相比杭州、上海，在一些区域甚至都要显得更高一些，而且往往建造的房型动辄数百平方米，进一步体现了温州投资性过强、刚需比例少的情况。面对这样的区域、这样的生活品质却又有着如此高企的房价，温州楼盘的性价比无疑是非常低的。如果说楼市有泡沫的话，那么温州的这个泡沫一定比别的地方要大、破得要更快。

应是一种警示

那么，是不是温州只是楼市风云当中一个极为特殊的个案，它既不能代表和揭示楼市的走向，也没有参考的价值呢？“并非如此，我以为，温州的楼市现象应该更多地成为一面镜子。”蔡为民严肃地说，“一面全国楼市引以为戒的镜子。”

“可以看到的是，不单单是温州，杭州、上海乃至全国的楼市都进入了一个冰峰期。”丁建刚解释道，“杭州的楼市也出现了普遍的下跌，包括一线、二线甚至一些四线、五线的县城的房价都开始出现问题。应该说，危机初现了。”重要的是，如今的政策没有变化，政策预期却在渐渐地变化，中央政府也没有明确解释什么才是一个合理的价位、什么时候才是调控的终点，一度的降价虽然能对市场产生一定的激活作用，但往往只是一次性的。投机、投资客被极大程度地压制住了，这就是为什么温州暴露出了如此多的问题和黯淡前景。

程伟明坦陈：“炒房客的存在，其实是一件极不正常的事情。资本大量地进入这种炒房、炒股的市场，而不去搞实体经济，无疑是很危险的。一旦有房地产企业倒闭、跑路的情况出现，就会对全国的楼市形成一种心理上的冲击。”

房价是否会全面下调？普遍的降价潮会不会由某种多米诺骨牌效应开始？温州的楼市正是这样一面镜子，它提前反映出投资市场、投机行为乃至整个楼市中的诸多不合理、不完善，看到了温州这样一种不理性的市场所面临的困境，撇开地域上的差异，全国的楼市也都应找准各自的方向，才是楼市的一个未来出路。

深度调查篇

解开降价潮背后的七个谜团

文》本刊特派记者/甄爱军（发自温州）

为什么是温州的房价最先开始大幅下跌？为什么又是二手房开始先跌？……一切的一切，都是待解的问号。

在温州房产降价潮的背后，隐藏着诸多有待解开的谜团，比如，现在投资客是不是已经离场？房价下跌之后刚性需求能否接受？等等。在此，唯有通过抽丝剥茧，找到降价的真正原因所在，才有助于我们更加清晰地认识温州楼市。同时，也更加有利于我们对未来市场的走向有一个直观的把握。

谜团一：为何温州房价率先下跌？

全国执行“限购令”的城市超过40多个，为何到目前为止，仅仅只是温州的二手房市场开始出现降价潮呢？比如在上海、北京、深圳等一线城市，同样存在投机炒作现象，但这些城市的价格却是从新房开始小范围调整，而并非来自二手房。

“最主要的原因就在于温州的投资客通过过度负债的方式参与房地产投机。”中国社科院金融所研究员尹中立一针见血地指出。记者在温州采访过程中了解到，二手房出现大面积降价发生在去年10月份，而恰恰就在此时，温州老板“跑路”现象集中爆发，民间借贷危机重重。

尹中立说，温州的民间金融十分发达，因而包括企业主在内的投资者可以运用高利贷，采用过度负债的方式参与房地产投机。记者在采访中也了解到，最近几年温州投资者通过民间借贷投资房地产的现象比比皆是。在房价快速上涨阶段，房产投机来钱快，交投活跃，借贷双方都有回旋的余地。但一旦房价停止上涨，交易停滞之后，这场游戏就变得没法再继续“玩下去”。

温州老板“跑路”事件的发生，其实只是温州民间借贷危机集中爆发的一个具体体现。与高利贷无法撇清关系的房地产投资，在市场发生猛烈挤兑的时候，自然无法独善其身。复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示，当挤兑发生之后，投资客没有别的收入来源偿还高利贷，卖房还钱成为当务之急。

因此，在温州发生了大面积降价抛售现象。

谜团二：降价缘何从二手房开始？

温州房价的回落为何从二手房开始呢？

在过去一年里，北京、上海等地楼市也出现了变化，但人们发现只是部分新建楼盘采取降价销售策略，而二手房价相对较为坚挺。而温州却是从二手房开始，反过来影响到新房市场，这样的变化意味着什么呢？

温州中小企业发展促进会会长周德文估计，温州有民间资本6000亿元至8000亿元，前几年大量民间资本活跃于矿产资源、房地产、农产品等方面。虽然无法准确估算出投资在房地产领域的具体数额，但绝对不低。除了部分资金流入房产开发领域之外，还有一部分是中小投资者，资金以直接购买商品房的形式存在于楼市。

当温州民间借贷出现问题之后，为什么企业的日子要好过个人呢？周德文解释说，相比较而言，企业融资的门路较多，因此尽管去年出现挤兑风波，但温州的开发商还是能够通过其他方式借到款项，暂时渡过难关。而个人如果背负高利贷债务，收入来源有限，那么唯有通过变现房产来脱困了。

21世纪不动产温州区域分部副总经理叶柏峰也证实了这个观点。他表示，去年第四季度急抛房中，很大一部分是因为投资客手中资金周转失灵所致。“我认识的一个投资客，每个月仅利息就达上百万元，人家都上门逼债来了，不卖房他有别的选择吗？”叶柏峰说。

谜团三：下跌为何又快又急？

二手房跌价幅度超过30%，更高的可以达到50%，为什么会有这么大的幅度呢？而另一方面，为何是以急降的形式出现？

原因是多方面的，但主要不外乎以下几个方面：其一是下行市场行情促使观望加剧。当挤兑风波爆发之后，很多人抛售房产，而其时，大量的抛盘同时出现。周德文说：“投资客觉察市场行情开始变得恶劣，就想急于脱手。”而问题是，往往天不遂人愿，越想脱手，反而越脱不了手。温州人在投资方面喜欢追涨杀跌，越是下跌，投资的意愿就会越低。于是在去年10月份以后，即便是二手房价不断下降，但是有接盘意愿的人反而驻足不前了。

第二，温州房价之所以呈现急降的形式，取决于当时的实际情况。一边被债主紧逼，而另一边又为低迷市场行情所困，炒房客腹背受敌，疲于应付。为了让自己快点“上岸”，只能选择以更低的价格挂牌，于是在一轮竞相自我压价的过程中，二手房价不断走低，直至超过30%。

第三，温州房价在近年来出现大幅上涨，也使得很多抛盘存在大幅下调的空间。叶柏峰表示，在过去五六年时间里，温州市中心的二手房价，涨幅少则三四倍，多则六七倍。因此对于那些急于脱手的投资客来说，即使是半价出手，还是有赚头，只是少赚一些而已。

谜团四：新盘会受影响吗？

从目前情况来看，新盘价格仍然处于僵持状态中，那么新盘价格会不会受到二手房降价拖累？另外，开发商在这一波市场波动中得以全身而退吗？

温州大学房地产研究所所长石海均表示，虽然2011年温州市区新房销售均价走势达到了34674元/平方米的新高，也极少有大幅打折的楼盘出现。但不可否认的是，二手房降价所形成的负面影响已经波及到了新房市场，比如交易活跃程度大大降低，新开楼盘售价低于市场预期。

市场分析人士指出，如果市场持续低迷，新房价格会下调。叶柏峰表示，温州本地的几家开发商已经主动找上门来，希望通过21世纪不动产的门店来进行销售。“一旦无法通过别的途径改善销售状况，降价将成为开发商的必然选择。”他说。

谜团五：底部是否已经确立？

温州二手房价跌到底部了吗？

“目前的房价水平，极有可能还不是底部。”石海均给出了这样的判断。他进一步分析指出，虽然目前二手房价格相比高位已经出现了30%～40%的跌幅，但问题是没有成交量形成价格的支撑，也就是说，很多价格还只是挂牌价，并非真正的成交价。

石海均表示，目前温州应该处在探底的过程中。在这过程中，价格还会出现新的变化。那么，最有可能出现的变化是什么呢？他说：“假设当前的货币政策不变，而且调控的力度不放松，那么可以初步判断，房价持续下行的可能性还是很大。”

温州市场人士也表示，未来存在房价再次下探的可能性。叶柏峰认为，在二手房交易量尚未真正回到正常水平之前，房价还会回落。不过，他同时认为，类似于去年急降的情形可能不会出现，取而代之的是缓慢而逐步的降价，降价幅度不会小于10%。

谜团六：投资客会否卷土重来？

受房价大幅下跌影响，温州楼市还会受到投资客的关注。

温州房产投资客郑先生表示，他虽然赶在去年底之前出手了两套房产，但并未将手中所有投资房产全部出清，想先观察一段时间再说。温州部分中介人士也表示，近期急抛房出现的现象比年前要少了许多，而且卖家的抛售意愿也在降低。

周德文表示，判断投资客是否离场，要看市场预期是否改变。他说：“根据我的判断，温州楼市短期看跌，长期看涨。因此在这种情况下，投资客完全离场的可能性不会很大。”

叶柏峰也表示，近期他所熟悉的一些从事房产投资的朋友，也在开始关注房价的变化，虽然目前还没有进入市场的打算。但如果房价进一步下调，不排除选择合适的时机重新“建仓”。

不过温州市政府留给投资客的机会并不多。就目前来看，温州持续执行“限价令”毫无悬念可言，这让很多投资客找不到可乘之机。另外，温州商业银行在执行差别化信贷政策方面尚未出现松动迹象，加之房产营业税的从严征收，持有、转让环节成本高企，也会让投资客望而却步。如此看来，温州楼市在此后一段时间内，总算可以暂时“消停”一阵。

蔡为民也表示，温州不会、也不应该轻易放弃限购措施。“房价调控刚刚有一些起色，收到了一定的效果，而一旦放松，无疑将会回到从前。”他说。

谜团七：刚需能够接受吗？

温州房价出现大幅下跌，对于温州的刚性需求来说，是否可以接受了呢？

我们可以先根据房价收入比来估算一下。根据温州市统计局近日公布的数据显示，2011年温州市城市居民人均可支配收入为35431元，依此计算，三口之家年收入约10.6万元。而实际上，除了房龄较长的“裙房”之外，温州住宅套型面积普遍偏大，总价超过250万元房型为市场主流，如此看来，即使是按照目前的房价水平来估算，房价收入比仍然超过20倍，而这超过了居民承受的能力。

采访中也不止一个人告诉记者，即使是房价下跌了30%，甚至更多达到50%，但对于温州的工薪阶层来说，如果先前已经购置过小面积过渡房，现在还可以勉强考虑换房。而对于刚刚走入社会的人群来说，没有家庭的帮助，根本无法考虑购房问题。