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2024.8.8
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据《华尔街日报》报道,对一些业主而言,出租第一套房子是为了填补购买第二套房子的花费如贷款等,而有的业主出租房子的心态则是“空着也浪费,不如出租”。
拥有190个国家、超过120万份支付清单的HomeAway公司首席执行官夏普斯(Brian Sharples)表示,如果第二套房没有经济压力,则出租房收入可用来改善生活。近期,HomeAway.com与其它几家公司发布的一份报告称,度假 屋房主平均每年的租金收入达到2.8万美元。
而HomeAway在六月单独发布的年度调查报告称,663名受访者中70%表示,租金收入已抵消了超过一半的抵押贷款,而54%的人称,租金收入抵消了 他们抵押贷款的75%或更多。此外,这些业主还使用租金收入资助他们的日常生活费用(23%),升级和翻新财产(23%),支付孩子教育(21%)和退休 储蓄(11%)。
根据全国房地产经纪人协会统计,去年在美国购买一栋度假屋的平均价格为19.2万美元,在售出的92万栋度假房中,61%的业主使用了抵押贷款融资。
总的来说,房价在大多数度假屋的热点地区过去几年里一直在上升。但加利福尼亚的住宅投资和管理公司homeunion的首席执行官刚古利(Don Ganguly)认为,购房者也应该考虑到目前的低利率,这也是防止低利借款进入该市场的最佳手段。
购买一栋仅用于出租的房屋也是有风险的,因为使用属性将会影响借款人的抵押贷款期权。
此外,贷款人还需要列出现有的家庭支付情况,以及新的抵押贷款支付时计算出的债务与收入比,以便反映出借款人每月债务支付所占总收入的百分比。银行更喜欢一个比43%更低的水平,但一些借款人在贷款后这一比例很可能升至45%或更高。
对此,一位银行业人士称,如果一个业主计划将房屋大部分时间用于出租,放贷方会将这一物业视为“投资”,那这套物业将不符合第二住房抵押贷款的标准,也就拿不到相应的较低贷款利率。目前,对住房抵押贷款的资格审核正在收紧,包括提高最低信用评分首付款至75%等。
另外,这里有一些更多的度假屋购买考虑:
当地法规。一些县、市政府认为度假屋的租金和酒店住宿是一样的,需要业主交纳住宿税。有的社区有时也会限制用于临时出租家庭的数量,因此,在购买前,度假屋购房者应对当地的任何限制措施有所了解。
预算充分。借款人不仅需要对再次抵押负担得起,还要能从容地支付财产税,以及任何其拥有的财产和金融业务的保险和善后费用。记住!这些费用发生在还未开始租房前。
修理等费用。如果出租度假屋,无论是整租还是按时租出,与维修、保养、清洗和公用事业相关的费用都可以抵税,然而,用于改善升级的费用则另当别论。具体细则要咨询当地的税务专家。