作为“美国梦”最重要的标志，美国的房地产业从上世纪40年代起，在政府推动下努力实现着“居者有其屋”的目标。特别在2000年网络股泡沫破灭后，正是美国建筑业、房地产业为主的一些行业的繁荣，才使其经济景气得以持续。 （一）、美国房地产业发展的基本情况

美国房地产市场实际是由中心城市(Central cities)、郊区(Suburbs)和非大都市区域(Non-metropolitan area)这三大市场组成。

　　由于经济社会发展水平不同，美国房地产的地域分化比较明显，东北部、南部、西部、中西部等各区域间，房地产价格和交易量也差别很大。纽约作为中心城市，是纽约—费城—波士顿、芝加哥—底特律—克里夫兰、旧金山—洛杉矶等几大片大都市区域的中心，它不仅包括高度繁华的曼哈顿商住区，还包括类似皇后区、布鲁克林区和布朗克斯区等普通的商住区域(District)，和长岛等纽约的郊区。

　　美国人由于迁徙率较高，房屋换手率也较高，美国市场上，二手房占房屋销售市场的绝大部份。以2006年为例，美国内全年共售出约765万套房屋，其中二手房占到86%。伴随着人口流动，房屋反复换手，而农村逐步变为郊区，再渐次进化为城市。这样，地价带动房价、人工成本和建筑成本累加，推动了美国房地产，特别是住宅价格不断攀升，地区级差逐渐放大

（二）、从美国房产周期来判断涨跌

美国房地产市场拥有市场经济所固有的周期性发展规律，1923年至今，美国房地产市场出现了3次显著的泡沫，特别是最近一次的次贷危机更是引发了全球危机。究其根源，美国房地产市场的周期性发展，取决于宏观经济走势，人口、利率以及信贷、税收等多重因素的综合作用。

1. 过去100多年房价呈缓慢微幅上升的趋势，与宏观经济密切相关，呈现出显著的周期性特征。在过去的100多年，美国房地产业基本保持平稳向上的发展趋势，始终与宏观经济的发展相协调

2. 美国房地产周期性显著，受人口、利率等多种因素影响。尽管美国有着非常市场化的土地制度，以及较为完备的保障房制度和不动产税收制度，但美国的房地产市场并不能摆脱周期的宿命。在房地产市场周期波动的背后，人口、利率以及信贷、税收等政策起到很重要的作用。

2. 美国房地产价格的周期性表现为“低谷-繁荣-泡沫-衰退”的循环过程。

二战以前，美国房地产行业的周期为18年。1836-1925年间，美国房地产行业每隔18年（或接近18年）经历一次危机，土地和房屋建筑的价格的变化趋势表现最明显。

二战爆发使得房屋需求下降，房地产周期并未如期而至。随着二战的爆发，美国适龄男性人口因服役而推迟婚姻和组建家庭，对住房的要求大幅下降，1943年左右（按18年计算）的房地产危机并未爆发。由于战后住房需求增加，美国的土地与房产价格都不断增长，直至1973年土地和房屋价格达到顶点。

20世纪70年代以后，美国房地产短期波动明显，振幅较小。20世纪70-80年代，美国房地产行业先后经历了两次短周期波动，分别是1973年-1979年和1979年-1989年。

20世纪90年代后，美国房地产市场进入新周期（1989-2007）。进入90年代以后，美国房地产健康发展，尤其是“9•11”事件和网络泡沫破灭之后，美联储大幅降息，利率创下四十年来新低。在美联储逐步降低基准利率的宽松货币政策作用下，房地产信贷机构不断放宽住房贷款条件，美国房地产市场飞速膨胀，导致2007年次贷危机爆发，此次周期历时18年.

（三）、近年来美国经济复苏，促进房市复兴

本季度中，美国经济状况好转，全美和大多数都会区房价增速放慢，保持稳步上涨，中西部房产市场成为新的活跃区，相比去年同期，不论是销售额还是房价都有上佳表现。
1.近年美国经济走势好转
　　根据报告显示，目前美国经济增速回升，2014年第一季度GDP的增速是2.1%，而二季度增长明显加快，达到4.0%。GDP增长是住房市场的利好消息。就业市场也开始回暖，2014头七个月平均新增就业岗位23万，失业率继续下降，为6.2%，这将带来更多的住房市场需求，刺激房屋市场活动。据房地美公司的数据，30年固定利率抵押贷款的全国平均利率在第二季度下降到了4.23%，较低的利率使购买力得到改善，刺激了房价的增长。投资者每月的按揭供款对租金比率，也是35年来的最低点。2014年第二季度全美独立屋销量达到529万栋，同时新屋开工量达到98万个房屋单位。对于投资者最关心的租赁市场，美国联邦人口普查局报告说，本季度租房家庭的数量增加了45.8万户，租赁市场空置率将达到14年来的最低水平。

　　2.房价升值空间，纽约占鳌头
　　根据NAR2014年最新的二手房销售季度报告，包括独立屋和公寓在内的二手房销售总数为487万，环比增加了5.8%，但同比下降4.5%。相比去年同期，全国各地的独立屋和公寓销售情况基本都不及去年，但房价都高于去年，尤其是公寓的价格涨幅更为良好。71%的监测区域中独立屋价格上涨，但是涨幅达到两位数的只有19个都会区，而实现两位数增长的地区2014年第一季度有37个地区，自2013年第二季度以来的平均值是43个。全国独立屋价格中位数为21.24万美元，2013年第二季度的中位数为20.34万美元，同比增长4.4%。全国62个都会区公寓价格中位数为21.11万美元，同比增长5.9%，76%的大都市地区价位同比增加。

尽管纽约是美国第一大都市，但纽约的房价并非全美最高，排在旧金山、洛杉矶、硅谷等地区之后。2014年9月纽约平均房价$471/sqft，相比2013年9月，增长2.17%，相比2014年8月，增长5.84%。471美元/平方英尺相当于人民币31023元/平方米，也就是说，纽约的平均房价跟中国上海差不多。2014年9月，上海平均房价为31859元/平方米，相比2013年9月增长了8.71%，超过了纽约的2.17%。上海2014年9月平均房价跟8月相比未增反降，下降了1.1%，远不及纽约的5.84%。事实上，从2014年6月起，上海房价一直处于下降趋势，而纽约2014年平均房价虽有升有降，但总体处于上升趋势。

曼哈顿——纽约房市金字塔的顶端

纽约平均房价跟中国上海相当，已不算便宜，但纽约市中心——曼哈顿地区的房价远远超过了纽约均价，想来还是比较惊人的。

2014年9月曼哈顿平均房价$1310/sqft

相比2013年9月，增长11.3%

相比2014年8月，增长3.4%

1310美元/平方英尺相当于人民币86285元/平方米，也就是说，纽约曼哈顿的平均房价已经比肩中国北京学区房和上海外滩住宅。

当然，86285元/平方米还只是曼哈顿的平均房价，比如，Carnegie Hill是曼哈顿价格最高的地段之一，正对中央公园和第五大道，是纽约最具复古范儿的高档社区。Carnegie Hill的平均房价为2556美元/平方英尺，相当于人民币168355元/平方米，跟上海汤臣一品不相上下。

即使是在曼哈顿这样高房价的地方，也是有潜力股可以挖的，比如：东哈林区(EastHarlem)、华盛顿高地(WashingtonHeights)、下东区(LowerEastSide)等。这些地方房价并不惊人，但发展势头很好。

法拉盛——美国华人的曼哈顿

纽约皇后区的法拉盛被当地人称为“华人的曼哈顿”，亚裔是法拉盛的主要居住群体，占据了总人口的69.2%。法拉盛给人一种亚洲城市的感觉，因此不断吸引着更多的亚裔美国人、新移民和中国投资者。

2014年9月法拉盛平均房价$555/sqft

相比2013年9月，增长11.45%

相比2014年8月，增长1.28%

从2013年1月至2014年一月，法拉盛房价保持了一整年的增长势头，突破了500美元/平方英尺的大关。2014年至今，法拉盛的房价稳定保持在530美元/平方英尺之上。

法拉盛如今的平均房价超过纽约均价，2014年9月为555美元/平方英尺，相当于人民币36556元/平方米，已超过中国北京和上海目前的平均房价。

虽然法拉盛现在的房价并不低，但跟华人聚集的旧金山相比要实惠得多，旧金山平均房价已达到826美元/平方英尺。不过，法拉盛的房价已经超过了洛杉矶，洛杉矶目前的房价为368美元/平方英尺。

纽约房市——沉睡之狮已经醒来

2008年经济危机前后，纽约房地产市场经历了近4年的下滑和低迷，2012年纽约房地产市场开始复苏，目前呈现平稳增长趋势。

2014年9月，纽约房产价值中位数为535,200美元，年涨幅高达8.6%。根据2014年10月的数据，保守估计，到2015年9月，纽约房产价值中位数将达到550,000美元，涨幅为2.8%。

纽约房产投资机会：联排别墅和共管公寓各有千秋

1、资金充足、讲究隐私、全家入住，选联排别墅

在纽约，尤其是曼哈顿这种寸土寸金的地方，居民住宅一般是高层公寓楼，但也有较为豪华、高档的住宅，也就是联排别墅(townhouse)。如果您有充足的资金，对居住环境和私密性有较高要求，家中人口较多，那么大可以选择位于纽约市中心的联排别墅。

2、用有限的资金享受市中心便利生活，选共管公寓

如果你喜爱都市生活，想住在生活设施齐全、交通便利的市中心，是单身人士或者家中人口不多，那么可以选择共管公寓(condo)。高档共管公寓楼内配备游泳池、健身房等公共设施，condo最大的好处是有专业的物业管理公司统一管理，每月按时缴纳管理费，无须亲自打理。

纽约房产未来趋势展望

为什么纽约房地产值得投资？至少有两个很有说服力的理由：纽约房产的租金回报率都不低，纽约房租近期一路上扬;现在的纽约房地产市场尚未恢复至经济危机之前的水平，未来将保持增长势头。

根据房地产网站Zillow的数据，2011年12月至今，纽约房租指数一直在上涨，2014年9月纽约平均房租为2180美元，超过2013年9月的2095美元和2012年9月的1964美元。

纽约平均租金回报率：4.9%

曼哈顿平均租金回报率：3.8%

布鲁克林平均租金回报率：4.3%

皇后区平均租金回报率：5.2%

纽约房价还会涨

2008年经济危机后，纽约房价在2009年9月跌入谷底，从2012年开始显露复苏迹象，并保持持续增长势头。

根据房地产网站zillow的数据，2014年9月，纽约房产价值中位数为535,200美元，年涨幅高达8.6%，预计未来一年内涨幅为2.8%

3. 中西部成为新的市场活跃区
　　新房(独立屋)销售方面，根据联邦统计局的数据，全国销量为11.9万套，比去年同期下降6.3%，房价中位数为27.72万美元，销售最好的房子是价位在20~30万美元的房屋，占33%。全美新房价格中位数依次是东北部>西部>中西部>南部。东北地区销量为7000套，同比下降22.22%，销售量是4个区域中最少的，房价也是最贵的，中位数达36.22万美元，最受市场欢迎的房子是价位在30~40万美元的房屋，占33%。
　　西部地区销量为3.1万套，与去年同期持平，房价中位数达32.65万美元，仅次于东北部，最受市场欢迎的房子是价位在30~40万美元的房屋，占40%。
　　中西部地区销量为2.1万套，同比上涨16.67%，房价中位数达26.41万美元，最受市场欢迎的房子是价位在20~30万美元的房屋，占35%。
　　南部销量为6万套，比去年同期下降13.04%，销售量是4个区域中最多的，接近东北部的10倍，房价最便宜，中位数达25.34万美元，最受市场欢迎的房子是价位在20~30万美元的房屋，占32%。
可以看出，东北部是政治经济教育的中心，房价自然是最昂贵的，购买50万甚至是75万美元以上价位豪宅的顾客比例也是最多的。而西部尽管房价贵，但是由于宜人的气候，保持了对市场的吸引力。南部因为房价便宜，销量也最多。中西部房价仅比南部高出不到1万美元，买家逐渐增多，销量同比是唯一上升的区域。南部和中西部都没有超过75万美元的豪宅购买记录。中西部是美国房产市场新的活跃区。
　　总体来说，在第二季度中，随着美国经济形势的进一步好转，全美房价保持温和上涨，市场健康度良好。

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