（五）、美国房地产权保障制度

　　房地产产权是房地产的基础和灵魂，围绕房地产所产生的一切社会和经济活动，实际上是围绕产权的流转、更迭、处置而发生的。在美国，无论是房地产买卖、抵押、出租以及房地产证券化等，都有一个前提，这就是产权清楚。什么样的房地产算产权清楚？如何保障产权？

a、产权清楚的含义

　　在美国产权清楚一般包含两方面的意义：一是产权的合法性，指业主对房地产具有确定无疑的产权，无其他人对其产权的合法性提出异议；二是产权的市场性，指是否具备足够的证明文件依法确认业主对房地产的产权，以保证房地产顺利进入市场。具有合法的产权不一定具有市场性，如一些丢失资料或年代久远资料不全的房地产，虽然其产权是合法的，无他人提出异议和主张权利，但其市场性是不好的，因为在房地产交易时，卖方无法提供足够的证明材料让买主确信房地产权清楚，因此，这样的房地产进入市场就会有困难。

b、产权的持有方式

　　在美国，产权清楚同时还包括明确以何种方式持有产权。产权持有方式将决定将来对房地产的处置方式及权利人各方的权益，是产权的重要组成部分。美国通常把产权的拥有方式分成如下几类：

　完全产权（Sole Ownership）：指一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权，如未婚单身男女拥有的产权或已婚夫妇按协议单方拥有产权等情况。

　　联合产权（Joint Tenancy）：两人以上联合对房地产拥有一致的产权。联合产权具有产权一致，时间一致，利益一致和占有一致的特点，产权的取得是同时的，确权依据的文件是相同的，各产权人不区分产权份额，不能单独处分各自的产权。当某一产权人去世后，其他在生的产权人自动获得其产权，因此联合产权是不能用遗嘱的形式处置的。法律规定，联合产权的产生必须有书面文件明确约定，各产权人是以联合共有的方式共同持有产权的。例如，一些州规定，夫妻双方以联合产权的形式持有产权。

　　共有产权（Tenancy in common）：两人以上按扮共同拥有一宗不可分割的房地产，产权人按份拥有房地产权益和承担责任。共有产权的特点是，尽管共有产权人对房地产的份额在实物上不可分，但利益上是可以分开的，而且共有产权人有权处置自己份内的房地产权益，另外，各产权人取得产权的时间和份额可以是不同的。大多数情况下，两人以上对房地产的权利是共有产权。

　　企业拥有产权：企业拥有产权包括公司产权、合伙组织产权和信托产权三种形式，企业拥有的房地产权其特点是当事人按企业章程和有关法规行使对房地产的权益和义务。

c、产权保障制度

　　与所有国家和地区一样，房地产登记是美国房地产管理的一项基本制度，但美国实行的是契约登记制度，房地产登记主要起公示作用和作为政府收税的基础，它并不担保登记的房地产是产权清楚的，因此在房地产经济活动中，当事人不能仅凭政府的登记来确定房地产权状态，必须有其它保障制度。

　　在美国保障产权主要靠三种方法：一是在产权转移契约中要求转让人提供产权保证；二是通过代理律师查阅登记机关的档案资料和提供法律意见，确认产权的真实性；三是向专业的产权保险公司购买产权保险。

a.产权担保契约

　　产权担保契约的主要形式有二种。最常用的是一般性担保契约，该种契约要求转让方必须就如下四个方面的内容向受让方作出保证：

转让人对拟转让的房地产具有确定无误的产权；

转让人有权转让房地产；

如果因他人主张产权或他人具有优先于转让人的产权造成受让人损失的，转让人保证赔偿一切损失；

除契约中特别注明的外，该房地产无其他任何限制和负担。

　　一般性担保契约的担保不仅限于转让方这一手，它对房地产自存在以来的产权状况都做出担保，因此对转让方前面任何一手存在的产权问题，转让方都要负责任。

　　第二种是特定担保契约，该契约内容基本与一般性担保契约相同，但这种担保契约转让方对产权担保的责任只限于其自身这一手，对于由上一手造成的责任则不予担保。

　　一般来说，用产权担保契约来保障产权，主要适应于卖方为信誉良好实力雄厚的大公司的情况下，因为在这种情况下，买方不用担心卖方违约或者因破产而无法负赔偿责任。

b.由律师提供法律意见

　　产权保障的第二种方法类似于目前香港的做法，主要是通过专业代理律师查阅登记机关的档案资料，提供法律意见来确定产权。在产权保险制度出现之前，这是美国最常用的办法，特别是在美国东部和南部地区，尤其盛行。在这种制度下，专业律师受买主或者抵押贷款机构的委托，到登记机关查阅有关房地产登记资料，然后通过研究登记资料所披露的事实或当事人提供的资料来判断产权的合法性及市场性，提供法律意见，并对产权审查中发现的问题，提出可能的补救办法。

c.房地产权保险制度

　　上述两种方法，为房地产活动当事人提供了一定程度的产权保障，但还是难于保证产权的绝对可靠。例如，靠担保契约的方法，转让方可能毁约，或者转让方因经济原因等根本无法承担赔偿责任。如果通过律师查档和提供法律意见，律师只能查阅已登记过的（或已知的）文件资料，而且只能从文件表面发现问题，对可能存在的一些隐蔽的或者不是通过文字资料表现出来的产权缺陷（如失散的继承人的突然出现并主张产权、伪造文件、登记机关的书记笔误）等，律师有时是没有办法发现的。

　　因此，通过担保契约和律师咨询做为产权保障，当事人无论多么小心，还是无法避免产权风险。为了减少风险，预防可能存在的产权隐患，美国发展了产权保险制度。目前产权保险制度已成为美国房地产经济活动中最基本的保障制度，也是保险行业普遍的险种之一。

　　房地产产权保险制度是为弥补契约担保和律师提供法律意见这两种产权保障方法的缺陷而发展起来的。产权保险制度与前面两种制度相比，增加了如下几个方面的保障：

1、产权保险公司对委托人负有明确的合同责任，对将来可能发生的产权纠纷、产权障碍负赔偿责任；

2、它有足够的赔偿基金；

3、受政府和法律的严格监管。

　　产权保险公司在接受委托后，首先要做的事与律师相同，仔细查阅登记机关、税务机关、法院等所有有关该房地产的资料档案，并尽可能收集其它相关资料，然后仔细研究房地产的产权状况，对发现的产权障碍提出补救措施，最后为委托人作出担保，对今后可能发生的产权责任和造成的任何损失保证给予赔偿。

　　产权保险制度消除了因隐蔽的产权缺陷引起的产权风险，目前美国投资者和贷款机构都倾向于采用产权保险制度，房地产交易和房地产按揭都必须购买产权保险。

　　房地产权保险的险种分为两种：一是买方保险，二是贷款方保险。买方保险保障新业主的利益，保险期限可以延伸到包括房主的后代及房主把房地产转手之后。贷款方保险保障抵押贷款债权人的利益，保险期限至贷款本息全部偿还为止。

　　产权保险的费用一般包括两项：一是保险费。保险费标准是相对固定的，一般由房地产所在州的土地产权协会按房地产价值或抵押贷款额结合房地产的产权现状确定，不同的州保险费有所区别，一般来说在10万美元以内的房地产，保险费不超过房地产价值的1%，超过10万的房地产，保险费约为房地产价值的0.6%~0.9%，房地产价值越高，保险费比例越低。二是房地产权搜索费用。产权搜索费用一般根据工作量计费，对新房等产权历史短的房地产，搜索费微不足道，但对产权来源复杂，历史久远的房地产，费用要高一些。产权保险费用一般都是一次过支付。

d.产权保险公司

　　产权保险公司大多是从代理房地产业务的律师行发展起来，是保险行业的一种，从业人员大多是具有丰富房地产经验的律师。产权保险公司的行为除受保险行业法律的约束外，同时有专门的产权保险法律规范产权保险公司的行为。产权保险公司一般是美国保险协会的会员，同时有自己专门的行业协会。美国土地产权协会（American Land Title Association）是美国产权保险业的全国性行业组织。

　　随着业务的开展，许多产权保险公司建立了自己的产权档案馆，并与政府的登记、税收、司法等机关建立了联网电脑系统，提高了产权搜索的效率和产权的准确性。但，由于产权的复杂性，无论产权保险从业人员多么小心，经验多么丰富，错误总是难免的，风险总是存在，因此，产权保险公司利用收取的保险费建立保险基金，赔偿投保人可能出现的产权损失。

按1992年的统计数据，美国共有产权保险公司1532家，从业人员34473人，总产值48.8亿美元。

（六）．房地产登记

　　房地产登记是房地产权保障的必要程序。在实行产权登记制度的国家，房地产登记的目的一是确权，二是公示，房地产登记是产权生效的充分和必要条件。在实行契约登记的制度的国家，房地产登记的目的主要是公示，并通过公示确定和保障优先权。

　　美国房地产登记实行契约登记制度，法律要求，凡是影响房地产权益的文件、契约、抵押合同、租赁合同、房地产征税、法定规划图则等，都要登记。经登记的房地产权不一定成立，登记行为也不保障业主的产权，但经登记的房地产具有优先权。

　　房地产登记机关一般是房地产所在县的政府登记办公室。申请登记的文件契约必须附有完税证明，同时交纳登记费。一般情况下，登记费是按登记的文件页数收费的，如纽约州，登记费以17美元为基本费，每增加一页纸增加5美元，但每项登记收费最低不少于27美元。

　　房地产登记一般由买方（或贷款方）的代理律师或产权保险公司或交割处理托理机构代理。

（七）．产权交割

　　房地产交易不同于一般的商品交换，一般商品交易是以钱物易手的方式来完成交易的，而房地产作为一种特殊商品，交易的实质是产权交易，房地产交易完成的标志是产权转移。房地产价值量大，买卖房屋是美国人经济生活中非常重要的一件事情，为了保障买卖双方的合法权益，房地产交易要通过一个正式的交割程序，通过交割程序，双方在合同、文件上正式签到字，转让方将产权转移给受让方，受让方将购房价款付给转让方。

　　在交割开始之前，有关当事人要自己或通过代理律师做好各项准备工作。交割前要准备好的事项和文件包括：买方和卖方的结算陈述报告、合同、贷款文件、产权保险文件、业主人身保险、产权契约、首期款和交割费用等。

　　房地产交割在不同的地区有不同的做法，有的地区买卖双方和房地产经纪人等全部要到场，有的只要求买方到场。房地产的交割程序大致有如下两种：

　　在纽约等美国东部地区，房地产交割的做法是，有关各方当事人在交割日聚集在商定的交割地点（交割地点可以是产权保险公司办公室，买卖某方的代理律师办公室等），双方交换资料，代理律师进行最后的审查，然后双方在各种文件上签字，签订契约，转移产权，买方付清款项（或首期款）和各种费用，或完成抵押贷款程序。然后，买方的代理律师或产权保险公司将有关文件送登记机关登记。

　　在美国西部地区，如加利福尼亚州等，房地产交割要通过一个作为买卖第三方的托管机构（escrow），由这个托管机构保证房地产买卖的公正、安全、中立。托管机构可以是代理律师行、产权保险公司、信托公司或专业托管公司。在交割开始时，按照预先拟定的交割指引，以托管机构为中人，卖方将有关房地产的文件、契约交给托管人，买方将购房款项也交给托管人，托管机构审查核实文件资料和款项后，双方签订文件和契约，然后托管机构将文件交给买方并送登记机关登记，将款项按交割结算表付给有关各方，完成交割。

　　如果买房按揭来源于有联邦背景的机构，那么房地产交割程序要严格按美国联邦“房地产交割程序法”（Real Estate Settlement Procedures Act ---RESPA）规定的程序进行，要填写美国联邦住房与城市发展部制定的“规范化交割结算表HUD 1”。

　　总之，房地产交割是房地产交易的最后一道和最重要的一道程序，也是买卖双方反悔或弥补可能出现的房地产隐患的最后机会。因此，买卖双方都非常慎重，代理的产权保险公司一般会在即将交割前再做一次产权搜索，确保万无一失。

（八）．尽职调查

　　应当注意的事项在完成投资项目前期审批和投资结构的设定后，投资方将进入收购的实施阶段，对目标的商业房地产项目进行尽职调查。在此过程中，除了常规的对项目及项目公司的运营、规章制度、财务、税收等方面进行调查外，还应对以下几方面予以额外的关注：

（一）当地区划法规的合规调查美国的土地和城市规划在郊区最小可以县为单位，设有选举或任命产生的规划委员会。该委员会负责向当地市镇当局推荐规划地 界，以及合适的区划法规及其修改，以保证交通便利，住宅和商业区的分隔，居民和物业的安全。在美国，各类房地产开发都将受到区划法规的限制。区划法规中通 常包含特定地块的用途限制以及特定区域内建筑物的规模、类型和结构要求等。不能完全符合区划法规的新建项目则需要向当地的市政部门申请特殊许可。市政部门 将会召开听证会并邀请当地的利益团体代表（譬如社区居民）参与讨论是否就特定新建项目的颁发区划许可。甚至于，新建项目业主将被迫与当地利益团体代表进行 谈判。谈判过程中新建项目业主不仅会被要求改变初始建设计划，还有可能被要求在其他方面让利来换取利益团体的妥协。另外，土地和城市规划法令可能会进行修 改，如果规划法令在交割后的修改是买方在交割前未预料到的，该风险将由买方承担。

　　（二）物业产权 调查尽职调查过程中应对收购目标的产权状态进行审查，调查产权状态的最有效方式是聘任产权公司审核并出具产权报告。调查的内容包括物业的产权转移记录是否 连续，是否存在法院判决设置的扣押权，是否存有债务，如欠地产税、物业管理费及市政府的罚单等。产权公司会出具一份详尽的权属调查报告，将发现的产权瑕疵 和其他问题列出，由卖方负责解决，如果存在不能解决的重大问题，买方可终止合同并获得返还定金。

　　 （三）物业检验和环境评估物业检验是通过专业的工程师和住宅验收人员对物业的结构，管道，供冷供热供电系统，可能存在的环境危险（石棉、白蚁及自装地下供 热油管道漏油等）进行检验。环境评估的主要目的是减少潜在买家所可能面对的责任风险，环境尽职调查应包括对如下事项的完整审核：环境许可证照的状态、是否 遵守环境法规、为遵守环境法规而可能存在的资本投入、由于过去或目前的行为而导致的环境责任、需要投入资金才能满足的新的环境要求以及所有相关的开销。

　　（四）估价如果投资方需要从金融机构融资，物业估价是非常重要的环节。估价与金融机构允许放贷的数额、条款和条件，以及利率息息相关。投资方可以考虑聘请专业估值师对收购目标中的房地产进行独立估价，以确保该投资项目的经济可行性。

　　（五）测绘图纸投资方应在购买之前获得收购目标的测绘图纸。测绘图纸系由工程人员绘图做出，用以确认物业边界及其他属性，例如地役权的方位、扩充、水道、洪区、侵占、连接道路等。此外，如果投资方需要从银行融资，也需要向银行提供测绘图纸。

（六）私人互诺除区划法规针对物业用途做出限制外，私人互诺也可能通过对私人财产的约束限制物业用途。私人互诺是房产所有者之间为限制房产使用或为房产使用设定义务的协议，这些限制往往“附着于土地”，意味着对房产的后续购买者也同样有约束力。

（九）.中介与经纪制度

目前房地产行业的牌照主要有两种，一是经纪人牌照，二是估价师牌照。下面以纽约州为例说明房地产发牌考试的一些基本情况。

a．房地产经纪的发牌考试制度

房地产经纪（broker）是美国房地产行业中为数最庞大的群体，起着非常重要的作用。美国的大部分房地产转让、抵押、租赁等是通过经纪实现的，通常人们从广告、招牌中见到的“某某房地产公司”,一般都是指中介经纪公司，而不是指开发公司。房地产经纪公司大部分是独立执业的公司，但也有一些属于大型房地产发展商的有独立法人资格的子公司（称为in house sell）。

美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照后才能从事经营活动。

b.房地产经纪的分类

　　美国的房地产经纪人一般分为：经纪人（broker）、销售员（salesperson）和伙伴经纪人（associate broker）三类。

经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。

销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。

伙伴经纪人是指具有经纪人资格的经纪人自己不单独开业，而选择在另一个经纪人的名下从事销售员的工作。

房地产经纪人牌照分为两种：一是经纪人牌照，二是销售员牌照。

c.经纪人的业务范围

　　经纪人的业务范围包括：

各种房地产转让交易过程中的谈判协商事项；

代理房地产销售和租赁活动；

代理抵押贷款；

代理收租；

代理房地产交换；

代理房地产拍卖；

代理房地产价值占半数以上的企业拍卖

必须注意的是，经纪人不是律师，他不能给顾主提供法律意见或从事产权审查方面的业务，不能起草合同，否则就是违法，要受到处罚。

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