房地产市场的未来可能在细分市场。从医生办公室到影院，从数据中心到学生公寓，这些专门建筑的回报率通常高於主流的商业房地产投资，而且这些房地产在许多情况下有更好的前景。

以医疗保健房地产为例，据房地产研究机构Green Street Advisors，美国该类房地产的平均收益率为6.6%。相比之下，两个最大的房地产投资领域──办公楼和购物中心的平均收益率分别为4.9%和4.8%。从投资理论来看，这种收益率差反映了更高的风险。

细分房地产市场的确有其特殊的问题。这些子市场规模可能较小，建筑很少易手，使得估值很难确定。

能够显示租金水平是否合适的证据也比较少，这曾导致该市场出现过奇怪的崩溃事件：2011年英国最大的保健住房提供商Southern Cross倒闭，此前该公司出售并回租了其住房，但地方政府很快发现其无力承担租金。欧美国家的医疗保健住房租金更普遍受到低通胀和预算限制的制约。

然而长期房地产投资者面临的主要风险是一幢大楼在10年或20年後还能否使用。从这个角度来看，许多细分房地产市场的前景要好於主流市场。

随着婴儿潮一代年纪渐长丶医疗看护需求增加，医疗保健类房地产将受益於人口结构因素。由於公共机构不愿为资本项目提供资金，美国和英国的私人所有学生公寓都在蓬勃发展。

大量细分领域存在这样的增长故事。美国市场的一个例子是单户型出租房：黑石集团（Blackstone Group LP, BX）12月为Invitation Homes提交了首次公开募股申请，这是其在最近止赎危机中积累的100亿美元的投资组合。在住房拥有率下降之际，一些人认为郊区出租房是扩张时机成熟的一个资产类别。

曼哈顿下城航拍图

与此同时，主流房地产市场面临结构性问题。随着消费者转向电子商务，商店存在过剩风险。写字楼面临在家办公和办公桌轮用的挑战：近10年来，公司一直在将更多员工压缩至更少的办公空间内。

这种收益率差可能反映了投资者的保守心态，也反映出市场的效率。伦敦中介机构报告称，细分房地产吸引的买家较少。这种情况正在发生变化，尤其是在美国的相关领域，这些领域传统上被认为是替代性选择，但如今已在公开上市美国房产中占三分之一左右，在一定程度上得益於大型房地产投资信托基金的增长，例如自助仓储领头羊Public Storage和数据中心提供商Digital Realty。但这种趋势要在欧洲流行开来仍有很长的路要走，因为欧洲的细分房地产在整个市场所占比例仅为3%。

房地产投资者只要从舒适地带迈出一小步就可受益。